Взыскание задолженности по договору аренды земельного участка

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее по тексту – Управление) доводит до Вашего сведения, что в связи со сложившейся обстановкой в Республике Башкортостан по указу Главы Республики Башкортостан УГ-128 от 31.03.2020 г. «О внесении изменений в Указ Главы Республики Башкортостан от 18.03.2020 г. №УГ-111 «О введении режима «Повышенная готовность» на территории Республики Башкортостан в связи с угрозой распространения в Республике Башкортостан новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)» объявлен режим повышенной готовности и самоизоляции граждан по месту проживания (пребывания) с 20.00 ч. 31.03.2020 г.

Результатом оказываемых Управлением муниципальных услуг являются подготовленные со стороны Управления проекты договоров аренды земельных участков, проекты договоров о предоставлении в собственность за плату, проекты соглашений о перераспределении земель о перераспределении между собой земель и земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной (в том числе государственная собственность на которые не разграничена) и (или) частной собственности, проекты соглашений об установлении права ограниченного пользования земельным участком (сервитута), проекты договоров безвозмездного пользования земельными участками.

Таким образом, для подписания и получения договоров, дополнительных соглашений рекомендуем Вам, либо Вашему уполномоченному представителю, при наличии надлежаще оформленной доверенности, подойти в Управление по окончании ограничительных мер.

Передача собственного земельного участка во временное пользование заинтересованным лицам — общепринятая и уже привычная российская практика. Для владельца она интересна возможностью получить прибыль от сдачи собственности в аренду, для нанимателя — получить в распоряжение надел для обработки или иных нужд.

Отношения между сторонами преимущественно долгосрочные, в правовом поле их регулирует ГК РФ (статьи 606, 614, 654 и другие) а закрепляют их договором аренды земельного участка. В нем, согласно Гражданскому Кодексу, четко фиксируют условия передачи надела, а также временных, постоянных построек на нем, зеленых насаждений, ограждений или иных присутствующих объектов. Указывается в договоре и порядок ежемесячной оплаты аренды — сроки и объемы наниматель обязан соблюдать.

Однако, на практике арендаторы нарушают условия, у них возникает, а порой и накапливается задолженность, превращаясь в «солидную» сумму. Обоснованно желая получить причитающиеся ему деньги, владелец участка обращается к закону, чтобы взыскать плату с недобросовестного нанимателя. Для этого существует несколько способов.

Можно ли взыскать задолженность за землю

Вопросы и процедуры возврата долгов регулируются Кодексами, федеральными законами и другими правовыми актами Российской Федерации. По ним, владелец земли, который официально, по юридически правильно составленному договору, передает участок во временное пользование, имеет полное право взыскать сумму по невыполненным обязательствам. Как и при других имущественных спорах, ему придется пройти достаточно трудоемкий и энергозатратный процесс возврата средств, на каждом из этапов которого понадобится знание законодательства, процедурных моментов. Поэтому естественное решение терпящего убытки лица — обратиться за поддержкой к профессиональному юристу. В этом случае шансы на взыскание задолженности по договору аренды многократно повышаются.

Общий порядок возврата задолженности

В общем виде процедура взыскания состоит из нескольких обязательных стадий:

  • инициирование процедуры взыскания задолженности — составление с помощью специалиста претензии к недобросовестному арендатору, которую, по действующим в России правилам, необходимо в обязательном порядке направлять второй стороне спора (в особенности, если претензионный порядок оговорен в договоре);
  • направление претензии заказным письмом и ожидание ответа от арендатора — уведомление о вручении будет свидетельством соблюдения порядка;
  • при ответе должника на письмо — разворачивание претензионного процесса, проведение переговоров, составление соглашений об уплате долга;
  • при отсутствии конструктивной реакции на претензию в должный срок — подача заявления в суд для разворачивания производства о взыскании средств;
  • рассмотрения дела в суде и вынесение решения — если оно положительное, средства взыскиваются с должника в рамках исполнительного производства;
  • должнику вручают исполнительный лист, который также можно направить в банк арендатора, чтобы тот перечислил средства со счета (реквизиты учреждения, как правило, указывают в договоре) — работа выполняется единолично истцом или при помощи сотрудников УФССП.

Важнейший этап взыскания — даже не подача исковых заявлений, а претензионная работа. Практика показывает, что от правильности составления письма к должнику и реагирования на его действия во многом зависит успех дела. Если досудебный этап не проведен, или осуществлен с нарушениями, судья зачастую отклоняет заявление, а арендатор с большой долей вероятности направляет возражения, утверждая, что не получал претензий. Поэтому желательно, чтобы составление и процесс передачи письма проконтролировал опытный юрист.

Составление досудебных претензий

Первый этап досудебного взыскания — формулирование юридически обоснованных претензий. Если в договоре не обозначены сроки получения ответа на письмо, их обязательно указывают в тексте. Время на реагирование отсчитывают с момента получения арендатором предупреждения, поэтому письмо отправляют как заказное, с уведомлением о вручении — на почте нужно подчеркнуть, что необходимо письменное, закрепленное «мокрой» печатью подтверждение передачи документа. Так должник не сможет заявить, что не знал о намерении кредитора обратиться в суд.

Претензионное письмо составляется в произвольных формулировках, но в нем обязательно должно содержаться требование вернуть долг и пункты о:

  • сторонах и объекте соглашения — фамилии, реквизиты, адреса, данные об участке;
  • причине составления — наличии, размере скопившегося долга, с указанием подтверждающих документов (выписками со счетов, квитанциями, чеками и так далее);
  • периоде, за который скопилась задолженность;
  • неустойке — если пункт о ней был зафиксирован в договоре, это обязательно указывается в претензии;
  • количестве дней, которое дается должнику на рассмотрение письма и добровольное погашение долга;
  • мерах, которые арендодатель предпримет при отсутствии оплаты, реакции на письмо — как правило, это обращение в суд;
  • нормах права (положениях Гражданского, Земельного Кодекса, законах), которые подтверждают факт нарушения арендного договора и обосновывают требование владельца участка.

Если положения о неустойке не были указаны в договоре, они рассчитываются согласно действующему законодательству. Право на их получение закреплено в ГК РФ (глава 12), в нем же указаны виды — законная и договорная. Взыскивается неустойка как фиксированный штраф или прогрессивная пеня за каждый просроченный день. Сумма начисляется в независимости от наличия соответствующего пункта в арендном договоре. Законная пеня составляет одну трехсотую часть от ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки (ст. 332 ГК РФ).

Желательно, чтобы письмо к должнику вычитал юрист, проверив его на формальные, фактические ошибки, точность формулировок, так как они в 80% случаев будут повторяться в исковом заявлении. Если претензия не возымела действия, арендодатель должен обратиться в суд.

Составление и подача искового заявления

Споры по договорам аренды рассматривают арбитражные судебные инстанции. Их выбирают по месту регистрации или проживания должников (ответчиков) или, если это юрлицо — расположению основного офиса. В среднем, рассмотрение дел отнимает от месяца. Срок давности у них стандартный, трехгодичный.

Заявление делится на вводную, основную части и приложения. В начале документа указывают наименование инстанции, которая будет рассматривать дело, полные реквизиты заявителя, контакты для связи, данные об ответчике и общую сумму задолженности. В нее не включают судебные издержки, которые понес истец, но, при успешном для него исходе дела, арендодатель вправе возместить их за счет нанимателя-должника.

В основной части заявления формулируют:

  • суть требований и причины их возникновения со ссылками на положения арендного договора;
  • факты, подтверждающие, что ответчик нарушил договор, и требования истца законны — с указанием их документальных доказательств;
  • конкретную сумму, которую требует арендодатель, расчет цены иска;
  • предпринятые истцом досудебные меры — с датами отправления претензионного письма, получения уведомления и так далее;
  • перечень документов, которые обосновывают позиции истца и содержатся в приложениях к заявлению.

Одновременно с заявлением стоит подать прошение об обеспечении иска — к примеру, аресте счетов, собственности ответчика. Оно, как правило, ускоряет рассмотрение вопроса и служит дополнительной «защитной» мерой для заявителя. Если претензионный этап соблюден, заявление правильно составлено и подано, есть грамотно подобранные документальные доказательства, суд с большой долей вероятности удовлетворит требования владельца участка.

Подготовка документов для взыскания

Чтобы обосновать позиции в суде, необходимо подать полный пакет документов. Кроме искового заявления, которое составляет истец с помощью юриста, адвоката, в него входит ранее отправленное претензионное письмо с подтверждением факта отправки — почтовой квитанцией, журнальной выпиской и так далее. К ним прикладывают документы, свидетельствующие о вручении претензии и, если есть — письменный ответ должника на нее. На почтовом уведомлении должны присутствовать дата получения и подпись ответчика.

В пакет обязательно включают оригинал арендного договора, по которому возник финансовый спор. Кроме этого, в список нужных документов входят:

  • финансовые подтверждения наличия задолженности и частичной оплаты аренды — квитанции, чеки;
  • в случае участия в споре юрлица, ИП — его свидетельство о регистрации, выписки из ЕГРЮЛ/ЕГРИП со сведениями о нахождении сторон разбирательства и датой последнего обновления данных;
  • квитанция об уплате судебной госпошлины — ее рассчитывают на основании цены иска.

Срок сбора документационного пакета — 30 суток до момента подачи заявления. После этого судья назначает первичные заседания и начинает рассматривать дело.

Практика взыскания

Судебная практика показывает, что большая часть проблем при подаче и рассмотрении заявлений по делам об аренде связана с недостаточным вниманием к законной стороне дела. Стороны не всегда правильно формулируют условия в договоре — в особенности, в отношении претензионного этапа, размера неустойки. Поэтому переговоры между ними затрудняются, а дела затягиваются. Суды признают претензионный порядок арендного соглашения только если он составлен четко по форме, с указанием порядка процедуры, сроков и прочих нюансов.

Распространенный случай — возражение ответчика, которое он объясняет отсутствием госрегистрации договора. Однако, по существующим нормам, для взыскания долга достаточно официально подписанного сторонами документа, а регистрировать его в госорганах не обязательно. Истец вправе подать заявление не только о взыскании, но и о расторжении договора — если просрочка платежей превышает 2 месяца.

Обо всех нюансах истребования задолженности расскажут специалисты «Центра эффективного взыскания». Опытные юристы-практики изучат обстоятельства дела, правильно составят и подадут все документы, соблюдая нормы законодательства.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *