Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Статья 29 ЖК РФ. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника помещения в многоквартирном доме, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения таких помещений в прежнее состояние. Если такие помещения не будут приведены в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такие помещения подлежат продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

7. Положения частей 2 — 6 настоящей статьи не применяются в отношении помещений, расположенных в аварийном и подлежащем сносу или реконструкции многоквартирном доме.

документа: Жилищный кодекс РФ (с комментариями)

Комментарии к статье 29 ЖК РФ, судебная практика применения

Обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения

В п. 14 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2017)»; утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017 содержится следующий вывод:

Переход права собственности на недвижимое имущество в ходе исполнительного производства, возбужденного в отношении предыдущего собственника, на которого вступившим в законную силу решением суда возложена обязанность о приведении этого имущества в прежнее состояние, влечет переход данной обязанности на нового собственника.

При этом, суд указал, что «обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения. Это правило, касающееся жилых помещений, по аналогии должно применяться и в отношении нежилых помещений.

В связи с этим не основан на законе вывод президиума областного суда о том, что заключение договора купли-продажи помещения, в отношении которого имеется обязанность по приведению его в прежнее состояние, не влечет переход долга с общества на нового собственника».

См. подробнее об обстоятельствах данного дела в извлечении из обзора судебной практики ВС РФ во вложении

Кто вправе обращаться в суд с иском о приведении перепланированного жилого помещения в прежнее состояние?

В «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2011 года», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 14.03.2012 года включен ответ на вопрос:

«подлежат ли рассмотрению исковые заявления жилищно-строительных кооперативов к лицам, самовольно переустроившим и (или) перепланировавшим жилое помещение»?

В ответе указано следующее.

«Статья 29 Жилищного кодекса РФ предусматривает обращение в суд с иском к лицам, самовольно переустроившим и (или) перепланировавшим жилое помещение, специального субъекта — органа, осуществляющего согласование перепланировки и (или) переустройства жилого помещения.

Вместе с тем указанная норма (а также иные нормы Жилищного кодекса Российской Федерации) не содержит ограничений для обращения в суд собственников помещений в многоквартирном доме, объединений собственников помещений в многоквартирном доме, а также владельцев помещений, не являющихся собственниками, за защитой своих прав в порядке, предусмотренном ст. ст. 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений данных статей собственник, а также лицо, не являющееся собственником, но владеющее имуществом на предусмотренном законом или договором основании, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме, владельцы помещений, не являющиеся собственниками, а также объединения собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и жилищно-строительные кооперативы, вправе самостоятельно обращаться в суд с требованиями к лицам, самовольно переустроившим и (или) перепланировавшим жилое помещение, в порядке, предусмотренном соответственно ст. ст. 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, и такие требования подлежат рассмотрению судами.

При этом требования собственников помещений в многоквартирном доме, владельцев помещений, не являющихся собственниками, а также объединений собственников помещений в многоквартирном доме, заявленные в порядке ч. 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ, рассмотрению не подлежат».

Продажа с торгов перепланированного жилого помещения и порядок выселения

В «Ответах на вопросы о практике применения судами Кодекса РФ об административных правонарушениях, жилищного и земельного законодательства, иных Федеральных законов», утвержденных Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23.11.2005 года содержится ответ на следующий вопрос:

«согласно части 5 статьи 29 ЖК РФ, если жилое помещение после самовольно произведенного переустройства (перепланировки) не будет приведено в прежнее состояние, суд в отношении собственника принимает решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. Каков порядок выселения этих граждан из жилых помещений? Обязательно ли их выселение до торгов или же они могут проживать до момента проведения торгов?».

Верховным Судом РФ указано в ответе следующее.

«В соответствии со статьей 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Следовательно, моментом возникновения прав нового собственника на имущество является государственная регистрация соответствующих прав, поэтому права собственности предыдущего собственника на жилое помещение прекращаются с момента государственной регистрации прав нового собственника на указанное имущество.

Из вышеизложенного следует, что до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в том числе и на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на указанное жилое помещение и не может быть выселен из него».

Комментарий к Ст. 29 ЖК РФ

1. Федеральным законодательством процедура производства переустройства и перепланировки прописана впервые. До вступления в силу настоящего Кодекса эти отношения регулировались в основном на местном уровне. Думается, что в современных условиях необходимы единые требования к процедуре оформления переустройства и перепланировки жилых помещений, принятые именно на федеральном уровне.

В настоящее время переустройство и перепланировка жилых помещений — явления не редкие. Можно отметить, что не во всех случаях они были произведены в соответствии с предъявляемыми требованиями. Такого рода переустройства и перепланировки жилых помещений являются самовольными.

2. Самовольными переустройством и перепланировкой должны признаваться произведенные собственником жилого помещения или нанимателем жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, без согласования с органами местного самоуправления либо с нарушением проекта переустройства и перепланировки. В этом случае собственники и наниматели жилого помещения могут быть привлечены к административной ответственности. Согласно статье 7.21 КоАП РФ самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 минимальных размеров оплаты труда. Административные правонарушения в данном случае рассматривают органы государственной жилищной инспекции.

Административное взыскание может быть наложено независимо от того, будет ли жилое помещение приведено в первоначальное состояние, или в судебном порядке переустройство или перепланировка будут сохранены.

3. Органы местного самоуправления направляют лицам, самовольно произведшим переустройство или перепланировку, уведомление о приведении их жилого помещения в первоначальное состояние в разумный срок.

В случае неисполнения этого предписания орган местного самоуправления вправе предъявить в суд иск к собственнику жилого помещения о принудительной продаже жилого помещения либо к нанимателю жилого помещения о расторжении договора найма и выселении нанимателя без предоставления другого жилого помещения.

Продажа жилого помещения проводится на основании решения суда с публичных торгов. При этом в договоре купли-продажи жилого помещения должно быть условие для нового собственника о приведении приобретаемого жилого помещения в первоначальное состояние. В связи с этим и стоимость квартиры будет ниже, чем могло бы стоить такое жилое помещение, если бы было продано в иных обстоятельствах. После проведения торгов собственнику жилого помещения выплачивается денежная сумма, вырученная от продажи, за вычетом суммы, потраченной на организацию этих торгов.

Если новый собственник не исполнит условие договора купли-продажи о приведении жилого помещения в прежнее состояние, то договор купли-продажи жилого помещения, заключенный на публичных торгах, может быть расторгнут как неисполненный. Однако думается, что можно предоставить возможность новому собственнику надлежащим образом оформить переустройство или перепланировку, если это не нарушает права граждан и конструкцию здания.

4. В случае, когда за самовольные переустройство и перепланировку в судебном порядке был расторгнут договор социального найма и наниматель был выселен, обязанность по приведению в прежнее состояние жилого помещения возлагается на собственника. В данном случае корректнее было бы сказать — на органы государственной власти или органы местного самоуправления. Возложить обязанность на публичное образование нельзя, так как оно не является юридическим лицом.

В то же время суд не может обязать орган местного самоуправления привести жилое помещение в прежнее состояние, если оно находится в муниципальной собственности. Обязать совершить действие можно ответчика, а если орган местного самоуправления является истцом по данной категории дел, то, как мы понимаем, истца нельзя обязать исправить нарушение. Приведение в первоначальное состояние жилого помещения в данном случае останется моральной обязанностью органа местного самоуправления.

5. Собственник или наниматель жилого помещения в судебном порядке вправе требовать сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни или здоровью либо если это не влияет на конструктивные особенности здания.

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.
4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации.
6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *