Право собственности на квартиру

Нахождение в частной собственности квартиры, подразумевает обладание связанными с ней правами и обязанностями. В этом случае, законодательством предусмотрены права, связанные с владением, пользованием и распоряжением таким жилищем, а обязанности заключаются в поддержании собственности (как своей, так и общей) в надлежащем состоянии. Квартира может находиться в индивидуальной и общей (долевой или совместной) собственности.

Существует несколько оснований, в соответствии с которыми квартира может перейти в собственность. Такими основаниями могут выступать:

  • различного рода договоры;
  • приватизация жилища;
  • передача жилого помещения по наследству;
  • участие в долевом строительстве или в жилищном кооперативе.

Также существует отдельный способ, при котором квартира переходит в частную собственность в порядке приобретательной давности.

Однако для того, чтобы такая квартира перешла в собственность, необходим не только договор, по которому осуществляется соответствующий переход, но и государственная регистрация как права, так и сделки.

Права и обязанности собственника квартиры

Права и обязанности собственника квартиры установлены ст. 30 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ). Собственник такого жилища, в отношении принадлежащего ему на праве собственности помещения в соответствии с назначением и пределами его использования, установленные жилищным законодательством, осуществляет следующие права:

  • владения;
  • пользования;
  • распоряжения.

То есть в отношении такого имущества собственник обладает всеми элементами права собственности, указанными в ст. 209 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). То есть такое лицо имеет право совершать в отношении принадлежащего ему имущества те действия, которые не противоречат законодательству, а также не нарушают права и интересы других лиц.

Собственник, с учетом требований гражданского и жилищного законодательства, имеет право предоставить во владение и пользование, принадлежащее ему жилище:

  • гражданину, на основании договора найма, безвозмездного пользования;
  • юридическому лицу, в соответствии с договором аренды.

Кроме прав, которые свойственны любому собственнику различного имущества, владелец жилища имеет и обязанности, что выступает некоторой отличительной чертой.

Собственник несет бремя содержания принадлежащей ему собственности.

Например, в случае владения квартирой, то несет бремя содержания относительно общего имущества собственников помещений в таком многоквартирном доме; если же ему принадлежит комната в коммунальной квартире, то в отношении общего имущества собственников комнат в такой квартире. Однако это положение может быть изменено договором или федеральным законом.

Также существует обязанность поддерживать указанное помещение в соответствующем состоянии, то есть не допускать бесхозяйственного обращения с ним. Помимо этого, собственник должен соблюдать права и интересы соседей, а также соблюдать следующие правила:

  • пользования жилым помещением (установленные Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25);
  • содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (закрепленные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Квартира в индивидуальной, долевой и общей собственности

Под индивидуальной собственностью понимается нахождение квартиры в собственности одного конкретного физического лица. В данной ситуации, это лицо самостоятельно и единолично обладает всеми правами собственника, которые определены ст. 209 ГК РФ. Возможность нахождения любой собственности (за исключением некоторых случаев), в том числе и квартиры, во владении гражданами установлена ст. 213 ГК РФ.

Однако кроме индивидуальной собственности, существует и общая, которая подразумевает под собой нахождение квартиры в собственности нескольких лиц. Общая собственность делится на долевую, то есть конкретно определены доли каждого собственника в общем имуществе, и совместную (без определения конкретных долей). В этом случае, общая собственность возникает при переходе прав на квартиру двум или более собственникам. Зачастую реально разделить квартиру невозможно, поэтому она находится либо в долевой, либо в совместной собственности таких лиц.

В отличие от индивидуальной собственности владение, пользование и распоряжение общим имуществом происходит только по согласованию всех его собственников. Вопросы, связанные с этим, заключены в гл. 16 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, помимо индивидуальной собственности, в которой всеми правами обладает только одно лицо, существует и общая, разделяющаяся на долевую и совместную. В этом случае, права собственников распространяются на несколько лиц, совместно владеющих таким имуществом.

Основания для возникновения права собственности на квартиру

Право собственности на квартиру может возникать по различным основаниям. Это могут быть как возмездные договоры (например, купли-продажи), так и безвозмездные (дарения). Кроме этого, жилище может перейти в собственность в порядке приватизации, наследования, участия в долевом строительстве или в жилищном кооперативе, а также при признании права собственности по приобретательной давности.

Таким образом, каждый из перечисленных вариантов приобретения имеет свои существенные особенности, которые необходимо рассматривать отдельно.

Возмездные договоры

Говоря об основаниях приобретения прав на квартиру, в первую очередь стоит рассмотреть вариант с возникновением таких прав по возмездным и иным договорам. Пожалуй, самым частым возмездным договором является купля-продажа. Согласно ему продавец обязуется передать квартиру покупателю, а тот, в свою очередь, обязуется принять квартиру и оплатить такую сделку (ст. 454 и ст. 549 ГК РФ). Данный договор заключается в письменной форме (ст. 550 ГК РФ), а также подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Пример Галактионов заключил с Серовым договор о купли-продажи квартиры. В такой документ были включены все ключевые условия. Такая сделка была в надлежащем порядке зарегистрирована, а после уплаты денежных средств Серовым за покупку квартиры, было оформлено и само право на такое жилище. После такой государственной регистрации, квартира стала собственностью Серова.

Таким образом, в вышеуказанном случае был использован один из способов передачи собственности – составление договора купли-продажи квартиры.

Согласно ст. 555 Гражданского кодекса РФ, цена является обязательным элементом для включения в такой договор. Кроме этого, ст. 558 ГК РФ содержит некоторые особенности купли-продажи квартиры, которые также необходимо учитывать.

В связи с тем, что сумма, уплачиваемая покупателем велика, созданы различные способы уплаты такой цены по частям. Речь идет о рассрочке платежа, когда продавец предоставляет по договору возможность покупателю разделить всю сумму на несколько платежей на конкретный период.

При этом в случае с рассрочкой не устанавливаются проценты, так как в таком случае это будет уже иной договор. Для приобретения квартиры в этом случае может быть использован заем, то есть передача одной стороной другой стороне денежных средств, с условием их возврата в том же количестве, или кредит (передача банком соответствующих сумм заемщику, который обязуется их вернуть с процентами). Положения о таких вариантах установлены гл. 42 Гражданского кодекса РФ.

Еще одним способом, связанным с тем, что по данному договору уплачивается большая сумма, является оплата через банковскую ячейку. В этом случае, денежные средства покупателем помещаются на депозитную ячейку в банк и передаются продавцу только после государственной регистрации права покупателя на такую квартиру, так как такая сделка является заключенной только с этого момента, в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ.

Кроме этого, существует возможность передачи квартиры в собственность безвозмездно, путем составления договора дарения. В соответствии со ст. 572 ГК РФ, под договором дарения понимается безвозмездная передача в собственность имущества от дарителя одаряемому. Законодательством предусмотрена обязательная государственная регистрация такого договора, а впоследствии и самого права.

Законодательством предусмотрена не только купля-продажа и дарение квартиры, но еще и соответствующий обмен, например, одной квартиры на другую. Однако, согласно ст. 567 ГК РФ каждая из сторон имеет право обменять любой товар один на другой. Кроме этого, законодательством предусмотрен договор пожизненной ренты, который в соответствии со ст. 583 и ст. 596 ГК РФ, заключается в передаче получателем ренты квартиры и пожизненной уплате плательщиком ренты определенных в договоре сумм.

Особенным способом получения в собственность жилого помещения является приватизация. Согласно ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией понимается возмездное отчуждение государственного и муниципального имущества, которое находится в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в собственность физических и (или) юридических лиц.

В соответствии с вышеуказанным законом, определяется то имущество, которое подлежит отчуждению.

Устанавливается порядок и способ передачи имущества, а также его соответствующая цена.

Таким образом, участие в приватизации становится еще одним способом приобретения квартиры в свою собственность.

Наследование

Согласно ст. 1110 ГК РФ наследование – это переход имущества наследодателя после его смерти наследникам в порядке универсального правопреемства (то есть имущество передается в неизменном виде). Оно может осуществлять по закону или по завещанию (если таковое составлено), в противном же случае наследование происходит в порядке, установленным законом. В состав наследства может входить любое имущество, в том числе и квартира (это позволяет положение ст. 1112 ГК РФ).

В этом случае способ наследования не играет особой роли, однако, следует учитывать, что у каждого способа есть свои особенности. Кроме этого, наследников может быть несколько, а это значит, что квартира может перейти не в индивидуальную собственность одного лица, а в общую нескольких лиц. Это также нужно учитывать и быть готовым к этому.

Долевое строительство

Ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ понимает под договором долевого строительства обязанность застройщика в определенный срок построить многоквартирный дом, с последующей передачей соответствующего объекта участнику долевого строительства, который обязуется уплатить оговоренную цену и принять объект. Вышеуказанный договор заключается в письменной форме, а также подлежит государственной регистрации.

Кроме этого, федеральный закон предусматривает ряд условий, обязательных для включения в текст договора:

  • определение конкретного объекта строительства;
  • срок передачи;
  • цена, срок, порядок оплаты соответствующего договора;
  • гарантийный срок на вышеуказанный объект;
  • способы обеспечения застройщиком исполнения обязательств по сделке.

Таким образом, долевое строительство может стать удобным инструментом для получения в собственность квартиры, так как обычно, стоимость участия в таком договоре гораздо меньше, чем покупка уже построенного и готового жилья.

Участие в жилищном кооперативе

Каждый гражданин имеет право на участие в жилищном или жилищно-строительном кооперативе. Это происходит путем подачи соответствующего заявления в правление кооператива. Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) таким кооперативом признается добровольное объединение граждан на основе членства, деятельность которого направлена на удовлетворение жилищных потребностей участников.

В соответствии со ст. 124 ЖК РФ жилье выдается гражданину, вступившему в кооператив и уплатившему соответствующий пай (согласно размеру которого и выдается конкретное жилье).

После уплаты всех соответствующих денежных сумм, квартира переходит в собственность гражданина, а кооператив выполняет функции управления многоквартирного дома.

Участие в подобном кооперативе может стать грамотным выбором при решении жилищного вопроса. Так как потратить большую сумму на покупку квартиры сразу могут далеко не все, то выплата паев при участии в кооперативе выглядит довольно заманчивым вариантом получения жилища в свою собственность в будущем.

Признание права собственности на квартиру (приобретательная давность)

Особым представляется случай с признанием права собственности на квартиру в порядке приобретательной давности. Этот особый порядок установлен ст. 234 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с этим положением, лицо (не являющееся собственником), которое открыто, добросовестно, непрерывно владело в течение пятнадцати лет квартирой, может получить ее в собственность, после соответствующей государственной регистрации.

Кроме этого, такое лицо имеет право включить в вышеуказанный срок время владения квартирой того, чьим правопреемником он является.

Таким образом, законодательство устанавливает право на получение в собственность квартиры, которая не принадлежит лицу. Пятнадцатилетний срок открытого владения такой собственностью представляется вполне адекватным – за этот срок настоящий собственник вполне может объявиться и потребовать выселения такого лица из квартиры, предъявив свои законные права на такое жилище.

Государственная регистрация права собственности и сделок с квартирой

Для того чтобы выяснить суть такого процесса как государственная регистрация права собственности, так и сделок с недвижимостью, следует обратиться к п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Под государственной регистрацией понимается юридический акт, которым признается и подтверждается факт возникновения права собственности на квартиру.

Иного доказательства существования такого права не предусмотрено.

Запись о такой регистрации вносится в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Помимо этого, п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ предусмотрена обязательная регистрация права на собственность и сделок с ними. Поэтому, чтобы квартира перешла в собственность, недостаточно только заключить соответствующий договор (например, купли-продажи), необходимо зарегистрировать такую сделку, а затем и само право на это жилище. Только после этого, право собственности будет официально принадлежать такому лицу.

Наличие квартиры в частной собственности предполагает ряд прав и обязанностей, что характерно для всего права собственности в целом. Кроме этого, квартира может находиться не только в частной (индивидуальной) собственности, но и в общей, что характерно, например, для наследственного права. Также стоит отметить, что способы получения квартиры в свою собственность довольно многообразны, и изложены как в Гражданском кодексе, так и в иных нормативных актах.

Каждое основание подразумевает собой документальное оформление (например, в случае заключения сделки – договор). Но лишь этого для признания права собственности недостаточно, так как такую сделку, как и само право, необходимо официально зарегистрировать. Только после этого, право собственно закрепляется за физическим лицом, которое приобрело такую квартиру.

Вопрос

Договор дарения как способ передачи квартиры в собственностьМоя бабушка хочет передать мне в собственность свою квартиру. На данный момент она принадлежит ей на праве собственности. Передать это имущество она желает безвозмездно, то есть просто подарить. Соответственно возник вопрос о том, каким образом необходимо оформить такой переход. Возможна ли безвозмездная передача вышеуказанного имущества? Какие документы нужно оформить? Нужно ли регистрировать право собственности?

Ответ

Оформить такой переход возможно путем составления договора дарения (гл. 32 Гражданского кодекса РФ). Вышеуказанная сделка как раз подразумевает передачу собственности от дарителя одаряемому на безвозмездной основе. В соответствии со ст. 574 Гражданского кодекса РФ такой документ оформляется в письменной форме, а также подлежит обязательной государственной регистрации. Только после регистрации самой сделки, нужно будет зарегистрировать и само право на передаваемую квартиру.

Подготовлена редакция документа с изменениями, не вступившими в силу 13 июля 2015 года N 218-ФЗ
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ Принят Государственной Думой 3 июля 2015 года Одобрен Советом Федерации 8 июля 2015 года

Список изменяющих документов

(в ред. Федеральных законов от 30.12.2015 N 431-ФЗ, от 26.04.2016 N 108-ФЗ, от 01.05.2016 N 119-ФЗ, от 02.06.2016 N 172-ФЗ, от 23.06.2016 N 221-ФЗ, от 03.07.2016 N 265-ФЗ, от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 03.07.2016 N 315-ФЗ, от 03.07.2016 N 351-ФЗ, от 03.07.2016 N 354-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 01.07.2017 N 141-ФЗ, от 29.07.2017 N 217-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ, от 29.07.2017 N 222-ФЗ, от 29.07.2017 N 247-ФЗ, от 29.07.2017 N 280-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ, от 31.12.2017 N 486-ФЗ, от 31.12.2017 N 506-ФЗ, от 31.12.2017 N 507-ФЗ, от 28.02.2018 N 36-ФЗ, от 03.04.2018 N 60-ФЗ, от 29.06.2018 N 171-ФЗ, от 01.07.2018 N 175-ФЗ, от 03.08.2018 N 308-ФЗ, от 03.08.2018 N 322-ФЗ, от 03.08.2018 N 338-ФЗ, от 03.08.2018 N 340-ФЗ, от 03.08.2018 N 341-ФЗ, от 03.08.2018 N 342-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.12.2018 N 538-ФЗ, от 01.05.2019 N 76-ФЗ, от 17.06.2019 N 150-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 27.06.2019 N 153-ФЗ, от 18.07.2019 N 194-ФЗ, от 26.07.2019 N 238-ФЗ, от 26.07.2019 N 248-ФЗ, от 26.07.2019 N 254-ФЗ, от 02.08.2019 N 267-ФЗ, от 02.08.2019 N 286-ФЗ, от 02.08.2019 N 299-ФЗ, от 25.05.2020 N 162-ФЗ) (см. Обзор изменений данного документа)

  • Глава 1. Общие положения
    • Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения
    • Статья 2. Правовая основа государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
    • Статья 3. Орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав
    • Статья 4. Участники отношений при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
    • Статья 5. Идентификаторы, используемые при ведении Единого государственного реестра недвижимости
    • Статья 6. Геодезическая и картографическая основы Единого государственного реестра недвижимости
  • Глава 2. Единый государственный реестр недвижимости
    • Статья 7. Состав и правила ведения Единого государственного реестра недвижимости
    • Статья 8. Кадастр недвижимости
    • Статья 9. Реестр прав на недвижимость
    • Статья 10. Реестр границ
    • Статья 11. Реестровые дела
    • Статья 12. Кадастровые карты
    • Статья 13. Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости
  • Глава 3. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества и государственная регистрация прав на недвижимое имущество
    • Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
    • Статья 15. Лица, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав
    • Статья 16. Сроки и дата осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
    • Статья 17. Государственная пошлина за осуществление государственной регистрации прав
    • Статья 18. Представление заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов
    • Статья 19. Обязанность органов государственной власти, органов местного самоуправления и иных уполномоченных лиц представлять заявление и прилагаемые к нему документы для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
    • Статья 20. Правила информационного взаимодействия кадастрового инженера с органом регистрации прав
    • Статья 21. Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав
    • Статья 22. Требования к межевому плану
    • Статья 23. Требования к акту обследования
    • Статья 24. Требования к техническому плану
    • Статья 24.1. Требования к карте-плану территории
    • Статья 25. Основания для возврата заявления и документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, без рассмотрения
    • Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав
    • Статья 27. Отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав
    • Статья 28. Удостоверение осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
    • Статья 29. Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
    • Статья 30. Приостановление осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в заявительном порядке
    • Статья 31. Прекращение осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
  • Глава 4. Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости в порядке межведомственного информационного взаимодействия
    • Статья 32. Правила направления документов (содержащихся в них сведений), необходимых для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, в порядке межведомственного информационного взаимодействия
    • Статья 33. Правила внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости по заявлению заинтересованного лица
    • Статья 34. Правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия
  • Глава 5. Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости в уведомительном порядке
    • Статья 35. Правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости
    • Статья 36. Правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя
    • Статья 36.1. Правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или обременения такого земельного участка до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации
    • Статья 36.2. Правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возможности представления заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью
    • Статья 37. Правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии правопритязаний, прав требований в отношении зарегистрированного права
    • Статья 38. Правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости отдельных записей о правообладателе, а также отдельных дополнительных сведений об объекте недвижимости
    • Статья 39. Правила представления сведений для внесения в Единый государственный реестр недвижимости в уведомительном порядке, а также правила уведомления правообладателя о внесении таких сведений в Единый государственный реестр недвижимости
  • Глава 6. Особенности осуществления государственного кадастрового учета отдельных видов недвижимого имущества и государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество
    • Статья 40. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства
    • Статья 41. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости
    • Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
    • Статья 43. Особенности осуществления государственного кадастрового учета при уточнении границ земельных участков
    • Статья 44. Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости
    • Статья 45. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении искусственно созданного земельного участка
    • Статья 46. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении единого недвижимого комплекса и предприятия как имущественного комплекса
    • Статья 47. Особенности государственной регистрации прав на земельную долю, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
    • Статья 48. Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства
    • Статья 49. Особенности осуществления государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства
    • Статья 50. Особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него
    • Статья 51. Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия
    • Статья 52. Особенности осуществления государственной регистрации сервитута
    • Статья 53. Особенности осуществления государственной регистрации ипотеки
    • Статья 54. Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом
    • Статья 55. Особенности осуществления государственной регистрации права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю
    • Статья 56. Особенности осуществления государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от права собственности
    • Статья 57. Особенности осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества при регистрации перехода прав на него
    • Статья 58. Осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании решения суда
    • Статья 59. Осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа
    • Статья 60. Особенности государственной регистрации прав и (или) государственного кадастрового учета при изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд
    • Статья 60.1. Особенности государственной регистрации прав на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации
    • Статья 60.2. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на земельные участки, сведения о которых содержатся в государственном лесном реестре, земельные участки, границы которых пересекаются с границами указанных земельных участков, государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ указанных земельных участков
  • Глава 7. Исправление ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости
    • Статья 61. Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости
  • Глава 8. Предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости
    • Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости
    • Статья 63. Плата за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости
  • Глава 9. Государственный регистратор прав
    • Статья 64. Государственный регистратор прав и гарантии при осуществлении им должностных обязанностей
    • Статья 65. Права и обязанности государственного регистратора прав
  • Глава 10. Ответственность при осуществлении государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ведении единого государственного реестра недвижимости, предоставлении сведений из единого государственного реестра недвижимости
    • Статья 66. Ответственность органа регистрации прав
    • Статья 67. Ответственность государственного регистратора прав
    • Статья 68. Утратила силу
  • Глава 10.1. Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения
    • Статья 68.1. Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения
  • Глава 11. Заключительные и переходные положения
    • Статья 69. Признание ранее возникших прав, прав, возникающих в силу закона. Ранее учтенные объекты недвижимости
    • Статья 70. Особенность осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости в отдельных случаях
    • Статья 71. Особенности подготовки технического плана здания, сооружения, помещения, машино-места, объекта незавершенного строительства
    • Статья 71.1. Особенности внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о местоположении границ минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов
    • Статья 72. Порядок вступления в силу настоящего Федерального закона

Открыть полный текст документа

Приобретая жилье, каждый человек с нетерпением ждет момента, когда он станет ее полноправным собственником и сможет пользоваться квартирой без каких-либо ограничений. И в этот статье вы узнаете про право собственности на квартиру. Но не стоит забывать, что с правом приходит и ответственность за свое имущество.

В данной статье подробно рассказано о нюансах оформления квартиры в собственность, даны полезные рекомендации специалистов.

Возникновение права собственности, означает, что лицо может (ст. 209 ГК РФ):

  • владеть своим имуществом;
  • пользоваться им;
  • распоряжаться по своему усмотрению (продавать, менять, дарить, сдавать в аренду и т.д.)

В соответствии со ст. 131 ГК РФ права на недвижимость подлежат государственной регистрации в Росреестре и наступают только тогда, когда она завершена. Порядок данной процедуры регулируется отдельным законодательным актом – ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Способы возникновения

Покупка в новостройке или на вторичном рынке

Тип договора-основания будет зависеть от того, где приобретается квартира. Для вторичного рынка заключается договор купли-продажи между продавцом, который обязуется передать жилье и права на него покупателю, который, в свою очередь, обязуется передать деньги в сумме, установленной договором, и принять жилье, подписав акт приема-передачи.

Приобретение квартиры на первичном рынке характеризуется заключением договора долевого строительства с компанией-застройщиком. Эта процедура более долгая, чем покупка жилья, но в ней есть плюс: дольщик с самого начала выбирает наиболее удобный для себя вариант, согласно плану, а если строительство еще не началось, то в некоторых случаях может и поучаствовать в создании плана будущего жилья.

Приватизация

Лицо, проживающее в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма вправе оформить ее в свою собственность. Совершеннолетний вправе участвовать в программе приватизации только один раз, тогда как несовершеннолетние дети могут это сделать два раза: вместе с родителями до достижения 18 лет, и после совершеннолетия.

Правом на приватизацию обладают все зарегистрированные в квартире лица. Отсутствие лица (командировка, военная служба, отбывание наказания и т.д.) предполагает возможность участвовать в приватизации позже.

Лица, добровольно отказавшиеся от приватизации, оставляют за собой право бессрочного проживания и пользования.

Наследство

Не имеет значения, было составлено завещание или лицо получило квартиру по законному наследству, спустя полгода после его открытия он вправе оформить жилье в собственность. Основанием послужит свидетельство о вступлении в наследство от нотариуса.

Получение в дар. Дарение – это безвозмездное получение жилья в собственность. Можно прописать в договоре определенные условия:

  • подарить только долю квартиры;
  • оставить за собой право бессрочного проживания в ней и т.д.

Сделка между близкими родственниками (родителями и детьми, бабушками и дедушками и т.д.) налогом не облагается.

Виды

Виды собственности делятся на три большие группы:

  • Государственная (федеральная или региональная).
  • Муниципальная (городская, сельского поселения или муниципального образования).
  • Частная (физических или юридических лиц).

Частная, в свою очередь, делится на:

  • индивидуальную (когда собственник один);
  • общую совместную (доли не указываются);
  • общую долевую (нет четкого разделения долей, они равны меду собственниками);
  • долевую (доли неравны и разделены по договору или по закону);
  • коллективную (несколько физических лиц объединяются в жилищный кооператив и т.д.).

С какого момента возникает?

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности на вещи, подлежащие госрегистрации (а квартира относится к таковой), возникает с момента окончания регистрационной процедуры при положительном решении о признании прав. Какая дата будет указана в Реестре недвижимости и выписке ЕГРН, такая и будет считаться моментом возникновения прав.

Алгоритм регистрации

Регистрация осуществляется в Росреестре. Подать заявку можно:

  • лично (если отдел указанной Службы есть по месту жительства);
  • через МФЦ;
  • онлайн (сайт Росреестра или портал Госуслуги).

При передаче документов через интернет необходимо наличие электронной цифровой подписи у всех лиц, указанных в заявлении (продавец и покупатель или даритель и одаряемый).

Сам алгоритм регистрации зависит от того, где было приобретено жилье.

Вторичный рынок

  • Подать заявление и пакет документов.
  • Получить от регистрирующего органа или МФЦ расписку, которая содержит номер, позволяющий отслуживать статус рассмотрения заявки.
  • Получить от Росреестра уведомление о регистрации, договор-основание с печатью и выписку ЕГРН в которой будет указан новый собственник.

Новостройка

Получить оповещение от застройщика о том, что квартира введена в эксплуатацию. К оповещению должны быть приложены документы:

  • проектная декларация;
  • технический паспорт на квартиру;
  • акт о вводе жилого дома в эксплуатацию;
  • акт приема-передачи квартиры и т.д.

Документы от застройщика подвергаются экспертизе, которая длится от 1 месяца.

  • Написать заявление и приложить к нему пакет документов.
  • Получить от Росреестра или МФЦ расписку.
  • Получить от Росреестра уведомление о регистрации, ДДУ с печатью органа и выписку ЕГРН, в котором дольщик будет числиться собственником.

Приватизация квартиры

Особенным способом получения в собственность жилого помещения является приватизация. Согласно ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией понимается возмездное отчуждение государственного и муниципального имущества, которое находится в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в собственность физических и (или) юридических лиц.

В соответствии с вышеуказанным законом, определяется то имущество, которое подлежит отчуждению.

Таким образом, участие в приватизации становится еще одним способом приобретения квартиры в свою собственность.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *