Можно ли завещать квартиру в ипотеке, Завещание на ипотечную квартиру

Из-за высоких цен на жилье значительная часть россиян вынуждена покупать его посредством кредитования. В связи с этим возникают актуальные вопросы относительно завещания ипотечной недвижимости. Можно ли оформить завещание на квартиру, которая находится у банка в ипотеке? С подобными каверзными вопросами давайте разберемся вместе.

Можно ли вообще завещать жилье в ипотеке?

Особенностью ипотечной недвижимости является наличие обременения. Собственником квартиры, которая находится в ипотеке у кредитора, является заемщик.

Согласно ст. 1120 ГК РФ завещать можно любое имущество, которое находится в собственности у наследодателя.

Завещать можно как целую квартиру, так и ее часть. Для недвижимости с обременением деление ее на части между наследниками имеет существенное значение. Преемники получают не только часть недвижимости, но и часть долга, которая пропорциональная доле в наследуемом имуществе.

Составлять завещание можно и на только что приобретенную в ипотеку квартиру, и на жилье, по которому часть кредита уже погашена. Наследодатель может завещать недвижимость с долгами по ипотеке, квартиру, по которой ипотека практически закрыта.

Внимание! Любую наследованную недвижимость, которая находится в ипотеке, можно продать для погашения долга, но найти покупателя на такое жилье непросто.

При каких условиях можно это делать?

При оформлении ипотечного договора нередко кредитное учреждение идет на хитрость, прописывая в соглашении противоречащие законодательству пункты. Например, пункт о запрете передачи недвижимости по наследству до момента полного погашения кредита.

Согласно ч. 3 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” наследодатель имеет право завещать имущество, находящееся в залоге. Если запрет на завещание все же войдет в кредитный договор, то при судебном разбирательстве такой пункт будет признан ничтожным.

Некоторые думают, что при оформлении завещания нужно ставить в известность о своих намерениях залогодержателя. Это мнение ошибочно.

Согласно п. 2 ст. 1119 ГК РФ завещатель имеет право хранить свою волю в тайне, равно как и не сообщать об изменении или отмене своего решения.

Кто будет являться наследником?

  • Если собственник квартиры не оформил завещание, то недвижимость и долги по ипотеке будут разделены между всеми наследниками. Вместе с долей в недвижимости каждый преемник примет свою долю долга.
  • Если завещательное соглашение было составлено, то наследовать квартиру и долги будут указанные в нем преемники. Наследник может принять решение выплатить долги по ипотеке либо передать залоговую недвижимость кредитору. Если стоимость квартиры выше, чем сумма задолженности, то после реализации жилья оставшаяся после погашения кредита сумма передается преемнику.

Важно! Кредитор не вправе требовать в счет погашения долга с наследников сумму большую, чем которую удалось выручить при продаже залоговой недвижимости.

Особенности оставления в наследство недвижимости

Ипотечная недвижимость, как и любое имущество, входит в наследственную массу, поэтому на нее распространяется законодательство относительно выделения обязательной доли. Кроме того, завещатель может по своей воле оставить в наследство недвижимость нескольким преемникам.

Ее части

Если завещание составлено на нескольких лиц, то совладельцы жилья будут обязаны выплачивать свою часть кредита, пропорциональную полученной по воле усопшего части в недвижимости.

Например, по завещанию квартира стоимостью в 1,5 млн. руб. переходит к матери завещателя и его сыну в равных долях. На момент смерти заемщик оставался должен банку 800 тыс. руб. Значит, и мать покойного, и его сын должны выплатить кредитору по 400 тыс. руб.

Даже если завещатель не включил своих детей в завещание, то они получат свое наследство согласно выделению обязательной доли. Таким правом пользуются:

  • дети, не достигшие 18-летнего возраста;
  • дети, не достигшие 23-летнго возраста при условии обучения на дневных отделениях ВУЗов;
  • дети нерожденные, но при жизни наследодателя зачатые;
  • нетрудоспособные иждивенцы-родственники по закону, находившиеся на содержании у наследодателя не менее года до его смерти;
  • нетрудоспособные иждивенцы, проживавшие с наследодателем совместно более года.

Обязательные наследники (в том числе и дети) при наличии завещания получат не менее половины того, что досталось бы им при отсутствии завещания, в том числе и кредитный долг. Обязанность погашения кредита вместо малолетних детей, которые получили в наследство ипотечную недвижимость, возлагается на их законных представителей (родителей, опекунов, попечителей). Если погасить кредит нет возможности, то с разрешения органов опеки можно отказаться от наследства.

Когда наследник достигнет совершеннолетия, родители или попечители, погасившие его долг перед банком, имеют право подать регрессный иск для возмещения своих расходов.

Пошаговая инструкция: как составить документы?

Неверно оформленное завещание можно признать ничтожным, поэтому составлять документ нужно согласно действующим правилам. Написать его можно самостоятельно или с помощью юриста, но для документа необходимо нотариальное удостоверение.

Куда обращаться?

Внимание. Чтобы оформить завещание, нужно обратиться в нотариальную контору, которая обслуживает территорию проживания наследодателя либо территорию, где находится недвижимость.

В некоторых случаях можно удостоверить завещание главврачом лечебного учреждения, начальником военной части, исполнительной колонии и пр. (если наследодатель находится в указанных учреждениях).

Если в населенном пункте отсутствует нотариус, то удостоверить завещание может глава муниципальной власти.

Список бумаг

Юрист потребует от наследодателя следующие документы:

  • гражданский паспорт;
  • правоустанавливающий договор на недвижимость.

Кроме того, могут понадобиться справки от нарколога или психиатра о дееспособности наследодателя.

Госпошлина

Согласно п. 13 ст. 333.24 НК РФ за удостоверение завещания нужно заплатить госпошлину в размере 100 руб.

Общие правила оформления

Завещание обязательно составляется в письменной форме. На документе должна стоять подпись завещателя. Согласно требованиям к составлению завещания на нем должна стоять печать и подпись уполномоченного лица (нотариуса, главврача и пр.).

Как написать бумагу?

Важно. Самым главным требованием, предъявляемым к тексту завещания, является однозначность. Излагать свою волю наследодатель должен так, чтобы не допустить наличие двусмысленности.

Документ после составления должен подписать наследодатель собственноручно.

В тексте самого документа указывают:

  • сведения о завещателе (анкетные и паспортные данные);
  • сведения о уполномоченном лице (реквизиты организации, ФИО обслуживающего нотариуса, главы администрации и пр.);
  • подробную информацию о наследстве с указанием доли каждого преемника;
  • пункт об ознакомлении со ст. 1149 ГК РФ (об обязательных наследниках);
  • информацию об оплате госпошлины;
  • удостоверяющую подпись уполномоченного.

Информацию, что квартира находится в ипотеке, указывать не обязательно. Впоследствии эти данные поступят из Росреестра.

Смогут ли правопреемники отказаться?

Согласно ст. 1157 ГК РФ наследник имеет право отказаться от наследства в пользу других лиц либо без указания этих лиц.

Оформить отказ можно соответствующим заявлением, либо просто не подавать заявление о желании получить наследство.

Отказаться от части наследства нельзя, поэтому преемник обязан либо принять и квартиру, и долг, либо отказаться от недвижимости и ипотеки.

Внимание! Созаемщик-супруг даже не вступивший в наследство будет обязан погашать ипотеку.

С оформлением завещания на ипотечную недвижимость проблем не возникает. Документ можно составить в любое удобное время: сразу после оформления ипотеки или уже перед ее полным погашением.

Наследование такого имущества имеет некоторые нюансы. Принять в наследство только квартиру нельзя: приходится либо отказываться полностью, либо получить в собственность недвижимость вместе с обязанностью погашать ипотечный долг.

Ипотечное кредитование в России развивается усиленными темпами. Сумма кредитования превысила уже 2 трлн руб. за последний год. И некоторых заемщиков волнует вопрос, можно ли составить завещание на квартиру, находящуюся в ипотеке?

Что говорит закон?

Завещание предполагает передачу наследополучателям прав на использование имущества и всех обязательств, которые не должны быть связаны с личностью завещателя. Статья 1120 Гражданского Кодекса предусматривает, что в документе может быть указано любое имущество, даже то, которое будет приобретено через некоторое время. Другая статья подчеркивает, что главным условием здесь является тот факт, что имущество должно принадлежать наследодателю.

Применимы ли данные статьи к ипотеке? По закону заемщик (он же в нашем контексте является наследодателем) является собственником ипотечной квартиры, а следовательно, она ему принадлежит. Кроме того, данный объект недвижимости фактически будет приобретен через определенное время (когда будет погашен долг). То есть здесь удовлетворяются все условия, необходимые для составления завещания. Соответственно, залоговая квартира может быть передана по наследству. Однако до погашения займа наследник будет нести обременение по ипотеке.

Заемщику также важно знать, что банк-кредитор не вправе запрещать ему передавать залоговую недвижимость по наследству. Некоторые недобросовестные кредитные организации умудряются внести такой пункт в условия договора. Но это противоречит закону. В любом случае такое решение кредитной организации любой суд признает незаконным.

Если же на имущество не будет составлено завещание, то оно будет разделено между всеми правопреемниками заемщика. Каждый из них должен будет выплачивать пропорционально свою долю задолженности по ипотеке.

Если же завещание ипотечной квартиры пишется на одного наследополучателя, то остальные освобождаются от бремени погашения задолженности. Однако наследополучатель имеет право отказаться от погашения задолженности, тогда банк просто продаст квартиру в ипотеке с торгов.

Заемщик вправе оформить такой документ в любой момент. Он является бессрочным. Зачастую случается, что при вступлении наследополучателя в свои права, долг уже полностью погашен.

Заемщик не обязан ставить банк-кредитор в известность при оформлении завещания. В этом и заключается его свобода воли. Если в договоре прописан подобный пункт, то он является ничтожным.

Что делать, если есть дети?

Недвижимость, на которую оформлена ипотека, является частью наследственной массы. В связи с этим на нее распространяется положение о выделении обязательной доли в наследстве.

Обязательными правопреемниками считаются дети:

  • которые не достигли совершеннолетия (к несовершеннолетнему ребенку всегда особое отношение);
  • которые не достигли 23 лет при очной дневной форме обучения;
  • которые были зачаты при жизни наследодатели, но еще не были рождены.

Также обязательными правопреемниками считаются нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, являющиеся его родственниками. Здесь имеет место следующее условие: они должны были содержаться на его иждивении не менее 1 года. Также наследником может являться иждивенец, не являющийся родственником, при условии их совместного проживания с наследодателем в течение как минимум 1 года.

При наличии завещания обязательные наследники получат не менее половины того, что досталось бы им по закону, включая обременения.

При этом выплачивать долг за детей будут их родители, опекуны или попечители. В то же время они вправе отказаться от наследства, поскольку не имеют возможности погасить ипотеку. Однако для этого потребуется разрешение от органов попечительства или опеки.

После того как наследник достигнет совершеннолетия, лица, которые погасили за него кредит вправе подать в суд иск о компенсации им выплаченной по ипотеке суммы.

Инструкция по оформлению завещания на квартиру

Чтобы завещание имело силу, его необходимо составить с соблюдением всех правил. В противном случае его могут признать ничтожным. Завещание должно быть заверено нотариально.

Чтобы оформить завещание, соблюдайте следующую инструкцию:

  1. Обратитесь к нотариусу по месту регистрации квартиры или по месту проживания. Это существенно облегчит наследникам получение завещания.
  2. Подготовьте пакет необходимых документов.
  3. Оплатите госпошлину.

Отправляясь в нотариальную контору, следует подготовить следующие документы:

  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость.

В некоторых случаях могут потребоваться документы от нарколога и психиатра о дееспособности наследодателя.

Оформление завещания у нотариуса обойдется в 100 рублей. Это стандартная пошлина, установленная на законодательном уровне. Однако наследодатель должен будет дополнительно оплатить услуги правового и технического характера.

В завещании обязательно должна быть указана следующая информация:

  • ключевые сведения о завещателе, включая его ФИО, паспортные данные, место жительства;
  • информацию о нотариусе и его месте нахождения;
  • данные о наследнике (достаточно просто указать его ФИО и дату рождения);
  • указание имущества, передаваемого в наследование, с указанием доли в нем каждого из наследников;
  • данные об ознакомлении с содержанием статьи 1149 о правах обязательных наследников;
  • информацию об оплате пошлины.

В конце завещания необходимо поставить свою подпись и дату.

При этом не требуется указывать в завещании, что недвижимость обременена ипотекой. Нотариус получит соответствующие сведения, когда обратится в Росреестр за документами.

Нотариус должен заверить документ, поставив свою печать и подпись.

При составлении завещания важно трактовать свою волю насчет наследников однозначно. Не следует допускать двусмысленности.

Интересно, что не только нотариус может оформить документ. В исключительных случаях это могут сделать следующие лица:

  • главный врач в больнице;
  • начальник воинской части;
  • капитан корабля;
  • начальник тюрьмы.

Учитывая, что в данных случаях присутствие нотариуса невозможно, помочь написать завещание могут другие уполномоченные лица. Тем не менее потом документы, подписанные данными лицами, должны быть обязательно направлены нотариусу по месту жительства завещателя. Таким образом, даже в указанных случаях завещание должно быть заверено у нотариуса.

Нередко после смерти наследодателя возникают споры о правовой силе завещания. Иск в суд зачастую подают не только родственники, не включенные в завещание, но и другие лица. Вместе с тем, основания для оспаривания этого документа четко прописаны на законодательном уровне. К ним относятся:

  1. нарушение порядка удостоверения завещания (например, если на нем отсутствует подпись);
  2. распоряжение имуществом, которое не являлось собственностью умершего (к примеру, когда речь идет об ипотечной квартире, необходимо зарегистрировать право в Росреестре);
  3. несоблюдение тайны волеизъявления;
  4. совершение противоправных действий в отношении наследодателя или наследников (факт угрозы и т.п.)

При этом закон не считает нарушением, если завещатель указал в документе в качестве наследников посторонних лиц, при этом обойдя вниманием родственников. Однако некоторые лица даже в этом случае получат определенную долю наследства (например, супруг, супруга, дети, родители).

Чтобы не возникло проблем в дальнейшем, до того как завещать ипотечную квартиру, наследодателю рекомендуется проконсультироваться с опытным юристом.

Таким образом, в настоящее время составление завещания не является редкостью. Если раньше о завещании российские граждане знали только по кинофильмам, то сейчас это стало реальностью жизни.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *