Покупка квартиры на ООО плюсы и минусы

Просмотров 423

Законодательством РФ установлено, что сделки с недвижимостью могут совершать, как физические, так и юридические лица. Но, если квартира или другая жилплощадь приобретается компанией или организацией, то такая операция будет иметь некоторые особенности.

Может ли ООО купить квартиру

Юридические лица с формами собственности – ООО, АО, ЗАО могут покупать жилую недвижимость. Запреты на подобные операции отсутствуют. Существует 2 варианта сделок:

  • квартира приобретается у физ. лица;
  • квартира покупается у юр. лица.

Жилплощадь может приобретаться для реализации следующих целей:

  • для использования в коммерческой деятельности – имущество покупается для нужд компании и выступает основным средством, в отношении которого ведется соответствующий бухгалтерский учет;
  • для использования в инвестиционной деятельности – например, для последующей перепродажи и получения прибыли; в этом случае помещение не будет считаться основным средством.

Особенности покупки

Мнение эксперта Дмитрий Носиков Юрист. Специализация семейное, жилищное право. Если стоимость квартиры превышает 25% от размера активов предприятия, то такая операция считается крупной, и для ее совершения потребуется разрешение от совладельцев и акционеров компании. Согласие не требуется, если единственный учредитель ООО является ее руководителем. Разрешение оформляется в письменном виде. Форма документа зависит от типа собственности организации. Это может быть протокол собрания учредителей, заседания акционеров или решение совета директоров.

Организации, которые покупают недвижимость у граждан, как правило, тщательно проверяют все правоустанавливающие документы, историю перепродаж и наличие прописанных в жилплощади, в то числе несовершеннолетних.

Часто компании и организации покупают квартиры у физ. лиц, чтобы изменить их статус и открыть офис. В подобных случаях представители фирм внимательно анализируют, была ли в помещении перепланировка и насколько она законная.

Предприятие-покупатель платит за регистрацию права собственности госпошлину в размере 22 тыс. руб. Продавец, если недвижимость была в его владении менее 3-5 лет, обязан выплатить налог на доходы – 13% от стоимости (ст. 333.33 НК РФ).

У физических и юридических лиц разный порядок налогообложения. На величину налогов для предприятий влияет статус недвижимости: жилой или нежилой.

Жилплощадь, купленная фирмой, учредителями которой являются два и более человека, будет состоять в долевой собственности. Размеры долевого участия устанавливаются в соответствии с величиной вложений в уставной капитал предприятия. Ограничений правоспособности в таких ситуациях нет. Другие варианты распределения долей и права дальнейшего распоряжения имуществом принимаются отдельными решениями акционеров компании.

Если принимается решение о приобретении квартиры от имени юр. лица, то желательно, чтобы владелец был единственным учредителем и имел право выполнять все необходимые операции с имуществом организации. Оптимальная правовая форма для подобных случаев – ООО.

Этапы покупки

Сделки с недвижимостью осуществляется по следующему алгоритму:

  1. Формирование всех условий будущего соглашения.
  2. Составление и подписание предварительного договора (при необходимости).
  3. Составление и подписание основного договора купли-продажи (ДКП).
  4. Прохождение процедуры госрегистрации перехода права собственности.
  5. Расчет по сделке.
  6. Подписание акта приема-передачи.

Документы

Для покупки недвижимости юридическим лицом потребуется:

  • Копия устава.
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
  • Документ о согласии учредителей и акционеров на осуществление сделки или бумага, подтверждающая, что операция не является для компании крупной (подписывается директором и гл. бухгалтером).
  • Доверенность на представление интересов от имени организации, если в сделке не участвует руководитель.
  • Документ, подтверждающий личность доверенного лица компании или ее руководителя.

Продавец должен предоставить стандартный пакет документов для заключения соглашения:

  • Паспорт или учредительные бумаги предприятия.
  • Выписку из реестра об отсутствии обременений.
  • Выписку из домовой книги об отсутствии прописанных лиц в жилплощади.
  • Бумаги, подтверждающие право собственности на жилплощадь.
  • Правоустанавливающие документы, на основании которых продавец получил право собственности.
  • Техплан и справку из БТИ о том, что нет неузаконенных перепланировок.
  • Выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  • Согласие супругов на сделку, если собственность является совместно нажитой.
  • Согласие органов опеки, если в числе владельцев несовершеннолетние.
  • Доверенность на представление интересов.

Ключевым документом при оформлении сделок с недвижимостью является ДКП. Он подготавливается с учетом требований Главы 30 ГК РФ. Договор должен четко идентифицировать предмет сделки – объект недвижимости, содержать все значимые условия соглашения с указанием стоимости. Кроме этого, в ДКП отражается список лиц, зарегистрированных в помещении, права и обязанности сторон, наличие обременений и задолженности по коммунальным услугам, условия расторжения сделки и т.д.

Документы подаются в МФЦ или в региональное отделение Росреестра для регистрации. По итогам процедуры юр. лицо получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает правовой статус собственника жилплощади

Плюсы

Покупка и последующее оформление квартиры на юр. лицо обеспечивает следующие преимущества:

  • Оформление недвижимости на компанию выгодно, если она стоит на упрощенной системе налогообложения (УСН).
  • Снижается риск потери квартиры в результате семейных споров, раздела имущества, судебных исков по долговым обязательствам и т.д.
  • Минимум рисков в процессе взаиморасчетов – передача средств осуществляется по установленным правилам и оформляется соответствующими бухгалтерскими документами.
  • Учредитель несет ответственность за недвижимость по претензиям кредиторов только в рамках своей доли уставного капитала.
  • Владение объектом коммерческой собственности – хорошая возможность пополнить оборотный капитал компании на внушительную сумму.
  • При покупке юр. лицом жилплощади в кредит процентная ставка более низкая, чем при потребительском кредитовании. Соглашение заключается на длительный срок – до 15 лет. Разрабатывается удобный график платежей. Юр. лица могут увеличить расходную часть оборотных средств за счет включения всех платежей, связанных с оформлением и обслуживанием кредита, что позволит снизить размер налогов.
  • Возможность оформить рассрочку, если фирма покупает помещение у застройщика, при условии, что первый платеж составит более 50% от общей стоимости. Период действия подобных соглашений – 3 года. Кроме этого покупатель экономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страховании.

Минусы

Кроме положительных моментов приобретение жилплощади юр. лицом влечет за собой определенные минусы:

  • Большая вероятность потери недвижимости в случае закрытия фирмы. Квартира может быть выставлена на торги, если компания признается банкротом, и ее имущество продается. В результате торгов собственность, как правило, реализуется за меньшую цену, чем ее реальная рыночная стоимость.
  • Для регистрации сделки нужно подготовить более объемный пакет документов, чем при стандартных операциях с недвижимостью между частными лицами.
  • Более высокая налоговая ставка на купленную квартиру, которую планируется использовать в инвестиционных целях.
  • При покупке помещения в рассрочку у застройщика, право собственности сохраняется за продавцом до момента полного погашения задолженности.

Чтобы избежать негативных явлений при покупке недвижимости и снизить любые риски, связанные с отчуждением квартир, желательно пользоваться услугами квалифицированных юристов.

Налоги

Мнение эксперта Семен Фролов Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право. Задать вопрос эксперту Покупка квартиры не является основанием для выплаты НДС со стороны юр. лиц, поскольку такая операция не предусматривает налоговой прибыли (ст. 149 НК РФ). Вместе с тем налогоплательщик может самостоятельно отказаться от права освобождения от уплаты НДС (п. 5 ст. 149 НК РФ). Для этого, в территориальном отделении ФНС, уполномоченный представитель компании пишет соответствующее заявление, но не позднее 1 числа периода, с которого появилась необходимость отказаться от освобождения выплаты по НДС. Это означает, что приобретение жилплощади предприятием будет облагаться налогом только при желании членов общества выплатить НДС.

Если собственность покупается для дальнейшей продажи, то компания должна выплатить налог на прибыль. При общей системе налогообложения (ОСНО) на выручку начисляется налог на прибыль и НДС. Сумма исходит из разницы между стоимостью покупки и продажи имущества. При УСН налогооблагаемой базой считает выручка (облагается по ставке 6%) или разница между доходами и расходами (по ставке 15% или в размере, который установлен в регионе совершения сделки).

Жилплощадь облагается налогом, если она не стоит на балансе компании в качестве имущества, отнесенного к основным средствам (ст. 378.2 НК РФ). Чаще всего с этим сталкиваются юр. лица, занимающиеся операциями с жилой недвижимостью. Собственность приравнивается к товару, а не к основным средствам и подлежит налогообложению, которое распространяется на продажу продукции.

Дополнительная статья расходов – выплата налога на имущество предприятия. Это региональный сбор, который взимается со всех юр. лиц, зарегистрированных на территории страны (ст. 374 НК РФ). Величина налогового сбора – не более 2% от кадастровой стоимости помещения, состоящего на балансе предприятия.

Налог на имущество действует при покупке недвижимости предприятиями, использующие общий режим налогообложения. Окончательная ставка устанавливается на уровне муниципального образования.

Купленную жилплощадь желательно перевести в коммерческую, особенно, если предприятие владеет другими подобными объектами. Т.к. воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость реально только по одному объекту определенного типа. Кроме этого, выведенная из жилфонда квартира может быть сдана в аренду по минимальной цене. Так размер налоговых выплат снизится в несколько раз.

Перевод собственности из жилой в нежилую осуществляется в рамках норм действующего законодательства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Основным средством жилплощадь считается в том случае, если она куплена для нужд предприятия.

Покупка квартиры юридическим лицом не сильно отличается от аналогичной сделки, которая осуществляется между физ. лицами. Но, как и при любой операции с имуществом, в ней есть свои нюансы, преимущества и недостатки. Поэтому совершать подобные сделки желательно с юридическим сопровождением. Свои вопросы вы также можете задать нашим юристам. Какие особенности купли-продажи квартиры в вашем конкретном случае? Как правильно оформить собственность, чтобы не нарушить налоговое законодательство и избежать выплаты лишних налогов? Стоит ли выводить квартиру из жилфонда? Ответы на указанные и другие вопросы вы получите совершенно бесплатно. Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 610 задать вопрос эксперту

nt&Sale
КАК ВЫГОДНЕЕ ПОКУПАТЬ И ОФОРМЛЯТЬ?
11-10-2010
Адрес документа в Информационной системе ПАРК: http://is.park.ru/doc.jsp?urn=36883567
Существует несколько способов проведения и оформления сделок по приобретению коммерческой недвижимости. Можно оформить объект при покупке на физическое лицо или на юридическое, а также на индивидуального предпринимателя, либо приобрести фирму, на балансе которой числится недвижимость. Какие плюсы и минусы есть у данных видов сделок, и как выгоднее покупать и оформлять коммерческие площади?
Оформление (при покупке) недвижимости на физическое лицо
Отсутствие опасности рейдерского захвата недвижимых активов. Наблюдающуюся тенденцию увеличения числа собственников коммерческой недвижимости, являющихся физическими лицами, некоторые эксперты связывают с проблемой недружественных поглощений. Если объект недвижимости не числится на балансе организации, а оформлен на физическое лицо (например, директора или учредителя), то при переходе компании в другие руки недвижимые активы удастся сохранить, объясняет Дмитрий Кос-тюничев, генеральный директор АН «НОВЫЙ ДОМ», президент ПГР. Таким образом, некоторые фирмы в оформлении объекта на физлицо видят один из способов защиты своих прав на недвижимые активы.
Упрощенная процедура регистрации прав на недвижимость. При оформлении объекта на физическое лицо требуется меньшее количество документов и, соответственно, время оформления сделки минимально. При регистрации имущества не придется дополнительно предоставлять свидетельства, уставы и выписки из ЕГРП.
Госпошлина при регистрации прав на недвижимость для физлиц меньше. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав, ограничений прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества согласно п. п. 22 п. 1 ст. 333-33 НК РФ составляет для физических лиц 1000 руб. (для организаций — 15 000 руб. ).
Другие условия отношений с распределительными и обслуживающими организациями.
Меньше риск возникновения налоговых споров и, соответственно, потери недвижимости.
Более высокие налоги при сдаче помещений в аренду, по сравнению с ЧП и организациями, находящимися на упрощенной системе налогообложения. Как рассказывает Наталия Сухова, адвокат, член коллегии адвокатов №115, Палаты адвокатов Самарской области, физические лица должны со стоимости арендной платы самостоятельно рассчитать и уплатить налог на доходы физических лиц (если Арендатор не уплатил налог за гражданина, действуя как налоговый агент), заполнить и подать налоговую декларацию. Ставка налога составляет для граждан РФ 13% от полученного дохода.
Кроме того, физические лица (за исключением льготников) уплачивают налог на имущество физических лиц, который зависит от суммарной инвентаризационной стоимости объектов. Максимальная ставка налога при этом не может превышать 296.
АНТОН САЛОВ,
директор АН «Гарант-Консалт «: — На физическое лицо приобретать коммерческую недвижимость выгодно, поскольку в случае возникновения у компании проблем с налогообложением эта собственность не изымается. С другой стороны, есть свои плюсы и у оформления сделки на юридическое лицо: в этом случае оказывается гораздо проще списывать расходы на недвижимость. К тому же, если в случае аварии причинен ущерб зданию или помещению, собственнику — юридическому лицу легче через суд добиться возмещения ущерба. По безналичному расчету помещения в прежнем виде восстановят гораздо быстрее, и не придется ждать, когда виновник аварии выплатит компенсацию. Если же говорить о приобретении площадей вместе с фирмой, то здесь очень велики риски: часты случаи мошенничества, на приобретаемой компании могут оказаться всевозможные долговые обязательства.
Оформление (при покупке) недвижимости на индивидуального предпринимателя
Более простая, по сравнению с юридическими лицами, процедура регистрации прав на недвижимость — без предоставления Устава, выписки из ЕГРП, решения совета директоров.
Государственная пошлина при регистрации прав, как и для физ. лиц, составляет 1 ООО руб.
Возможность воспользоваться упрощенной системой налогообложения при сдаче в аренду помещений. ИП может выбрать налоговый режим с упрощенной системой налогообложения. Объектом его могут быть доходы, и тогда ставка определяется в размере 696, а могут быть доходы, уменьшенные на величину расходов, и тогда ставка — 1596.
Чаще всего используется первый вариант налогообложения. Второй вариант выгоден в том случае, если помещение находится в собственности, но простаивает без арендатора, а владелец продолжает оплачивать коммунальные услуги и нести затраты на техническое обслуживание. Причем затраты на содержание объекта составляют более 6 О 96 от возможного дохода с объекта.
Значителен риск возникновения налоговых споров, что может привести к потере объекта, оформленного на ИП.
Необходимость нести дополнительные расходы в соответствии с юридическим статусом.
ИП несет расходы на содержание бухгалтера (если самостоятельно не компетентен составлять отчетность), платит за пользование расчетным счетом (если банком это предусмотрено), оплачивает услуги юриста на представление интересов в налоговых органах и арбитражном суде (для субъектов предпринимательства они, как правило, выше).
ДЕНИС ШЕВЯКОВ, директор «Агентства оценки «Интеллект»:
Прежде чем приобретать объект коммерческой недвижимости или фирму, на балансе которой висит объект, следует произвести профессиональную оценку стоимости того и другого, чтобы выяснить, насколько адекватна цена, и что в данном случае выгоднее. Покупка фирмы с целью стать владельцем недвижимых активов, безусловно, более сложный вид сделок и несет больше рисков, в частности, риски получить в довесок к недвижимости долги. Чтобы проверить, нет ли на фирме, которая приобретается, кредиторских задолженностей, нужно привлекать аудиторов и оценщиков. Но в каждой схеме покупки есть свои плюсы. Покупка недвижимости через фирму тоже выгодна, поскольку стоимость полученного таким путем объекта может оказаться дешевле. Во-первых, потому что числящиеся на балансе площади, как правило, обременены какими-то пассивами, в частности, в виде долговых обязательств. А во-вторых, благодаря сэкономленным в будущем деньгам за счет отсутствия необходимости перезаключать договора с обеспечивающими организациями и, следовательно, нести дополнительные затраты.
То, насколько выгодной окажется для покупателя сделка по приобретению фирмы с недвижимыми активами на балансе, зависит прежде всего от двух вещей: от прозрачности сделки и от адекватности цены. И если выяснить всю информацию, включая наличие задолженностей юридического лица, — это дело профессиональных аудиторов, то оценить, соответствует ли запрашиваемая продавцом цена самому объекту, под силу только профессиональному оценщику.
Проблема адекватной оценки заключается в том, что в настоящее время нет общепринятых методов оценки спроса. Существующие же методы оценки, в том числе и через оценку бизнеса, по своей сути являются способом оценки рынка предложений и не дают ответов на вопрос адекватности цены. Так, при оценке бизнеса ключевую роль играют причины, толкнувшие собственника на продажу своего бизнеса, и эффективность самого бизнеса. Очевидно, что стоимость активов такого бизнеса будет в значительной степени отражать эффективность текущего управления и совершенно не отражать перспектив, возникающих при смене владельца.
Большая проблема в том, что большинство оценщиков подходят к объекту формально, а в каждом случае необходимо сидеть и думать, что с объектом можно сделать. Каждый объект уникален, его нельзя рассматривать с каких-то общих позиций. Мы как оценщики, по сути, должны придумать бизнес-план и дать ему оценку.
Оформление (при покупке) недвижимости на юридическое лицо
Возможность воспользоваться упрощенной системой налогообложения при сдаче в аренду помещений. Юр. лицо также может выбрать налоговый режим с упрощенной системой. В этом случае ставки налогов не будут отличаться от тех, что предлагаются для индивидуального предпринимателя. Однако возможность воспользоваться упрощенной системой налогообложения есть не у всех юридических лиц: есть ограничения по размеру дохода.
В случае если применяется общий режим налогообложения, то размер арендной платы увеличивается на сумму НДС (1896), а сама арендная плата является доходом, который участвует в расчете налоговой базы, и непосредственно налога на прибыль, ставка которого составляет 2096. Со стоимости имущества уплачивается налог на имущество организаций, ставка которого в Самарской области составляет 2,296.
Возможность списывать расходы, связанные с содержанием, обслуживанием, ремонтом недвижимости, уменьшая тем самым налогооблагаемую базу. На юридическое лицо, как отмечает Валерий Аникин, помощник директора по недвижимости компании «Аваль», выгодно приобретать дорогостоящую, крупную недвижимость, в случае если оформление сделки требует больших финансовых затрат, часть которых можно списать по бухгалтерии.
Оформлять покупку на предприятие выгодно и в том случае, если предполагается крупный ремонт или реконструкция здания.
Легче возместить ущерб.
Если в случае аварии причинен ущерб объекту, собственнику — юридическому лицу легче через суд добиться возмещения ущерба. По безналичному расчету помещения в прежнем виде восстановят гораздо быстрее, и не придется ждать, когда виновник аварии выплатит компенсацию.
Есть опасность рейдерских захватов и потери недвижимости при этом.
Более сложная процедура регистрации прав на недвижимость. Для регистрации имущества на субъектов предпринимательства требуется предоставление расширенного пакета документов: это свидетельства, Уставы, выписки из ЕГРП и т. п., одобрение сделок компетентными органами, а иногда и государственными структурами (если в состав участников обществ входят госструктуры).
Высокая госпошлина на регистрацию прав на недвижимость. Госпошлина за регистрацию прав, ограничений прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества для организаций составляет 15 000 руб.
Сложное и дорогое получение техусловий.
Значителен риск возникновения налоговых споров, что может привести к потере недвижимости.
Покупка недвижимости через покупку фирмы
Возможность приобретения «готового бизнеса». Обычно приобретают объект через покупку фирмы, если, кроме помещения, интерес покупателя представляет и оборудование, т. е., по сути дела, при покупке готового бизнеса.
Не требуется тратить время и деньги на переоформление различного рода коммуникаций и имеющихся договоров (в частности, договора аренды). Если к объекту прилагается большой коммуникационный пакет, включающий договоры с обеспечивающими организациями (это может быть договор аренды земли, договор с управляющей компанией, договоры на газ, воду, электричество, договоры на обслуживание пожарной сигнализации и др. ), и переоформление этого «пакета» требует значительных финансовых и временных затрат, имеет смысл приобрести фирму, на которую все эти договоры оформлены и на балансе которой числится объект недвижимости. Если, конечно, такой вариант допускает продавец. «Такую схему есть смысл использовать при приобретении больших помещений площадью от WOO кв. м и в случае необходимости подключения серьезных мощностей «, — комментирует Дмитрий Костюничев.
Главный минус заключается в том, что подобного рода сделки таят в себе немалые риски, поскольку на приобретаемой компании могут оказаться непредвиденные долговые обязательства, превышающие по величине стоимость самой недвижимости. Поэтому во избежание неприятных сюрпризов Дмитрий Костюничев рекомендует обязательно заказывать аудит приобретаемой фирмы. Однако надо помнить о том, что аудиторы работают только с теми документами, которые им предоставил собственник недвижимости, поэтому и в таком случае гарантия, что на фирме нет долговых обязательств, не будет стопроцентной. «Предупредить все возможные риски невозможно, — считает Валерий Аникин. — Директор компании мог написать любую расписку, наличие которой легко скрыть. Поэтому такие сделки редки и заключаются, в основном, между партнерами, которые хорошо друг друга знают». К тому же, аудиторская проверка отнимает большое количество финансовых и временных ресурсов. Она может стоить, в зависимости от фирмы, десятки, а то и сотни тысяч рублей.
ДМИТРИЙ КОСТЮНИЧЕВ, генеральный директор АН «НОВЫЙ ДОМ», президент ПГР: Раньше на рынке недвижимости была распространена практика занижения в договоре купли-продажи реальной стоимости объекта. Это делалось в основном для снижения налогов. Сейчас ситуация на рынке меняется, четко обозначилась тенденция к прозрачности сделок. На сегодняшний день рынок требует указывать реальную стоимость недвижимости, что может обезопасить от непредвиденных действий продавца. Например, в случае расторжения договора он имеет право вернуть не реально заплаченную сумму, а ту, что указана в документах.
НАТАЛИЯ СУХОВА, адвокат, член коллегии адвокатов №115, Палаты адвокатов Самарской области: — Из рассмотренных ситуаций очевидной, на первый взгляд, является выгодность варианта, когда объектом недвижимости владеет ЧП, сдает недвижимость в аренду и применяет упрощенную систему налогообложения со ставкой 696. Однако необходимо понимать, что ЧП несет расходы на содержание бухгалтера (если самостоятельно не компетентен составлять отчетность), платит за пользование расчетным счетом (если банком такая плата предусмотрена), оплачивает услуги юриста на представление интересов в налоговых органах и арбитражном суде (для субъектов предпринимательства они, как правило, выше).
Copyright© Rent&Sale.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *