Как вступить в долевое строительство?

Сегодня в Минске застройщики и риэлторы предлагают желающим вступить в долевое строительство квартир примерно в 70 многоэтажках разной степени готовности. И предложения приличные, и рынок строительства стабилен. Однако проблемы периодически возникают – то один застройщик под следствием, то у другого — вместо обещанного дома уже три года всего лишь котлован, то третий строит, но в другом месте и для других дольщиков. Даже у вполне известных компаний могут возникнуть проблемы просто потому, что по ним больно ударил кризис. В общем, риски в долевом строительстве есть. Главный — ждать сдачи «своего» дома добрую пятилетку. Таких ожидающих «счастливчиков» в Минске уже больше тысячи.

Кто проверит все?

Несмотря на то, что действующий в Беларуси указ «О долевом строительстве» дает будущим владельцам квартир многие гарантии, дольщику будет нелишним самостоятельно проверить финансовую историю застройщика, степень готовность его объектов и даже личностные характеристики учредителей.

Можно в качестве «детектива» нанять риэлторское агентство. Внимание! Именно хорошее агентство — с успешной историей работы и постоянным директоратом. Причем работать с ним нужно только по официальному договору. Да, на это придется потратить некоторую сумму. Но стоит помнить историю с двойными продажами квартир, когда «свободный риэлтор» Любочка тихонечко приводила знакомую дольщицу Танечку к «хозяевам новостройки», шептала про «дешевле, потому что только для своих», брала налом процент (2 — 4 тысячи долларов) и исчезала. И уже ни за что ответственности не несла.

Постановлением Министерства юстиции №42 от 1.06. 2009 г. жестко регламентированы обязанности риэлторской компании при заключении договора с застройщиком. Хорошее агентство проверит и многие подводные течения. Кстати, следует помнить: основные деньги риэлторы получают не от дольщика, а от застройщика. В том числе и поэтому работать с ними нужно только по официальным договорам.

С кем строить безопасно?

Итак, вам понравилось место расположения строящегося дома и его технические характеристики. Понравилась планировка вашей будущей квартиры, устраивает цена квадратного метра. Но застройщик сам продает квартиры в будущем доме, или агентство привлекать вы считаете лишним. Что проверять в этом случае?

Стоит отказаться от строительства, если:

— известно о крупных финансовых претензиях к компании, готовящихся исках, «кинутых» дольщиках;

— часть строек, которые ведет компания, заморожены (особенно в стадии высокой степени готовности);

— объекты заморожены, а застройщик говорит, что все в порядке, и даже для красоты поставил технику, рядом с которой вяло перемещаются рабочие…

Должно насторожить, если:

— у застройщика это первый дом или история работы слабая — были одна-две стройки, но не укладывались в сроки;

— у застройщика нет имущества — «сидит» в арендованном помещении, на котором даже нет вывески, дом строят нанятые организации. Он, возможно, и порядочный, и все построит в срок. Но нужно понимать — этой компании придется привлекать огромные средства. И точно не будет рисковать только тот покупатель, который отдаст деньги, когда дом этого застройщика уже сдан.

Смело вступайте в долю, если:

— у застройщика за плечами — вовремя сданные новостройки, есть своя техника, свои строители, офис в приличном месте.

Иногда коммерческие стройки ведут государственные застройщики. С ними строиться абсолютно безопасно. Если же строит «старый и проверенный годами» коммерческий застройщик, следует проверить только одно — как кипит работа на других его строящихся объектах. Опять же потому, что кризис. Когда на застройщике «висит» полдесятка недостроенных домов, денег на окончание их строительства не хватает, велик соблазн привлечь дольщиков на новые котлованы, чтобы перенаправить собранные средства на завершение предыдущего строительства. Сложно предугадать, будут ли новые дольщики клеить обои в своих квартирах в обещанный месяц и год.

Дом: котлован, коробка, отделка

Конечно, самые приемлемые цены — на квартиры в тех домах, где завершение строительства предполагается в отдаленной перспективе, например в 2012 году. Фактически есть только площадка или котлован. Но нужно понимать: чем больше денег застройщику еще только предстоит вложить в строительство, тем больше вероятность, что строительство будет затягиваться или вообще отложится на неопределенный срок. Поэтому степень риска средней можно считать, когда построено более половины дома, при этом, судя по всем признакам, у компании есть средства и опыт завершить строительство.

Ничем практически не рискуешь, когда дом готов и в ближайшее время сдается (а еще лучше — уже сдан). Но и стоит «квадрат» в таком доме дороже, да и не факт, что там осталась нужная вам однокомнатная или двухкомнатная квартира.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Как проверить детали?

1. Съездите на свою стройку и другие стройки выбранной компании, поговорите с рабочими, с прорабом. Они обычно готовы рассказать, какими темпами строятся, как они обеспечены техникой, вовремя ли расплачивается застройщик с подрядчиком.

2. Поговорите с самим застройщиком. На разговор имеет смысл прийти с юристом. Если у вас или вашего юриста возникло ощущение, что вам чего-то недоговаривают и юлят — лучше откажитесь от идеи покупки квартиры у этого застройщика.

3. Постарайтесь узнать, кто учредители и руководство компании-застройщика. Если данные об учредителях не готов предоставить застройщик, ссылаясь на коммерческую тайну, — это должно показаться подозрительным. Сравните предоставленные данные о руководстве со сведениями, содержащимися в Едином регистре юрлиц. В Интернете можно поискать информацию об этих людях. Если они засветились в прошлые годы в махинациях — это весомый повод отказаться от участия в их стройке.

4. Обязательно изучите Интернет! Сами не можете — попросите более продвинутых друзей. Дольщики, уже вступившие в строительство, общаются на форумах. И постоянно, не хуже оперативных работников, отслеживают ситуацию. Собирают информацию, озвучивают сплетни и сомнения. Тут все может пригодиться.

5.Наконец, читайте договор.Сейчас никто не имеет права работать по предварительным договорам — это уже прорыв. Указом президента о долевом строительстве установлены типовые договоры. И все равно, договор нужно читать с юристом. Консультация стоит тысяч семьдесят, и на ней нельзя экономить. Даже в типовой договор можно внести некие важные дополнения.

Вступая в долевое строительство, надо ориентироваться не по одному из вышеперечисленных признаков риска, а по их совокупности. И всегда следует помнить: если условия покупки жилья выглядят крайне выгодными, наверняка есть один из признаков высокого риска, и следует сто раз подумать, отдавая последние деньги.

БУДЬ В КУРСЕ!

Когда дольщик должен сказать: спасибо, не беру?

— Когда где-то под благовидным предлогом предлагают платить наличными (сейчас в строительстве нет наличных расчетов).

— Когда представители застройщика чего-то недоговаривают или вообще лгут (соврав вам один раз, попытаются обмануть и во второй).

— Когда заводят разговор о не типовом договоре, или договор подписывается руководством не при вас

Подготовлена редакция документа с изменениями, не вступившими в силу 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года

Список изменяющих документов

(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 16.10.2006 N 160-ФЗ, от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 17.07.2009 N 147-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ, от 28.11.2011 N 337-ФЗ, от 30.11.2011 N 362-ФЗ, от 10.07.2012 N 118-ФЗ, от 30.12.2012 N 294-ФЗ (ред. 23.07.2013), от 30.12.2012 N 318-ФЗ, от 23.07.2013 N 241-ФЗ, от 28.12.2013 N 414-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 21.07.2014 N 224-ФЗ, от 13.07.2015 N 236-ФЗ, от 01.05.2016 N 139-ФЗ, от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 01.07.2017 N 141-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ, от 29.07.2017 N 267-ФЗ, от 31.12.2017 N 506-ФЗ, от 01.07.2018 N 175-ФЗ, от 29.07.2018 N 272-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ) (см. Обзор изменений данного документа)

  • Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
  • Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
  • Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости
  • Статья 3.1. Раскрытие информации застройщиком
  • Статья 3.2. Требования к органам управления застройщика и его участникам
  • Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
  • Статья 5. Цена договора
  • Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
  • Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
  • Статья 8. Передача объекта долевого строительства
  • Статья 9. Расторжение договора
  • Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору
  • Статья 11. Уступка прав требований по договору
  • Статья 12. Исполнение обязательств по договору
  • Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору
  • Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
  • Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога
  • Статья 15. Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества
  • Статья 15.1, статья 15.2, статья 15.3. Утратили силу
  • Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу
  • Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
  • Статья 15.6. Страхование гражданской ответственности застройщика
  • Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
  • Статья 17. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве
  • Статья 18. Использование денежных средств застройщиком
  • Статья 18.1. Условия использования денежных средств участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, уплату процентов по целевым кредитам (целевым займам) на их строительство, реконструкцию
  • Статья 18.2. Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика
  • Статья 19. Проектная декларация
  • Статья 20. Информация о застройщике
  • Статья 21. Информация о проекте строительства
  • Статья 21.1. Фонд субъекта Российской Федерации
  • Статья 21.2. Особенности передачи объекта долевого строительства Фондом субъекта Российской Федерации и принятия его участником долевого строительства
  • Статья 21.3. Особенности осуществления Фондом субъекта Российской Федерации своей деятельности, которая финансируется исключительно за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации
  • Статья 22. Утратила силу
  • Статья 23. Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
  • Статья 23.1. Единый реестр застройщиков, единый реестр проблемных объектов
  • Статья 23.2. Защита прав граждан — участников долевого строительства
  • Статья 23.3. Единая информационная система жилищного строительства
  • Статья 23.4. Взаимодействие субъектов информации с использованием единой информационной системы жилищного строительства
  • Статья 24. Утратила силу
  • Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
  • Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
  • Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона

Открыть полный текст документа

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

Таких гарантий несколько:

  • Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
  • получения разрешения на строительство,
  • опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
  • государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
  • Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
  • В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
  • земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
  • и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства — Москомстройинвест.

Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).

Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.

Сегодня купить недорогую квартиру в мегаполисе можно только одним способом – приняв участие в долевом строительстве на самом раннем этапе проекта. По прогнозам специалистов к концу 2017 года общая доля средств, вложенных частными инвесторами в жилищное строительство Москвы, составит порядка одного триллиона рублей. Этому немало способствуют многочисленные поправки в 214 ФЗ, вступившие в действие с начала года. Граждане почувствовали себя более защищенными и перестали бояться отдавать свои деньги застройщикам. Что представляет собой долевое строительство в свете последних изменений законодательства, каковы ближайшие перспективы развития этого рынка в Москве и Московской области? Будем разбираться.

Что представляет собой строительство при долевом участии

Долевое строительство – это один из видов инвестиционной деятельности, суть которой заключается в строительстве многоквартирного объекта на средства частных инвесторов. Главными действующими лицами в этом процессе выступают застройщик – правообладатель или арендатор участка земли, на котором предполагается возведение дома, и дольщик – гражданин, предоставляющий свои деньги на строительство.

От этого сотрудничества выигрывают обе стороны: девелопер получает в пользование «дешевые» деньги, а инвестор приобретает жилье в новостройке на порядок ниже его рыночной стоимости. Правда здесь есть нюансы: строительство квартиры, как правило, длится несколько лет, на протяжении которых дольщик вынужден мужественно дожидаться новоселья. Собственно поэтому предлагаемые за долевое участие в строительстве цены имеют такие низкие показатели.

Вместе с тем, в этой сфере присутствуют определенные риски. Граждане могут столкнуться с необязательностью и различными нарушениями со стороны застройщика, нельзя сбрасывать со счетов возможное банкротство компании. Поэтому, прежде чем стать участником долевого проекта, необходимо получить максимально полную информацию о строительной организации, изучить ее репутацию, поинтересоваться об уже завершенных стройках.

Следует также учесть, что участник не может просто так по своей инициативе разорвать отношения с застройщиком и покинуть проект. Для этого должны быть веские основания, предусмотренные 214 ФЗ. Однако закон позволяет дольщику в течение действия договора переуступить свои права другому участнику.

Этапы совершения сделки

Долевое строительство жилья включает в себя ряд последовательных этапов. Если коротко, то этот процесс выглядит следующим образом:

  1. Застройщик получает разрешение на возведение объекта.
  2. Публикует на своем сайте информацию и проектные документы на стройку.
  3. Привлекает к своему проекту частных инвесторов.
  4. Заключает с дольщиками договоры и регистрирует их в Росреестре.
  5. Возводит в соответствии с установленными в документах сроками многоквартирный дом.
  6. Вводит его в эксплуатацию и передает участникам.

Требования, предъявляемые к застройщику

На строительном рынке работают сотни застройщиков, но далеко не каждый может организовать долевое строительство многоквартирных домов. Закон предъявляет очень жесткие требования к застройщикам, привлекающим средства граждан.

  • На счету организации должно находиться минимум 2.5 млн. рублей, при условии, что общий объем возводимых площадей не превышает 1.5 тыс. кв. м. (сумма возрастает пропорционально увеличению объема площадей);
  • У компании отсутствует задолженность по налоговым платежам;
  • Застройщик не числится в реестрах недобросовестных поставщиков и недобросовестных участников земельных аукционов;
  • Компания не находится в стадии ликвидации, и в ее отношении не проводится процедура банкротства.

Застройщик, соответствующий перечисленным выше требованиям, может начинать строительство после получения разрешения на возведение объекта. Оно выдается после проверки строительной и проектной документации компании. В Москве его выдает Мосгосстройнадзор, в Подмосковье – МСК. Только проведя все обязательные организационные процедуры и закончив юридическое оформление документов, застройщик может приступать к привлечению инвестиций в долевое строительство.

Основным документом строительной компании является проектная декларация, которая содержит сведения о самой фирме, возводимом объекте, этапах строительства. Каждый квартал застройщик обязан вносить в нее изменения, связанные с ведением финансовой деятельности за отчетный период.

Все документы публикуются на официальном сайте строительной организации. Дольщики, прежде чем принимать решение о покупке квартиры в долевое строительство, должны внимательно с ними ознакомиться. Помимо этого, при личной встрече с застройщиком, они имеют законное право потребовать у него для ознакомления учредительные и иные документы компании.

Основные положения договора

Отношения между застройщиком и участником проекта регулирует ДДУ, заключаемый в строгом соответствии с 214 ФЗ. Единая форма документа не предусмотрена, каждая компания разрабатывает свой договор. Однако есть обязательные положения, при отсутствии которых договор считается незаключенным.

Документ должен содержать:

  • подробное описание передаваемого объекта;
  • точный срок передачи жилья дольщику;
  • цену договора, способ и сроки ее уплаты;
  • гарантии на объект строительства;
  • способ обеспечения обязательств застройщиком.

Это лишь основные положения ДДУ. Существует еще ряд важных пунктов, которые должны быть отражены в договоре. Боле подробно узнать, как должен выглядеть документ, можно в статье «Как правильно оформить договор долевого строительства».

Застройщик обязан побеспокоиться об обеспечении своих обязательств перед участником. Для этого ему необходимо либо получить поручительство банка, либо заключить договор страхования. В ДДУ включаются данные о страхователе или поручителе, которым может выставить счет дольщик, если строительная фирма не выполнит перед ним своих обязательств.

ДДУ приобретает юридическую силу только после прохождения обязательной регистрации в Росреестре. Гражданам, которые решили принять долевое участие в строительстве жилья, нужно знать, что делать какие-либо платежи по договору нужно только после того, как он будет зарегистрирован. Действия застройщика, требующего деньги ранее этого срока, незаконны.

Какие обязательства возлагаются на участников сделки

Подписывая договор, стороны принимают на себя определенные обязательства.

Застройщик обязуется:

  • принять от дольщика денежные средства и направить их на возведение дома и на другие цели, разрешенные законодательством;
  • провести необходимые процедуры по оформлению и регистрации ДДУ;
  • построить объект, по качеству соответствующий условиям договора, и в строго отведенные сроки передать его дольщику;
  • удовлетворять претензии участников по качеству объекта в пределах гарантийного срока, установленного законодательством.

Основная обязанность дольщика – вовремя и без задержек вносить платежи за квартиру. Оплата может осуществляться как единовременно, так и по частям в соответствии с графиком, прописанным в договоре. Участник также обязан в установленный законом и договором срок принять квартиру.

За неисполнение обязательств стороны несут ответственность друг перед другом. За нарушение сроков строительства и передачу некачественного жилья, застройщик обязан выплатить участнику неустойку, установленную законом. При существенных нарушениях со стороны строителей дольщик может по своей инициативе расторгнуть договор. В свою очередь застройщик также имеет право взыскать неустойку с участника, если последний более чем на два месяца просрочит оплату.

Строительство в Московской области

Долевое строительство в Москве и Подмосковье сегодня развивается очень бурно. Основными инвесторами строительства жилого сектора являются граждане, их вклад составляет 98% всех инвестиционных вложений. Жители столичного региона принимают активное долевое участие в строительстве, в 2106 году в два раза возросло количество заключенных ДДУ по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. Вместе с тем, ограниченная платежеспособность и растущий объем предложений вынуждает девелоперов в большей мере ориентироваться на покупателя со средним уровнем доходов. Появляется все больше жилья эконом класса, а в элитном сегменте заметно возрастает качество новостроек.

В столице и Московской области работает более ста девелоперских компаний. Крупнейшим застройщиком является группа компаний «ПИК», в которую в конце 2016 года влилась компания «Мортон». На общем счету этих застройщиков более 5 млн. кв.м. построенного жилья. В настоящее время среди множества предложений от застройщика, можно выбрать квартиры разной ценовой категории. Для продажи доступно как жилье эконом класса по цене от 1.7 до 5 млн. рублей, так и элитные новостройки, стоимость квартир в которых начинается от 10 млн. руб.

Еще один молодой, но уже известный игрок на строительном рынке жилья – «Самолет Девелопмент». Компания образовалась в 2012 году, но уже имеет хорошую репутацию и активно застраивает Подмосковье жилыми комплексами эконом класса. Ценовые предложения застройщика входят в диапазон от 62 до 126 руб. за кв. м.

Концерн Крост – один из старейших девелоперов столичного региона, основанный в начале девяностых годов прошлого века. На его счету – более 450 построенных объектов. В настоящее время застройщик предлагает новостройки эконом, бизнес и элитного класса. Диапазон цен: от 74 до 210 руб. за кв. м.

Мы привели лишь несколько самых крупных и надежных девелоперов, на самом деле их намного больше. Вступить в долевое строительство в Москве несложно, сегодня нет проблем с предложениями. Но очень важно, прежде чем принять решение, тщательно изучить информацию о застройщике, проверить его документы и репутацию.

Общество защиты прав дольщиков окажет вам всяческую помощь и поддержку, чтобы вы смогли максимально безопасно принять участие в долевом строительстве. На странице «Контакты» вы найдете все наше координаты.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *