Можно ли сдавать в аренду муниципальную квартиру

Для многих россиян, особенно пенсионного возраста сдача квартиры в аренду, является стабильным источником дополнительного заработка. Поэтому, многих волнует вопрос: можно ли сдавать неприватизированную квартиру на законных основаниях и как правильно оформить отношения по аренде квартиры?
Согласно Жилищного кодекса РФ и действующих нормативно-правовых актов не приватизированное жилье является собственностью государства. Проживающие и зарегистрированные в неприватизированной квартире люди, являются нанимателями, но не являются собственниками жилья. Поэтому, прежде чем сдать квартиру в аренду необходимо получить письменное согласие владельца, то есть согласие управления имуществом муниципального округа, города, где расположена недвижимость.
Для получения согласия необходимо на имя руководителя управления отправить типового вида заявление с просьбой разрешить сдавать квартиру. Данное заявление должны подписать все жильцы, включенные в выданный ордер на квартиру или договор социального найма, а так же необходимы подписи будущих арендаторов.
В течении 10-дней, будущий арендодатель должен получить согласие от управления имуществом на поднаем муниципальной неприватизированной квартиры, либо получить аргументированный отказ. После получения согласия на сдачу квартиры, наниматель должен в письменном виде заключить договор поднайма жилого помещения. Стоит напомнить, в данном случае арендатор при заключении договора не приобретает права самостоятельного пользователя жильем, ответственным перед наймодателем по-прежнему остается наниматель.
Срок заключения договора определяется сторонами договора поднайма и фиксируется в договоре. В случае, если в договоре срок не указан — договор считается заключенным на год. Порядок, условия, сроки и размер платы за арендованное жилье устанавливаются по согласию сторон в договоре поднайма сдаваемой квартиры.
Согласно ст.674 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор найма жилого помещения (квартиры, комнаты в коммунальной квартире, дачи, дома) должен заключаться в простой письменной форме. Нотариальное его удостоверение не требуется.
В этом случае вместо договора аренды заключается договор поднайма и жилец именуется уже поднанимателем. Если вы снимете неприватизированную квартиру, обязательно требуйте от хозяев заключения договора поднайма, это в ваших интересах! Запомните, что, если договор поднайма заключен правильно, хозяин может выселить вас досрочно только в судебном порядке (милиция этого делать не станет), даже если вы перестанете платить.
В договоре необходимо будет указать все характеристики арендуемой квартиры (адрес, площадь и т.д.). Необходимо также составить акт приема-передачи, где будет указано, в каком состоянии находится передаваемая квартира.
В договоре найма жилого помещения (в случае если сдается неприватизированная квартира) должен указываться: фамилия, имя, отчество наймодателя и нанимателя, их паспортные данные, срок сдачи квартиры в аренду. Также нужно указать право наймодателя посещать квартиру с целью проверки ее состояния, обязанность или право нанимателя проводить или не проводить текущий ремонт, порядок внесения платы за аренду и кто будет оплачивать коммунальные услуги.
В договоре необходимо предусмотреть способ и размер оплаты. Человек, сдающий квартиру, должен гарантировать на момент подписания договора: что квартира не сдана внаем, не заложена, свободна от претензий третьего лица. А наниматель обязан использовать жилье только для проживания, обеспечить его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии.
Все знают, что неприватизированная квартира принадлежит городу, но мало кто из наймодателей заботится о получении письменного согласия представителя муниципалитета и всех, кто прописан в квартире, на сдачу жилья в наем. Именно эта бумага является основополагающей. Без разрешения муниципалитета, любой прописанный в квартире может запретить нанимателю жить в ней. На этом нюансе может строиться мошенничество: двое прописанных, один сдал и уехал, а другому негде жить, и он требует вашего выселения. Но возможны и случаи непреднамеренного обмана, когда разногласия в семье (жена сдала, а муж против) вынуждают нанимателя покинуть квартиру, в которой он жил всего несколько месяцев, а то недель. И даже если наймодатель вернет деньги, все равно придется искать другую площадь, переезжать, терять время и деньги.
Поэтому необходимо выяснить, находится ли квартира или комната в собственности у наймодателя. И если она не приватизирована, надо требовать письменного разрешения всех прописанных в квартире людей. А для найма комнаты в коммунальной квартире нелишне заручиться поддержкой соседей: если они будут против, лучше договор не заключать и от такого варианта отказаться.
Если вы являетесь владельцем муниципальной квартиры, то в какой-то момент вы можете столкнуться с вопросом о сдаче своего жилья. Многие люди столкнулись с этой проблемой, и они хотят узнать, можно ли сдавать муниципальную квартиру. Если все делать по Закону, то хозяину квартиры будет только «грозить» прибыль и улучшение своего материального состояния.
Наниматель муниципальной квартиры имеет право сдать в поднаем свою квартиру или ее часть. Однако должно быть согласие всех, без исключения, членов семьи, которые вместе с ним живут. Договор поднайма, предоставленный по договору социального найма, заключается при условии, что после его заключения общая площадь этого жилого помещения составит на одного проживающего не менее чем положено по учетной норме.
Заключается договор поднайма в письменной форме, а затем он регистрируется в ЖЕУ. В договоре указывается время и место заключения, фамилия, имя, отчество поднанимателя и нанимателя, какое имущество в квартире в это время находится и размер платы за проживание. На пользование квартирой поднаниматель самостоятельного права не имеет.

Источник фотографии

— Квартира не приватизирована, прописано два человека, но в данный момент постоянно там не проживают. Возможно ли временно сдавать эту квартиру по договору или делать это можно только неофициально?

Отвечает руководитель арбитражной практики юридической компании «АВТ Консалтинг» Анастасия Жукова:

Неприватизированную квартиру можно временно сдавать по договору. В этом случае стороны заключают договор поднайма квартиры. Возможность заключения такого договора предусмотрена статьей 67 Жилищного кодекса РФ и статьей 685 Гражданского кодекса РФ.

Договор поднайма квартиры имеет три ключевые особенности. Они определяются спецификой правовой природы договора социального найма: в отличие от арендодателя по договору аренды наниматель не является собственником квартиры. Он имеет только право владеть и пользоваться квартирой. Он вправе использовать такую квартиру только для проживания в ней. То есть наниматель по договору социального найма не вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Первая особенность: для заключения договора поднайма наниматель квартиры обязан получить письменное согласие наймодателя. Как правило, срок получения такого согласия составляет один месяц.

Напомню, наймодателем при заключении договора социального найма является, как правило, государство в лице местных органов власти, уполномоченных выступать от его имени и заключать договоры с нанимателями. К примеру, в Москве это Департамент городского имущества.

Вторая особенность договора поднайма квартиры — необходимость получить согласие на его заключение всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, а также согласия законных представителей несовершеннолетних граждан, зарегистрированных в квартире, которая сдается в поднаем. Такое согласие оформляется в нотариальной форме либо указанные лица обязаны присутствовать лично в момент заключения договора.

Ответственным лицом перед наймодателем в любом случае остается наниматель квартиры по договору социального найма.

Третья особенность: при заключении договора необходимо выполнить требования законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. То есть если наниматель имеет квартиру площадью 35 кв. метров, он не вправе вселить в нее сразу пять человек.

Договор поднайма квартиры, так же как и договор аренды, является возмездным. В договоре прописываются размер ежемесячной платы за поднаем, порядок ее внесения, порядок оплаты коммунальных услуг.

Срок договора поднайма стороны определяют сами. Он не должен превышать срок договора найма. Если срок в договоре не указан, то договор считается заключенным на один год.

Следует отметить, что договор поднайма имеет особую процедуру заключения. В каждом субъекте оформляет и регистрирует договоры поднайма уполномоченный орган. Так, в Москве это ГУП «Московский городской Центр арендного жилья», в Санкт-Петербурге — это СПб ГБУ «Горжилобмен». При оформлении договора обязательно должны присутствовать наниматель и вселяющийся в квартиру гражданин- поднаниматель.

Таким образом, неприватизированную квартиру сдавать можно, но процедура оформления договора поднайма достаточно длительная и трудозатратная, требует обязательного уведомления и получения согласия наймодателя на сдачу квартиры.

Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Неприватизированная квартира находится у ее владельцев на основании договора социального найма. Жилищный кодекс (ст. ст. 76‒79) предусматривает возможность заключить договор поднайма, то есть предоставить право проживания в квартире третьим лицам — поднанимателям — за плату. Условия договора поднайма стороны определяют самостоятельно. Однако важно соблюсти следующие требования закона:

1. Наймодатель (администрация — собственник квартиры) должен дать согласие на поднаем. Один экземпляр договора предоставляется наймодателю.

2. Все вселяемые лица должны быть указаны в договоре. Среди них не должно быть лиц с общественно опасными заболеваниями.

3. Не должна нарушаться учетная норма жилья для данной местности.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Кирилл Кокорин:

Гражданин РФ, занимающий жилое помещение на основании договора социального найма, может передать свое помещение в пользование третьим лицам по договору поднайма. Такой договор разрешен законодательством РФ и заключается с согласия собственника жилого помещения или лица, управомоченного владельцем соответствующего жилого фонда.

Содержание договора поднайма ничем не отличается от обычного договора найма, за исключением терминологии, согласно которой хозяин квартиры будет поименован как «Наниматель», а квартирант будет именоваться следующим образом — «Поднаниматель». Договор поднайма, как и найма, является возмездным: одна сторона получает доход, а другая — возможность за плату беспрепятственно проживать и пользоваться жилым помещением.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ — супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Формально договор поднайма (то, что на рынке принято называть субарендой — арендой от арендатора) не запрещен законом. Но для его оформления потребуется соблюсти ряд условий и учесть ограничения.

Во-первых, собственником неприватизированной квартиры является муниципалитет. Потребуется его согласие на оформление договора, а для этого, в свою очередь, согласие всех остальных жильцов квартиры. Во-вторых, наниматель по договору поднайма не получит права распоряжения квартирой и, следовательно, нести ответственность за имущество не будет, все риски официально возьмет на себя ответственный квартиросъемщик. В-третьих, после заселения субарендатора в квартире должны сохраниться меры площади не менее 10 кв. метров на каждого жильца. Также запрещено заселение арендатора, заболевание которого делает невозможным совместное проживание с ним.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Это зависит от того, что указано в Вашем договоре найма жилого помещения с собственником. Как правило, арендодатели не поощряют сдачу своих квартир другим лицам без своего письменного согласия (указывают такой запрещающий пункт в договоре). Последствием такой сдачи может быть расторжение договора найма квартиры с Вами. Поэтому попросите письменное согласие собственника — это исключит любые опасности, связанные с лишением Вас жилого помещения.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *