Отказ при постановке на кадастровый учет

И. Н. Иванеженкова, редактор газеты “Земельная газета”, г. Брянск Постановка недвижимости на государственный кадастровый учёт — важный этап, без которого невозможно осуществить дальнейшие операции с земельным участком, домом или прочими, в том числе незавершёнными, постройками. Законодательством предусмотрены определённые требования к заявителю, невыполнение которых может повлечь за собой отказ регистрирующего органа. Рассмотрим все случаи подробно.

ЗАЧЕМ ВАМ ЭТО НАДО

Для начала напомним, что кадастровый учёт — это не что иное, как описание и индивидуализация земельных участков в Государственном кадастре недвижимости (ГКН). Проще говоря, для того чтобы оформить землю под домом и произвести в дальнейшем любую сделку, ей должен быть присвоен уникальный кадастровый номер — как сформированному объекту недвижимости. Присвоение номера предваряется определением границ и выявлением индивидуальных характеристик данного участка, которые отличают его от других и позволяют определить его кадастровую стоимость. В результате постановки на кадастровый учёт собственнику выдаётся кадастровый паспорт участка, что даёт вам право провести государственную регистрацию, после чего вы обретаете возможность купить, продать, обменять, подарить либо сдать данную землю в аренду — словом, распорядиться ею по своему усмотрению. Кроме того, значимость этой процедуры трудно переоценить в том случае, когда возникают недоразумения с соседями. Предположим, при постановке на учёт соседнего участка кадастровый инженер неверно указал границы, в результате чего возникло наложение границ и, как следствие, захват части вашей территории. И если о вашем участке сведения в ГКН уже есть, вам не грозят судебные тяжбы по отвоёвыванию собственности: кадастровый орган выявит это сразу и не позволит допустить ошибку. Таким образом, постановка на кадастровый учёт — верный способ защитить свою недвижимость от нечаянных и тем более намеренных посягательств со стороны.

ЧТО СТАВИМ

Вопросы, связанные с постановкой объектов на кадастровый учёт любой недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства), регулирует Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Именно этот документ предписывает необходимость обратиться в кадастровый орган с заявлением о постановке на учёт любого вновь образованного объекта недвижимости. В том случае, если в силу перестройки, перепланировки уникальные характеристики вашего дома или участка меняются, вы обязаны известить об этом кадастровый орган и внести соответствующие изменения в Государственный кадастр недвижимости. Когда же объект недвижимости прекращает своё существование, за вами остаётся обязанность снова явиться в кадастровую палату и снять объект с учёта. Состав необходимых для кадастрового учета документов и требования к их оформлению описаны в статье 22 данного федерального закона. Однако недавно Минэкономразвития издало приказ, позволяющий упростить сбор бумаг в некоторых случаях. Так, при уточнении границ земельного участка теперь не понадобится предоставлять межевые планы соседних участков: вся информация может быть указана в рамках вашего межевого плана. Упрощается подготовка документов для формирования земель, находящихся под линейными объектами. Прежде всего, это касается участков под линиями электропередач. Большинство таких территорий либо вообще не сформировано, либо описано схематично, без указания координат. Новые правила позволяют избежать главной трудности прежнего порядка, предписывающего практически «проводить дорогу к каждому столбу» — сейчас можно просто считать, что доступ к линейному объекту есть.

ПРИЧИНЫ ОТКАЗА

Все поданные вами документы тщательно проверяются специалистами на предмет наличия, соответствия действительности и правильного оформления. И если обнаружены недочёты, что является нарушением требований закона, процедура постановки на государственный кадастровый учёт может быть приостановлена до устранения выявленных несоответствий, на что закон отводит не более трёх месяцев. В каких же случаях кадастровый орган может вынести решение об отказе в постановке объекта недвижимости на учёт? Рассмотрим основные причины отказа: 1. Если имущество, о кадастровом учёте которого представлено заявление, не является объектом недвижимости. 2. Заявление о кадастровом учёте или необходимые документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям вышеуказанного закона. Форму заявления (утверждена Министерством юстиции РФ) обычно можно найти на стендах в каждом органе кадастрового учёта. Обратите на неё внимание и учите все нюансы при заполнении. Также необходимо, чтобы в заявлении была проставлена личная подпись заявителя или его уполномоченного представителя. 3. Объект недвижимости, о кадастровом учёте которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями. 4. Если данный объект недвижимости образован из объекта недвижимости, внесённые в ГКН сведения о котором носят временный характер. 5. Когда с заявлением о кадастровом учёте обратилось ненадлежащее лицо. Например, с заявлением об учёте частей объекта недвижимости вправе обратиться собственники или лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Также, в соответствии со статьей 47 закона о кадастре, до 1 января 2013 года при наличии на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, здания, сооружения, объекта незавершённого строительства допускается внесение в ГКН сведений о местоположении указанных объектов на соответствующем земельном участке на основании заявления о кадастровом учёте, поданного собственником либо его представителем, и межевого плана. При этом оформляется заявление об учёте изменений объекта недвижимости. 6. Если не устранены в срок выявленные в прилагаемых документах несоответствия закону, повлекшие за собой приостановку процесса. 7. Межевой план, технический план или акт обследования заверен подписью неуправомоченного лица.

ВАЖНЫЕ ОСОБЕННОСТИ

Орган кадастрового учёта принимает решение об отказе в постановке на учёт земельного участка также в следующих случаях: 1. Если размер образуемого земельного участка или участка, который в результате преобразования сохраняется в изменённых границах (изменённый земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (максимальным или минимальным) размерам участков. В соответствии со статьёй 33 Земельного кодекса РФ предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Для иных целей предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. 2. Если к образуемому или изменённому земельному участку не будет обеспечен доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путём установления сервитута. Под землями общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты. При решении этой проблемы в ряде случаев возможно установление частного сервитута, а если сервитут затрагивает интересы целой группы населения, то устанавливаются публичные сервитуты. 3. Одна из границ такого земельного участка пересекает границу муниципального образования и (или) границу населённого пункта; 4. Участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель (за исключением установленных федеральным законом случаев).

ИЗМЕНЕНИЕ ПЛОЩАДИ ИЛИ ГРАНИЦ

При кадастровом учёте в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ вам могут отказать, если такое изменение не обусловлено образованием земельного участка или уточнением его границ. В случае уточнения границ земельного участка орган кадастрового учёта принимает решение об отказе, когда: 1) в результате кадастрового учёта площадь этого земельного участка, определённая в соответствии с установленными законом требованиями, окажется больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ГКН, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости; 2) при уточнении указанных границ нарушен порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ в соответствии с законом о кадастре не считается согласованным. Исключением являются случаи признания границ уточнёнными в порядке разрешения земельного спора.

СНЯТИЕ С УЧЁТА

Вам могут отказать даже в снятии с учёта земельного участка, если такой участок не является преобразуемым и не подлежит снятию с учёта (согласно статье 24 вышеозначенного закона).

ВНЕСЕНИЕ СВЕДЕНИЙ

Основаниями для принятия решения об отказе во внесении сведений (при выполнении кадастровых процедур, связанных с внесением сведений о ранее учтённых объектах недвижимости, внесением кадастровых сведений в соответствии с документами, поступающими в порядке информационного взаимодействия) являются:

  • отсутствие у органа государственной власти или органа местного самоуправления правомочий на принятие и направление в орган кадастрового учёта документов, поступающих в порядке информационного взаимодействия (например, принятие решения о переводе земельного участка из одной категории в другую не уполномоченным органом);
  • противоречие сведений об объектах недвижимости в документах, поступающих в порядке информационного взаимодействия, и сведений, содержащихся о таких объектах в ГКН (за исключением случаев поступления документов для учёта изменений объектов недвижимости);
  • отсутствие в представленных (поступивших) документах оснований для внесения в ГКН сведений об объекте недвижимости как о ранее учтённом.

ИСПРАВЛЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКОЙ ОШИБКИ

Отказать в исправлении технической ошибки в кадастровых сведениях вам могут, ссылаясь на отсутствие противоречий между сведениями Реестра и сведениями, содержащимися в документах кадастрового дела (документах, на основании которых такие сведения вносились в Реестр).

ЧТО ДАЛЬШЕ

Решение об отказе в осуществлении кадастрового учёта, которое вы получите на руки, должно содержать причину отказа с обязательной ссылкой на положения статьи 27 закона о кадастре, послужившие основанием для принятия такого решения, и указание на допущенные нарушения. В случае неверного составления межевого плана вам вернут его на доработку с указанием рекомендаций об устранении выявленных несоответствий. Решение об отказе в осуществлении кадастрового учёта может быть обжаловано в судебном порядке.

Главная >> Межевание и кадастр >> Отказ в постановке на кадастровый учет

Поставить недвижимость на государственный кадастровый учет — важный этап при операциях с земельным участком, домом или незавершенными постройками. При этом заявитель должен выполнить ряд требований законодательства, чтобы не получить отказ в осуществлении кадастрового учета.

Кадастровый учет — это описание земельных участков в ГКН (государственном кадастре недвижимости). Каждому участку земли присваивается кадастровый номер, как отдельному объекту недвижимости — уникальный, не изменяемый и не повторяющийся во времени и на всей территории России. Только после этого участок можно продавать, покупать и производить другие сделки. Перед тем, как присвоить номер, нужно точно обозначить границы участка, выявить его особенности и отличия от других участков. Это позволяет определить его кадастровую стоимость.

Постановка объекта на учет и снятие с учета, учет изменений и другие мероприятия по кадастровому учету земельного участка выполняются в течение десяти рабочих дней после получения органом кадастрового учета вашего заявления.

После того, как объект поставлен на кадастровый учет, собственник получает кадастровый паспорт участка. Что, в свою очередь, дает право произвести государственную регистрацию и дальше распоряжаться землей по своему усмотрению — продавать, покупать, сдавать в аренду.

Особенно важно произвести кадастровый учет, чтобы не возникали споры с соседями. Бывает, что границы земли указаны неверно и два участка (по документам) пересекаются. Но если о вашем участке сведения в ГКН уже есть, отвоевывать собственность вам не придется. Вот почему постановка на кадастровый учет — это защита от любых посягательств на вашу собственность, как случайных, так и намеренных.

Специалисты тщательно проверяют документы. И если обнаруживаются недочеты, постановка на кадастровый учет приостанавливается до тех пор, пока они не будут устранены. На это закон отводит не больше трех месяцев.

Основания для отказа в кадастровом учете

Вы можете получить отказ в постановке на кадастровый учет в следующих случаях:

  1. Если имущество, которое вы собираетесь ставить на кад. учет, не является объектом недвижимости. Если помещение не обособлено или не изолировано от других помещений здания.
  2. Если документы и заявление о кадастровом учете составлены неверно или представлен неполный комплект документов. Форму заявления всегда можно найти в органе кад. учета. Заполняйте ее тщательно и учтите все нюансы. В заявлении должна быть ваша подпись или подпись вашего уполномоченного представителя.
  3. Если объект недвижимости образуется из объекта(ов), в отношении которых законодательство не допускает раздел или выдел доли.
  4. Если объект недвижимости образуется из объекта недвижимости, сведения о котором в кадастре носят временный характер.
  5. Когда с заявлением о постановке на кад. учет обращается не собственник или его законный представитель.
  6. Если обнаруженные в документах несоответствия не устранили в срок.
  7. Если технический план, межевой план или акт обследования заверен подписью лица, у которого нет соответствующих прав.

Основания для приостановления кадастрового учета

Рассмотрение вашего заявления может быть приостановлено в следующих случаях.

  1. Если размер земельного участка превышает максимально допустимый.
  2. При этом закон устанавливает предельные размеры участков для садоводства, фермерского хозяйства, дачного строительства, личного подсобного хозяйства, огородничества и индивидуального строительства.

  3. Если к земельному участку не обеспечивается доступ (проезд или проход с участков общего пользования), в том числе посредством установления сервитута.
  4. Земли общего пользования — это открытые для общего доступа земельные участки, где любой человек может свободно находиться и использовать имеющиеся на них природные объекты. В некоторых случаях для решения этой проблемы устанавливаются частные сервитуты. А если затрагиваются интересы большой группы населения, то публичные сервитуты.

  5. Если граница земельного участка (любая) пересекает границу населенного пункта или муниципального образования.
  6. Или если местоположение помещения, которое ставится на кадастровый учет, частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения.

  7. Если участок образуется из участков, которые относятся к разным категориям земель.

Если вы получили отказ в осуществлении кадастрового учета или столкнулись с незаконными действиями органов кадастрового учета, то можете обжаловать решение кадастровой палаты. На это отводится три месяца. Ключевым доказательством кадастровой ошибки является межевой план участка.

Ошибки случаются. Дело в том, что до середины 2001 г. пользователи получали земельные участки без обязательного точного определения их координат. Поэтому часто возникают спорные вопросы, связанные с пересечением границ соседних земельных участков. Ошибка может быть исправлена по решению суда.

Многие кадастровые инженеры после получения неправомерного отказа в кадастровом учете, пытаются отстаивать свои права в суде. Однако сталкиваясь с запутанной и непонятной судебной машиной, не доводят это намерение до конца.

Положение часто осложняется тем, что и граждане и многие судьи относятся к представителям органов кадастрового учета, как к стороне, занимающей особое положение в процессе рассмотрения дела в суде.

Между тем, на них распространяются все процессуальные обязанности, установленные законодательством. Если суд принимает решение не в их пользу, они возмещают судебные расходы: оплачивают государственную пошлину, транспортные расходы, услуги представителя, экспертов и даже убытки кадастрового инженера, которые он понес в результате неправомерных действий кадастровой палаты.

ООО «Инженерная геодезия» представляет законные интересы своих клиентов в суде при рассмотрении споров, связанных с отказами в осуществлении кадастрового учета объектов недвижимости.

Направляйте в наш адрес копии решений об отказе либо приостановлении осуществления кадастрового учета, а также сканы образцов документов, на основании которых приняты эти решения.

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в случае, если:

  • имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого осуществляется в соответствии с Законом о кадастре;
  • объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями;
  • объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образован из объекта недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о котором носят временный характер;
  • с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо;
  • истек срок приостановления осуществления кадастрового учета и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении;
  • межевой план, технический план или акт обследования заверен подписью неуправомоченного лица;
  • ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для кадастрового учета, и соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе.

Орган кадастрового учета вправе принять решение об отказе в постановке на кадастровый учет земельного участка также в случае, если:

  • размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков;
  • такой земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев;
  • в порядке, установленном Федеральным законом от № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в орган кадастрового учета поступили возражения относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и в составе документов, представленных для осуществления кадастрового учета, отсутствуют документы, подтверждающие снятие указанных возражений;
  • площадь земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, больше площади такого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания земельного участка или земельных участков, более чем на пять процентов;
  • граница земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, не считается согласованной, если такое согласование предусмотрено Законом о кадастре.

При кадастровом учете в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если такое изменение не обусловлено образованием земельного участка или уточнением его границ.

При кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если:

  • в результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости;
  • при уточнении указанных границ нарушен установленный Законом о кадастре порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ уточненными в порядке разрешения земельного спора.

Орган кадастрового учета может принять решение о приостановлении кадастрового учета в случае, если:

  • имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем для осуществления такого кадастрового учета документах, и кадастровыми сведениями о данном объекте недвижимости (за исключением случаев, если при осуществлении такого кадастрового учета вносятся изменения в указанные кадастровые сведения);
  • одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, пересекает одну из границ другого земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости);
  • местоположение помещения, о кадастровом учете которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения (за исключением случаев, если другое помещение является преобразуемым объектом недвижимости, а также если совпадает местоположение квартиры и комнаты в ней);
  • не представлены необходимые для кадастрового учета документы, за исключением случаев, если в соответствии с Законом о кадастре такие документы или сведения, содержащиеся в них, могут запрашиваться в порядке межведомственного информационного взаимодействия;
  • заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям Закона о кадастре;
  • одна из границ образуемого земельного участка пересекает границу территориальной зоны, за исключением случая, если органом кадастрового учета выявлена воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в определении местоположения границы такой территориальной зоны в документе, на основании которого внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, или если образуемый земельный участок предназначен для размещения линейных объектов, а также в иных случаях, установленных федеральным законом;
  • одна из границ земельного участка пересекает границы муниципального образования и (или) границы населенного пункта, за исключением случая, если органом кадастрового учета выявлена воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в определении местоположения границ такого муниципального образования и (или) границ населенного пункта в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.

Орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления постановки на учет земельного участка также в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута. В решениях об отказе или о приостановлении в осуществлении кадастрового учета должна быть указана причина отказа или приостановления с обязательной ссылкой на соответствующую норму права. Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета принимается в течение восемнадцати календарных дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления.

Осуществление кадастрового учета приостанавливается на срок до устранения обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца. Указанные решения могут быть обжалованы в судебном порядке.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *