Налог на коммерческую недвижимость для ИП

Роман Милехин

Аудитор «Сибирская Юридическая Компания-Аудит»

специально для ГАРАНТ.РУ

В Налоговом кодексе определение предпринимательской деятельности отсутствует, поэтому на основании ст. 11 НК РФ следует обратиться к формулировке, указанной в Гражданском кодексе: под нею понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 16 июля 2015 г. № 1770-О указал, что данное понятие носит общий характер нормы-дефиниции, поэтому вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела.

Отсутствие четких критериев приводит к большому количеству споров в судебных инстанциях. В этой колонке я попробую выделить основные моменты, учитывая которые, можно с большой вероятностью избежать негативных последствий.

С 1 января 2019 года вступили в силу законодательные изменения, которые существенно улучшают положения некоторых налогоплательщиков. Так, теперь с указанной даты освобождаются от уплаты НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). При этом минимальный срок владения жильем в соответствии со ст. 217.1 НК РФ должен составлять три года или пять лет в зависимости от способа получения недвижимости.

В своих разъяснениях к данным поправкам ФНС России использовала несколько иную формулировку, указав, что освобождаются от НДФЛ «бывшие индивидуальные предприниматели, которые использовали это имущество в своей деятельности».1

Такая формулировка вызывает несколько вопросов:

  • сможет ли физическое лицо, которое не зарегистрировало ИП, но осуществляло предпринимательскую деятельность, воспользоваться льготой?
  • Когда предпринимательская деятельность с использованием данного имущества должна была прекратиться?

С другой стороны, раз в НК РФ о «бывших предпринимателях» нет ни слова, то, на мой взгляд, причин для беспокойства нет.

В дальнейшем при рассмотрении конкретных ситуаций всегда следует учитывать данное нововведение.

Критерий «систематическое получение прибыли»

Понятие «систематическое получение прибыли» прямо не закреплено в НК РФ или ГК РФ. В судебной практике при рассмотрении вопроса отнесения дохода к деятельности ИП или физического лица встречается следующее определение: деятельность является систематической, если в течение календарного года было совершено как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2017 г. № 13АП-8286/2017). Например, продажа физическим лицом одного объекта недвижимости, не попадает под понятие предпринимательской деятельности. Однако если вы периодически покупаете и продаете объекты недвижимости, не используя данные объекты в личных целях, то такая деятельность с большой вероятностью будет признана налоговыми органами предпринимательской, даже если вы не зарегистрировали ИП. Так, например, Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015 встал на сторону налоговых органов, подтвердив правомерность доначислений налога по УСН от операций по купле-продаже квартир, которые не использовались в личных целях, посчитав данные операции предпринимательской деятельностью.

Отнесение имущества к предпринимательской деятельности

Данный критерий очень важен, так как если физическое лицо захочет продать недвижимость, но выяснится, что оно использовалось в предпринимательской деятельности, а с момента приобретения не прошло 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то необходимо будет заплатить НДФЛ в размере 13% со всей цены продажи.

Физическое лицо лишится следующих «льгот»:

  • получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ);

или

  • возможность уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Еще раз напомню, что с 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно.

Для ИП ситуация следующая. Наличие ИП не влияет на отнесение имущества к предпринимательской деятельности, но воспользоваться правом не платить НДФЛ, введенным с 2019 года для физлиц, ИП не сможет. Поэтому придется уплатить налог при продаже недвижимости по установленному налогоплательщиком режиму налогообложения.

Вопрос отнесения имущества к предпринимательской деятельности также непростой и зависит от конкретных ситуаций.

Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.

Многим, думаю, интересен вопрос, является ли продажа квартиры, сдаваемой ранее в аренду, доходом от предпринимательской деятельности? Все зависит от обстоятельств сдачи недвижимости в аренду. Например, если незарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 2).

Точные временные рамки в законодательстве не указаны, но с большой вероятностью сдача в аренду на протяжении года, а также отсутствие обстоятельств, подтверждающих желание использовать имущества для личных нужд, будет признана налоговыми органами предпринимательской деятельностью, следовательно, при дальнейшей продаже имущества, сдаваемого в аренду, не удастся воспользоваться указанными выше «льготами».

Данные выводы применимы и для ИП, если недвижимость приобретается для личных целей, то вопросов не возникнет при продаже, но если недвижимость сдавалась в аренду в течение длительного срока (длительность будет оцениваться судом), то при продаже, «льготами» воспользоваться не получится.

Еще более рискованная ситуация, если вы приобрели несколько квартир и сдаете их в аренду. Независимо от регистрации в качестве ИП сдача имущества в аренду в данном случае будет являться предпринимательской деятельностью

При продаже данных квартир, если срок владения составляет более пяти лет, то, учитывая нововведения, появилось право не платить НДФЛ. Правда, это касается только физических лиц, поэтому, пока непонятно как налоговые органы будут реагировать, если вы «случайно» закрыли ИП перед продажей.

Если срок владения составит менее пяти лет, то при продаже воспользоваться имущественными вычетами вы как физическое лицо или как ИП не сможете.

Указание деятельности ИП по продаже недвижимости или сдаче в аренду в ЕГРИП

ИП при государственной регистрации указывают виды экономической деятельности, которыми планируют заниматься. Данная информация вносится в ЕГРИП.

Например, ИП ведет зарегистрированную в реестре деятельность, используя при этом собственное помещение. Далее, принимает решение о продаже данного помещения, а такой вид деятельности как купля-продажа недвижимости не зарегистрирован в ЕГРИП.

Налоговые органы, учитывая сложившуюся судебно-арбитражную практику, согласились с тем, что факт отсутствия в ЕГРИП какого-то вида деятельности не влияет на определение налогоплательщиком своих налоговых обязательств (письмо ФНС России от 3 сентября 2018 г. № ЕД-19-2/263@).

Таким образом, при продаже недвижимости, даже если такой вид деятельности не зарегистрирован в ЕГРИП, ИП сможет применить по сделке используемый им налоговый режим.

***

Подводя итоги, можно отметить, что на данный момент вопрос отнесения доходов от предпринимательской деятельности или личных доходов физического лица законодательно не закреплен и будет рассматриваться налоговыми и судебными органами по совокупности фактов каждой конкретной ситуации. Так что прежде чем продать свое имущество, рекомендую внимательно оценить возможные риски и последствия.

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 8 мая 2014 г.

Содержание журнала № 10 за 2014 г.А.В. Овсянникова, эксперт по налогообложению

Если гражданин является ИП, то грань между его предпринимательским и личным доходом при продаже имущества может оказаться очень зыбкой. Поэтому нередко возникает вопрос: каким же налогом облагать полученный доход? Кроме того, всегда есть соблазн заплатить налоги в меньшем размере.

В статье под имуществом подразумеваются находящиеся в РФ недвижимость (включая земельные участки) и транспорт. И мы рассматриваем случай, когда гражданин — резидент РФ.

Варианты налогообложения дохода

Прежде чем мы расскажем о том, как квалифицировать доход от продажи имущества, давайте рассмотрим, какие варианты налогообложения дохода в принципе возможны.

Статус Уплачиваемый налог Ставка Налоговая база
Гражданин, владеющий имуществом 3 года и более Налог платить не придетсяп. 17.1 ст. 217 НК РФ
Гражданин, владеющий имуществом менее 3 лет НДФЛ 13%п. 1 ст. 224 НК РФ Доход от продажи, уменьшенный на вычет в размерепп. 1, 3 ст. 210, подп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ:

  • <или>документально подтвержденных расходов на приобретение имущества;
  • <или>дохода от продажи, но не более 1 млн руб. (для жилой недвижимости/земельных участков) или 250 тыс. руб. (для нежилой недвижимости/транспорта)
  • <или>ИП на ОСНО;
  • <или>ИП, уплачивающий ЕНВД (если он не подавал заявления о переходе на УСНО)
НДФЛ 13%п. 1 ст. 224 НК РФ Доход от продажи, уменьшенный:

  • <или>на остаточную стоимость недвижимости/транспорта, исчисленную по правилам гл. 25 НК РФп. 3 ст. 210, п. 1 ст. 221, подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ;
  • <или>на покупную стоимость имущества, если оно учитывалось как товарп. 1 ст. 221, подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ
Если вы по каким-либо причинам не можете документально подтвердить свои расходы, то воспользуйтесь правом на профессиональный вычет в размере 20% от суммы ваших доходовп. 1 ст. 221 НК РФ
НДС (если продается не жилье и не земля) 18%п. 3 ст. 164 НК РФ Доход от продажи (без НДС)подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ
ИП на «доходной» УСНО Налог при УСНО 6%п. 1 ст. 346.20 НК РФ Доход от продажип. 1 ст. 346.18 НК РФ
ИП на «доходно-расходной» УСНО Налог при УСНО 15% или ставка, установленная в вашем регионеп. 2 ст. 346.20 НК РФ Доход от продажи, уменьшенный на покупную стоимость имущества, если оно было учтено как товарп. 2 ст. 346.18, подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ; Письмо Минфина от 22.11.2013 № 03-11-11/50390

Если вы продаете ОС со сроком полезного использования более 15 лет до истечения 10 лет с момента его покупки или же со сроком полезного использования менее 15 лет до истечения 3 лет с момента учета его стоимости в расходах, то вам необходимо пересчитать налог при УСНО за весь период пользования этим имуществомп. 3 ст. 346.16 НК РФ:

  • исключить из расходов уже учтенные суммы по этому ОС;
  • включить в состав расходов амортизацию, рассчитанную по правилам гл. 25 НК

Чтобы понять, платить вам «предпринимательские» налоги или НДФЛ как обычному гражданину, а может, вообще ничего не платить, надо определить, имеет ли проданное имущество отношение к вашей предпринимательской деятельности.

Имущество продано в период ведения предпринимательской деятельности

СИТУАЦИЯ 1. Продажа имущества — предпринимательский доход.

Об этом, в частности, свидетельствуют следующие факты:

  • <или>договор купли-продажи заключен с вами не как с гражданином, а как с ИП;
  • <или>вы продаете имущество, учтенное в ИП-деятельности в качестве ОС;
  • <или>вы продаете недвижимость, в отношении которой ранее подавали заявление об освобождении от уплаты налога на имущества физических лиц в связи с ее использованием в предпринимательской деятельностип. 3 ст. 346.11 НК РФ;
  • <или>ваш основной вид деятельности (согласно ЕГРИП) связан с проданным имуществом (к примеру, операции с недвижимостью, если продана недвижимость, продажа автомобилей или перевозки, если продан транспорт);
  • <или>вы декларируете доход от использования имущества именно как предпринимательский доход (например, от сдачи в аренду помещения)см., например, Постановления ФАС УО от 01.04.2013 № Ф09-1798/13; ФАС ВВО от 10.06.2013 № А29-8193/2012;
  • <или>вы эксплуатируете имущество в своей деятельности (допустим, используете под офис/склад или развозите на своем автомобиле товары). Узнать об этом налоговики смогут, изучив вашу банковскую выписку или запросив у вас документы (адрес принадлежащего вам помещения может значиться на товарных накладных, а личный автомобиль, используемый в предпринимательской деятельности, можно «вычислить» по путевым листам);
  • <или>вы уменьшаете базу по «предпринимательскому» налогу на сумму личных налогов (например, на транспортный налогПисьмо Минфина от 04.07.2013 № 03-11-11/25784);
  • <или>вы продаете купленное ранее имущество, которое вряд ли можно использовать в личных целях (например, нежилое помещение)см., например, Постановление Президиума ВАС от 18.06.2013 № 18384/12;
  • <или>вы продаете купленное ранее имущество, которое не использовали в личных целях (например, несколько квартир). То есть можно сделать вывод, что оно было приобретено вами исключительно для перепродажисм., например, Постановления ФАС ВВО от 10.05.2012 № А79-5243/2011; ФАС УО от 26.03.2014 № Ф09-912/14.

В подобных случаях доход от продажи имущества облагается в соответствии с применяемым вами как ИП режимом налогообложения. То есть если вы, например, применяете УСНО, то и доход от сделки включаете в налоговую базу по УСНО независимо от того, сколько лет владели проданным имуществомПисьмо Минфина от 27.05.2013 № 03-11-11/19097.

СИТУАЦИЯ 2. Продажа имущества — непредпринимательский доход.

Скорее всего, со стороны налоговиков не будет претензий, если вы квалифицируете доход от продажи имущества как свой личный доход в следующих ситуациях:

  • <или>вы продаете собственное жилье или нежилую недвижимость, которую использовали в личных целях (к примеру, гараж).

Если у вас есть машина, то налоговики, вероятнее всего, не будут предъявлять претензий к продаже гаража. Но если проданный вами гараж имеет большую площадь, то придирок со стороны налоговиков не избежать — они попытаются доказать, что такое имущество не может использоваться исключительно в личных целяхсм., например, Постановление ФАС УО от 13.11.2012 № Ф09-10672/12;

  • <или>вы продаете имущество, доставшееся вам в порядке наследования или дарения, которое не использовали в своей деятельности.

То есть если продажа имущества носит единичный характер и не имеет отношения к вашей ИП-деятельности, то доход от этой продажи назвать предпринимательским можно с очень большой натяжкой.

Соответственно, данный доход облагается, как у обычного гражданина.

Имущество продано после утраты статуса ИП

Если вы уже не ведете бизнес, но продаете имущество, которое ранее использовалось в вашей ИП-деятельности, то НДФЛ с дохода от продажи вам придется заплатить в любом случае, независимо от срока владения этим имуществомабз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса

“Если на момент продажи имущества, которое было в собственности более 3 лет, гражданин уже утратил статус ИП, но ранее это имущество использовалось в его предпринимательской деятельности, то полученный доход от продажи такого имущества подлежит включению в налоговую базу по НДФЛ.

При этом не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП и какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Ведь, применяя, например, ОСНО или «доходно-расходную» УСНО, предприниматель переносил стоимость имущества на расходы, уменьшающие налоговую базу, посредством начисления амортизации, если имущество было учтено в качестве ОСп. 16, разд. VIII Порядка, утв. Приказом Минфина от 13.08.2002 № 86н/БГ-3-04/430. А применение УСНО (с любым объектом) или патентной системы изначально предполагает льготное налогообложение.

Более того, бывший ИП не имеет права на какие-либо вычеты по НДФЛ при продаже имущества, ранее используемого в предпринимательской деятельности, независимо от применяемого ранее режима налогообложения, так как предоставление вычетов будет равноценно повторному уменьшению налоговой базы”.

Соответственно, весь доход от продажи имущества облагается НДФЛ по ставке 13%.

СОВЕТ

Если вы применяли ОСНО и «доходно-расходную» УСНО и по каким-либо причинам не включали имущество в состав ОС (в ситуации, когда имущество выступало в роли именно основного средства), а налоговики впоследствии доначислили вам налог как от продажи имущества, имеющего отношение к бывшей ИП-деятельности, подайте уточненки за период вашего предпринимательства, включив в расходы амортизацию имущества. И одновременно — заявление на возврат налога (если не прошло еще 3 лет).

А если имущество не имело никакого отношения к вашей прошлой предпринимательской деятельности, то действуем так же, как описано в ситуации 2.

Особый случай — недвижимость/земля изъята

Если вы распрощались со своей недвижимостью или земельным участком не по собственной воле, а в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нуждстатьи 239, 279 ГК РФ; ст. 32 Жилищного кодекса РФ, то вы имеете право на вычет в размере выкупной стоимости этого имуществаподп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

“Поскольку НК РФ не установлено никаких ограничений в отношении изъятого имущества, то есть не важно, использовалось оно в предпринимательской деятельности или нет, является ли гражданин на момент изъятия предпринимателем или нет, то налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, установленного подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ”.

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич
Минфин России

***

Если с момента утраты статуса ИП прошло больше 3 лет и вы решили продать имущество, ранее используемое в вашей предпринимательской деятельности, то налоговики вряд ли смогут доказать причастность продаваемого имущества к вашей бывшей деятельности.

Если же вы только собираетесь «сворачивать» свою ИП-деятельность и хотите продать какое-либо имущество, которое вы потом не планируете использовать в личных целях, то сделайте это еще до «закрытия» ИП.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Предприниматели»:

Ситуация 1. Я физ.лицо. Купил нежилое помещение, затем зарегистрировал ИП и затем продаю. Какой будет налог и будет ли? (читал несколько статей, где написано, что если ИП не было зарегистрировано, то расходы не будут зачтены, просьба предметно разобрать ситуацию).

Павел

Здравствуйте. Если не использовали помещение в предпринимательской деятельности, не имеете соответствующего ОКВЭД, то будете действовать как обычное физлицо с возможностью воспользоваться налоговыми вычетами в том числе и расходов на приобретение в соответствии со ст. 220 НК РФ.

Ситуация 2. Я ИП на УСН 15%. Надо ли ставить недвижимость на баланс при покупке, чтобы учесть в расходах? Какой налог?

Павел

У ИП нет понятия баланса. Не совсем понял о каком налоге речь идет? Если о налоге УСН, то учесть можно в случае приобретения недвижимости во время использования данной системы налогообложения. В соответствии со ст.346.18 НК РФ

2. В случае, если объектом налогообложения являются доходы организации или индивидуального предпринимателя, уменьшенные на величину расходов, налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов.

5. При определении налоговой базы доходы и расходы определяются нарастающим итогом с начала налогового периода…
7. Налогоплательщик, использующий в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, вправе уменьшить исчисленную по итогам налогового периода налоговую базу на сумму убытка, полученного по итогам предыдущих налоговых периодов, в которых налогоплательщик применял упрощенную систему налогообложения ииспользовал в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов.При этом под убытком понимается превышение расходов, определяемых в соответствии со статьей 346.16 настоящего Кодекса, над доходами, определяемыми в соответствии со статьей 346.15 настоящего Кодекса.

В этом случае:

Ситуация 3. Я ИП на УСН 6%. Купил-продал. Какой налог?

Павел

6% со всей вырученной от продажи суммы.

1) надо ли платить налог если ИП уже ликвидировано на момент продажи?

Павел

Считаю, что тут у налоговой может возникнуть намерение взыскать с Вас налог по той системе налогообложения, по которой Вы были зарегистрированы как ИП. Разве что если после прекращения ИП пройдет существенное время и недвижимость соответственно не будет использоваться в предпринимательской деятельности.

2) надо ли платить налог если ИП подарил комм. недвижимость родственнику и уже тот будет продавать его?

Павел

Вы можете подарить близкому родственнику эту недвижимость и продать его без уплаты НДФЛ он сможет через три года на основании ст. 217.1 НК РФ, при условии что оно не будет использоваться в предпринимательской деятельности

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *