Управление жилищным фондом

За что мы платим в графе «Управление МКД»?

Плата за управление многоквартирными домами (МКД) взимается управляющей компанией. Это единственная строка квитанции, средства с которой отправляются на счета УК или другой управляющей организации. По сути, это оплата услуг, предоставляемых компанией жильцам дома.

В «управление МКД» входит не только работы в доме и дворе. Сюда относятся и административные функции. Все это подробно описывается в договоре, который УК заключает с жителями. Стоимость всех услуг тоже должна быть оговорена там же .

Чаще всего в квитанциях разделены понятия «Управление МКД» и «содержание и текущий ремонт МКД». Второе для жильцов более понятно — к нему относятся все сезонные работы в доме, например, латочный ремонт крыши, ремонт фасадов или косметические работы в подъездах. Сюда же относится уличное освещение и вывоз мусора, уборка в подьездах. Подробнее об этом мы говорили в статье «Что входит в содержание общего имущества МКД».

Но кроме этого, УК проводит большую административную работу. Для этого, как правило, требуется серьезный штат специалистов разного профиля.

Под «управлением МКД» подразумевается следующее:

  • хранение технических документов на дома, внесение в них изменений по необходимости;
  • оформление бумаг для работы с подрядчиками, если они будут проводиться на территории дома;
  • работа с поставщиками ресурсов: воды, света, отопления. УК заключает с ними договоры и является исполнителем коммунальной услуги — принимает платежи и отправляет на счет ресурсной компании;
  • работа с платежами жителей предполагает и работу с должниками, в том числе и взимание задолженности в суде юристами компании;
  • контроль качества предоставляемых коммунальных услуг;
  • паспортный стол: регистрация граждан, прописка по месту жительства, выдача справок;
  • диспетчерская служба;
  • предоставление сведений о капитальном ремонте, курирование работ подрядчика;
  • раскрытие информации перед собственниками, заполнение информацией системы ГИС ЖКХ.

К этому немаленькому списку добавляется информационная работа с жильцами. Например, УК обязана уведомить собственников об изменении тарифов или рассказать о возможностях спецсчетов при капремонте.

Управление жилищным фондом

Управление жилищным фондом – это деятельность, направленная на обеспечение его сохранности и надлежащего технического и санитарного состояния, безопасных условий проживания, решение вопросов пользования жилыми домами и придомовыми земельными участками, а также финансового обеспечения содержания жилых домов, включая обоснование расходов на эти цели, расчет и сбор всех платежей (взносов) с собственников, нанимателей и арендаторов помещений.
В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации осуществляемое собственниками управление жилищным фондом должно обеспечивать:
— благоприятные и безопасные условия проживания;
– надлежащее содержание дома и земельного участка, на котором он расположен;
– своевременный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и расположенных на земельном участке объектов;
– решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;
– предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.
Управление многоквартирным домом предусматривает выполнение следующих функций:
1) ведение технической, финансовой и иной документации на находящиеся в управлении строения и объекты инфраструктуры;
2) мониторинг состояния жилищного фонда, организация технических осмотров зданий и других объектов;
3) составление и учет паспортов и актов готовности каждого дома к эксплуатации в зимних условиях;
4) организация выполнения работ по обслуживанию, текущему и капитальному ремонту с учетом состояния объектов и объема финансовых средств для их осуществления;
5) заключение договоров с исполнителями жилищно-коммунальных услуг;
6) систематический контроль и оценка соответствия фактического качества обслуживания установленному нормативами и параметрам, предусмотренным в договоре;
7) применение штрафных санкций к организациям, предоставляющим услуги, в случае нарушения ими договорных обязательств;
8) ведение финансовых операций;
9) организация сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги от нанимателей;
10) взыскание в установленном порядке задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг;
11) разработка и реализация предложений по эффективному использованию нежилых помещений и земельных участков с целью привлечения дополнительных финансовых ресурсов;
12) организация профилактического технического обслуживания и ремонтных работ, за счет которых снижается частота и степень сложности аварий и продлевается срок службы как основных элементов, так и всего здания в целом;
13) организация уборки мест общего пользования, придомовых территорий;
14) организация благоустройства придомовой территории;
15) организация сбора и вывоз твердых, жидких бытовых отходов;
16) осуществление мероприятий по подготовке жилищного фонда и других объектов инфраструктуры к сезонной эксплуатации;
17) организация устранения аварийных ситуаций в многоквартирном доме;
18) организация удовлетворения заявок жителей на устранение различных неисправностей;
19) организация эксплуатации и контроля за использованием общего имущества в многоквартирном доме;
20) учет и контроль качества и объемов предоставляемых коммунальных услуг и выполняемых работ;
21) реализация мероприятий ресурсосбережения;
22) другие функции, определяемые в соответствии с действующим законодательством, действующими нормами и правилами, предусмотренные уставом соответствующей организации либо договором.

Смотреть что такое «Эксплуатация жилищного фонда» в других словарях:

  • Техническая эксплуатация жилищного фонда — Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170 были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (постановление зарегистрировано Министерством юстиции Российской Федерации 15 октября 2003 года за N 5176).… … Жилищная энциклопедия

  • Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда — (см.: Техническая эксплуатация жилищного фонда. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 года N 1301 О государственном учете жилищного фонда в… … Жилищная энциклопедия

  • Коммунальное хозяйство — совокупность предприятий, служб и хозяйств по обслуживанию населения городов, посёлков и сёл; в городах входит в состав городского хозяйства (См. Городское хозяйство). Во многих городах и поселках предприятия К. х. обслуживают также и… … Большая советская энциклопедия

  • КОММУНАЛЬНОЕ ХОЗЯЙСТВО — Совокупность предприятий, служб и хозяйств по обслуживанию населения городов, посёлков и сёл; в городах входит в состав городского хозяйства. Во многих городах и поселках предприятия К. х. обслуживают также и промышленные предприятия, снабжая их… … Словарь бизнес-терминов

  • Управление — 2 Управление Совокупность целенаправленных действий, включающая оценку ситуации и состояние объекта управления Выбор управляющих воздействий и их реализация (ГОСТ 34.003 90). Применительно к персоналу (как объекту управления) под управлением… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

  • ОБЩЕЖИТИЕ — в соответствии со ст. 97 ЖК для проживания граждан на период их работы или учебы могут быть использованы общежития. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этой цели жилые дома. Положение об общежитиях… … Юридический словарь современного гражданского права

  • Реформа жилищно-коммунального хозяйства — Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 года N 425 была одобрена Концепция реформы жилищно коммунального хозяйства в Российской Федерации. Преобразования в жилищно коммунальной сфере на современном этапе осуществляются в рамках реализации нового… … Жилищная энциклопедия

  • Жилищный кодекс Украины — У этого термина существуют и другие значения, см. Жилищный кодекс. Жилищный кодекс Украинской ССР (Жилищный кодекс Украины) принят 30 июня 1983 года, введён в действие с 1 января 1984 го. Имеет силу сегодня на Украине в части, не противоречащей… … Википедия

  • ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО — – в СССР совокупность правовых норм, регулирующих отношения в области пользования жилыми помещениями. Жилищное право является частью советского гражданского права. Нормы жилищного права регулируют пользование жилыми помещениями только в городах и … Советский юридический словарь

  • ГОСТ Р 51929-2002: Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения — Терминология ГОСТ Р 51929 2002: Услуги жилищно коммунальные. Термины и определения оригинал документа: 12 аварийное обслуживание здания : Комплекс первоочередных… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Характеристика жилого фонда как объекта муниципального управления

Определение 1

Под муниципальным жилым фондом понимается совокупность жилых помещений, расположенных на территории муниципального образования.

Жилой фонд муниципального образования включает в себя следующие виды:

  • во-первых, частный, то есть та часть жилого фонда муниципального образования, которая находится в собственности населения муниципального образования или организаций;
  • во-вторых, государственный, то есть та часть жилого фонда муниципального образования, которая находится в собственности Российской Федерации или региональных властей;
  • в-третьих, собственно муниципальный, то есть та часть жилого фонда муниципального образования, которая находится в собственности муниципалитета.

Задачи муниципального управления жилым фондом сводятся к:

  • обеспечению порядка ведения учета жилого фонда;
  • обеспечению порядка распределения жилого фонда;
  • обеспечению порядка предоставления объектов жилого фонда населению муниципального образования согласно договорам найма или аренды;
  • обеспечению порядка продажи объектов жилого фонда населению муниципального образования.

Готовые работы на аналогичную тему

  • Курсовая работа Муниципальное управление жилым фондом 470 руб.
  • Реферат Муниципальное управление жилым фондом 250 руб.
  • Контрольная работа Муниципальное управление жилым фондом 210 руб.

Получить выполненную работу или консультацию специалиста по вашему учебному проекту Узнать стоимость

Учет жилого фонда можно разделить на несколько самостоятельных частей:

  1. Технический учет, суть которого сводится к осуществлению технической инвентаризации жилых помещений и регистрации правоустанавливающих документов их владельцев. Технический учет осуществляется совместно специализированными муниципальными органами власти (бюро технической инвентаризации) и многофункциональными центрами, осуществляющими регистрационную деятельность;
  2. Статистический учет, суть которого сводится к отслеживанию динамики жилого фонда на территории муниципального размещения, а также его использования;
  3. Бухгалтерский учет, суть которого сводится к осуществлению бухгалтерских записей по жилому фонду, находящемуся в муниципальной собственности и собственности юридических лиц.

Замечание 1

Жилые помещения включаются или исключаются из состава жилого фонда согласно требованиям жилищного законодательства.

Деятельность муниципальных органов управления по содержанию и ремонту жилого фонда

Одной из важнейших задач муниципального управления жилым фондом является организация деятельности по содержанию и ремонту объектов жилого фонда.

Такая деятельность обладает потенциальной рентабельностью и конкурентоспособностью, однако сложившаяся практика муниципального управления показывает, что муниципальные власти неэффективно подходят к ее организации, зачастую поручая исполнение этих работ муниципальным унитарным предприятиям, подчиняющихся непосредственно муниципальным властям. В этом случае муниципальные власти становятся прямым участником хозяйственной деятельности и выступают в качестве местного монополиста.

Многообразие форм собственности на жилой фонд, между тем, подразумевает свободу выбора его собственников в отношении вопросов содержания и обслуживания объектов жилого фонда.

Как следствие, основной задачей муниципальных властей в этом направлении является не просто организация работ по содержанию и ремонту жилого фонда, а формирование конкурентной среды в этом направлении деятельности.

Реализация указанной задачи подразумевает необходимость отделения функции муниципальной власти как собственника муниципального жилого фонда от функции муниципальной власти как организатора содержания жилого фонда. Муниципальные власти должны быть исключены из договорных отношений собственников жилого фонда, управляющих компаний и подрядных организаций, обслуживающих эксплуатацию жилого фонда.

Управляющие жилым фондом компании не должны находиться в муниципальной собственности, в данном случае должна преобладать частная собственность. Привлечение управляющих компаний к обслуживанию эксплуатации жилого фонда должно осуществляться только на конкурсной основе, результатом победы в конкурсе должно стать заключение договора с уполномоченными органами муниципального управления.

Разграниченные полномочия муниципальных властей, выступающих в качестве собственника жилого фонда, и организаций, обслуживающих эксплуатацию этого жилого фонда (управляющих компаний), можно представить в виде следующих блоков:

  1. Муниципальные власти – собственники жилого фонда – выполняют следующие функции:

    • во-первых, соблюдают требования нормативно-технического характера по содержанию объектов жилого фонда и их инфраструктуры;
    • во-вторых, обеспечивают финансовое содержание объектов муниципального жилого фонда;
    • в-третьих, формируют договорные отношения с нанимателями и арендаторами муниципального жилого фонда;
    • в-четвертых, формируют договорные отношения с управляющими компаниями на осуществление обслуживания муниципального жилого фонда;
    • в-пятых, контролируют соблюдение договоров.
  2. Управляющие компании – организации, обслуживающие эксплуатацию жилого фонда – выполняют следующие функции:

    • во-первых, поддерживают надлежащее состояние жилого фонда;
    • во-вторых, выбирают исполнителей жилищно-коммунальных услуг, то есть подрядчиков;
    • в-третьих, заключают договоры с подрядчиками;
    • в-четвертых, осуществляют контроль исполнения договор на оказание жилищно-коммунальных услуг;
    • в-пятых, организуют сбор платежей за оказанные жилищно-коммунальные услуги.

Выбор управляющей компании для управления муниципальным жилым фондом должен основываться на ориентации на полноценное и всестороннее удовлетворение потребностей жильцов в жилищно-коммунальных услугах.

Подрядчиком в рассмотренном случае может выступать организация любой формы собственности, в том числе и муниципальной, что обусловлено ограниченностью муниципалитета от процесса управления эксплуатацией жилого фонда.

Разделение функций заказчика и подрядчика осуществляется на основе формирования муниципальных служб заказчика, товариществ собственников жилья и частных управляющих компаний.

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2009, N 12
ЧТО ТАКОЕ УСЛУГИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ?
Предметом договора управления является предоставление управляющей организацией собственникам помещений коммунальных услуг, а также выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества. Как квалифицировать организационную деятельность, которую ведет управляющая компания в рамках договора управления конкретным домом (заключение договоров с подрядчиками, контроль их исполнения, расчет платы, печать счетов, информирование собственников, регистрационный учет граждан)? Можно ли считать эту деятельность самостоятельными услугами управления, которые компания оказывает своим клиентам?
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Фактически это единственная норма в законодательстве, в которой упоминается о работах и услугах по управлению многоквартирным домом. На основании положений п. 2 ст. 152 ЖК РФ в Решении ВС РФ от 25.12.2008 N ГКПИ08-1871 отмечено, что управляющая организация, основной деятельностью которой является управление жилищным фондом, обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирном доме, получает плату за оказываемые услуги по управлению многоквартирным домом. Однако суд не пояснил, в чем же состоит такая деятельность, как оказание услуг по управлению домом.
В силу п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Аналогичным образом в перечень работ и услуг, составляющих предмет договора управления, включены только содержание и ремонт общего имущества, а также коммунальные услуги (п. 2, пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ). Об услуге управления как таковой (конкретной деятельности, осуществляемой по заданию жителей) речь не идет.
В части коммунальных услуг управляющая организация не может получать прибыль, поскольку приобретает коммунальные ресурсы у РСО и предоставляет коммунальные услуги гражданам по одному и тому же тарифу, установленному для населения. Какие-либо расходы управляющей компании не могут быть включены в тариф на оказание коммунальных услуг (Определение ВС РФ от 05.03.2009 N КАС09-43).
В свою очередь, согласно п. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества представлен в п. 11 Правил содержания общего имущества, а также в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170. В этом перечне также отсутствуют услуги по управлению многоквартирным домом.
В п. 29 Правил содержания общего имущества продолжена фраза из п. 1 ст. 156 ЖК РФ: плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. В Определении от 27.02.2007 N КАС07-7 ВС РФ подтвердил, что истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, — одна из функций управляющей организации, направленная на выполнение обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества. Подчеркнем, одна из функций, а не услуга или работа.
Из п. 1 ст. 779 ГК РФ следует, что под оказанием услуги понимается совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности по заданию заказчика. То есть для заказчика такие действия или деятельность исполнителя имеют конкретную пользу, причем процесс оказания неразрывно связан с процессом потребления услуги. Что могут представлять собой услуги управления многоквартирным домом, чтобы можно было проверить их объемы, качество, периодичность оказания, чтобы собственник помещения потреблял такую услугу одновременно с ее оказанием?
Традиционно услугами по управлению домом называют (см. Решение Арбитражного суда Красноярского края от 30.10.2006 N А33-14256/2006):
— хранение и ведение технической документации по многоквартирным домам;
— заключение договоров на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества с подрядными организациями, осуществление контроля качества выполненных работ;
— заключение договоров на холодное и горячее водоснабжение, отопление, водоотведение;
— начисление и сбор платы за содержание и ремонт общего имущества, коммунальные услуги, взыскание задолженности по оплате услуг;
— осуществление контроля качества коммунальных услуг;
— диспетчерское обслуживание;
— осуществление регистрационного учета граждан;
— выдача собственникам помещений в многоквартирных домах различных справок;
— информирование собственников помещений об изменении тарифов;
— подготовка предложений о проведении капитального ремонта в многоквартирных домах.
Если вспомнить положения Правил содержания общего имущества и Правил предоставления коммунальных услуг, практически все перечисленные функции названы в числе обязанностей управляющей организации по договору управления многоквартирным домом. Но эти действия вряд ли можно считать работами и услугами, выполняемыми и оказываемыми для собственников помещений. Так, например, информирование собственников помещений об изменении тарифов — это обязанность исполнителя согласно законодательству о защите прав потребителей, вытекающая из договора оказания услуг. Начисление и сбор платы, взыскание задолженности по оплате услуг также не являются услугами для собственников помещений, а признаются действиями управляющей организации по надлежащему исполнению договора (например, никому не придет в голову считать, что кассир в магазине оказывает услугу покупателю, суммируя стоимость приобретенных товаров и выдавая кассовый чек). Аналогичным образом ведение регистрационного учета граждан является обязанностью управляющей организации независимо от того, поручали ли ей собственники помещений совершать соответствующие действия (Перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713). Заключив договор управления домом, компания не вправе прекратить выполнение перечисленных выше функций, поскольку они рассматриваются как неотъемлемая часть предоставления коммунальных услуг, выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. Осуществление данных функций подразумевается, не требует специального указания в перечне работ и услуг в договоре и не должно оплачиваться отдельно.
Кстати, аналогичный подход продемонстрирован в Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75. Перед тем как проводить конкурс, орган местного самоуправления должен составить перечень обязательных услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества. В примечании Приложения 3 к указанным Правилам отмечено: услуги по управлению, сбору средств с населения в основной и дополнительный перечни работ не включаются, а оцениваются в составе работ и услуг по содержанию и ремонту жилья.
Таким образом, можно сформулировать следующий вывод. В рамках деятельности по управлению многоквартирным домом организация предоставляет коммунальные услуги, а также оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества. Реализация разнообразных функций управляющей компании, носящих вспомогательный характер, осуществляется во исполнение договора управления, в связи с ним и не является самостоятельным обязательством.
Н.В.Сергеева
Эксперт журнала
«Жилищно-коммунальное хозяйство:
бухгалтерский учет и налогообложение»
Подписано в печать
04.12.2009

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *