О коммерческих объектах в многоквартирном доме

Критерии

Нежилое помещение не предполагает, исходя из своего определения, проживание в нем каких-либо лиц, так как оно предназначено для других целей. Согласно Постановлению Правительства №354 нежилым фондом МКД признаются территории и помещения, которые обладают следующими правовыми требованиями и критериями:

  1. Не являются общим имуществом квартирантов (подъезд, лифт, подвалы, чердаки, подсобки, лестничные площадки и т.д.).
  2. Указаны в проектной и другой документации МКД как нежилые.
  3. Являются частью МКД и предназначены для хранения и помещения транспорта (подземные парковки, гаражи).

Непригодные для жилья помещения должны быть официально закреплены в документации и паспорте дома как нежилые. Отсутствие таких помещений в официальных документах не дает никаких оснований их считать нежилыми и совершать с ними какие-либо коммерческие правовые действия.

Подъезды, лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы, хоть и не предназначены для жилья, но законодатель не относит их к нежилым помещениям МКД. Это все лишь общие территории, обслуживающие нужды всех собственников. Они не представляют собой целостное сооружение поэтому законодатель их и не относит к нежилому фонду.

Справка! К нежилому помещению будет относиться также и МКД, который официально признан непригодным для жилья (аварийный).

Характеристика и признаки

У нежилого помещения есть определенные правовые критерии и признаки, которые выделяют его как особую жилищную категорию. Его можно охарактеризовать следующими пунктами:

  • обособленное помещение. (такой объект должен иметь стены, пол, потолок и отдельный вход;
  • недвижимое имущество по своему типу;
  • помещение является частью дома, а не каким-либо отдельным строением или зданием;
  • не является структурной частью жилой квартиры;
  • имеет собственника;
  • определено в официальной документации как нежилое и входит в состав нежилого фонда.

Это главные признаки нежилого объекта, который обычно расположен на первых этажах жилого дома. В сегодняшних реалиях первый этаж МКД занимают различные магазины, аптеки, салоны красоты, медицинские клиники, почта, офисы и т.д.

Они не предназначены для жилья.

На заметку. Подобные объекты созданы специально с целью ведения коммерческой и профессиональной деятельности, а проживать там не представляется возможным, так как у них совсем другое предназначение.

Виды

Нежилые объекты дома достаточно разнообразны по своей целевой природе. Это значит, что все зависит от того, для каких целей используют помещения. На практике юристы обычно их классифицируют согласно целевому назначению.

Все они расположены на первых и цокольных этажах дома и могут занимать различную площадь в зависимости от архитектурной возможности дома. Среди подобных объектов можно выделить следующие категории нежилого фонда МКД:

  • торгово-розничные помещения (магазины, где торгуют любым товаром, супермаркеты, универсамы);
  • медицинские учреждения (клиники, лаборатории, диспансеры, медицинская экспертиза, консультации, пункты скорой помощи, центры социальной реабилитации и т.д.);
  • аптеки;
  • складские помещения, предназначенные для хранения продуктов, изделий, вещей и т.д.;
  • развлекательно – досуговые объекты (театр, кино, ночные клубы, казино, залы игровых автоматов, дискотеки, интернет-кафе, клубы по интересам);
  • спортивные комплексы (спортзал, фитнесс-клуб);
  • офис (юридические, консалтинговые фирмы, не связанные с торговой деятельностью и возглавляемые ИП, юридическими лицами);
  • образовательные объекты (различные кружки, языковые курсы, автошколы);
  • творческие заведения (художественные/багетные мастерские, выставочные залы);
  • общепит (кафе, бистро, рестораны);
  • гаражи;
  • учреждения связи (почта);
  • коммунально-бытовые помещения (парикмахерская, салон красоты, дом быта, химчистка, баня, сауна, справочное бюро, фотостудия, ателье);
  • финансовые организации (банки, ломбарды);
  • производственные учреждения (цеха, овощехранилища, автосервис и т.д.);
  • другие объекты (агентства, кооперативы).

Разновидностей нежилых помещений может быть очень много. Все выше перечисленные учреждения могут быть расположены в многоквартирном доме на нижнем этаже. Это обычная жилищная практика в мегаполисах.

На заметку. Есть нежилые помещения, которые в силу своей природы не могут быть частью жилого дома. Это больницы, детские сады, школы, институты, колледжи, интернаты, поликлиники, гипермаркеты, крупные торговые центры и т.д.

Бывают ли встроенные?

Нежилые помещения могут быть непосредственно встроенными в дом или иметь пристройку. Однако, в техническом паспорте они должны быть указаны как часть МКД. Если их в документации нет, то такая пристройка должна быть возведена с соблюдением законодательства и разрешения собственников квартир, Роспотребнадзора, муниципалитета.

В противном случае строение подлежит сносу. Некапитальная конструкция (лестницы, крыльцо, навес) особого разрешения не требует.

Кто может быть собственником?

У нежилых помещений тоже есть свои собственники, статус которых совсем не отличается от квартирантов жилых помещений. От типа и целевого назначения нежилого объекта зависит, кто будет владельцем такой недвижимостью. В теории ими могут быть следующие категории субъектов согласно ст. 212 ГК РФ:

  1. физическое лицо, зарегистрированное как ИП;
  2. группа физических лиц;
  3. юридические лица всех разновидностей (ОАО, ЗАО, ООО, унитарные предприятия, производственные кооперативы, фонды и т.д.);
  4. Российская Федерация;
  5. субъекты РФ.

Все частные заведения, цель которых коммерческая деятельность, чаще всего находятся в руках физических или юридических лиц. Однако, государственные учреждения тоже могут заниматься коммерцией (унитарные предприятия).

У государственных и муниципальных учреждений собственником является государственный орган или муниципалитет. Собственник обязательно должен быть указан в ЕГРЮЛ поэтому, чтобы точно узнать, кто владеет тем или иным заведением, нужно обратиться в Росреестр или зайти на официальный сайт ФНС.

Часто такую информацию можно найти на официальных ресурсах (сайты, социальные сети) конкретных предприятий, учреждений.

Как стать владельцем?

Ничто не мешает человеку стать законным владельцем нежилого объекта, так как все зависит от платежеспособности и возможностей потенциального собственника. Приобрести такое имущество можно несколькими способами согласно ст. 218 ГК РФ:

  1. Непосредственно купить нежилое помещение, строение по объявлению или через специальные сайты, агентства недвижимости, занимающиеся продажей таких объектов.
  2. Купить жилую квартиру, апартаменты или несколько квартир в доме на первом этаже, а затем перевести их в нежилой фонд.
  3. Стать одаряемым по договору дарения или наследником в порядке завещания иди законного наследования.
  4. Совершить сделку мены имущества.
  5. Быть членом жилищного кооператива и регулярно вносить паевые взносы.

Просто самовольно захватить имущество на первом этаже нельзя, но можно построить собственный дом и заниматься там любой деятельностью. Тем не менее самый частый способ – это первый и второй вариант.

Обратите внимание! Что касается перевода жилых помещений в нежилые, то это очень длительный и бюрократический процесс поэтому легче всего обратиться в агентства недвижимости или читать объявления о продаже.

Непосредственно с продавцом всегда можно договориться о приемлемой цене, а агентства недвижимости могут подобрать нужное помещение.

Все остальные способы крайне редко применяются, но теоретически они допустимы.

Процедура перевода из жилого фонда

Перевести жилое помещение в нежилое вполне возможно. Эта процедура регулируется гл.3 ЖК РФ. Многие люди в целях бизнеса скупают квартиры на первом этаже МКД, потому что такое жилье гораздо дешевле в цене.

Однако, для того, чтобы трансформировать его в нежилой объект нужно соблюсти определенные правовые условия, выдвинутые законодателем. Согласно ст.22 ЖК РФ такими условиями являются следующие жилищные характеристики:

  1. Помещение имеет отдельный вход и к нему имеется свободный доступ с улицы. В качестве альтернативы допустима техническая возможность реконструкции такого объекта. В противном случае ничего не получится. Недопустимо использование общее имущество МКД для входа в нежилое помещение (подъезды).
  2. Жилищный объект не обременен правами других лиц или не используется в качестве законного проживания других субъектов.
  3. Жилье находится на первом или цокольном этаже МКД. Возможно и выше, но при условии, что нижние этажи также являются нежилыми комплексами.
  4. Жилье будет использоваться в законных предпринимательских, профессиональных целях за исключением религиозной сферы.
  5. МКД не является аварийным.

На заметку. Подобными вопросами ведает муниципалитет, администрация города поэтому собственнику все это время придется иметь дело с этим государственным органом.

Необходимо запастись терпением и подготовить стопку документов, а затем обратиться в местный МФЦ, где нужно предоставить:

  1. письменное заявление о решении трансформировать жилье в нежилое;
  2. документы о праве собственности (подлинники и копии);
  3. технический план с описанием;
  4. технический паспорт квартиры;
  5. поэтажная планировка всего МКД;
  6. проект перепланировки, реконструкции, переустройства жилого помещения с подробным перечнем всех проводимых работ и материалов.

В конечном итоге необходимо ждать 45 дней, чтобы было принято соответствующее решение и выдан на руки итоговый документ. О том, каким будет это решение предсказать трудно, так как муниципалитет может отказать по различным основаниям.

Например, его не устроил проект перепланировки или отсутствуют те или иные документы, которых придется собрать немало.

Пустить все на самотек и заниматься бизнесом в жилом помещении не получится, так как посторонние люди неминуемо привлекут внимание соседей. Многие граждане скупают квартиры для дальнейшей сдачи помещения в коммерческий найм, что вполне допустимо в рамках правового поля, но самовольное конструирование их под офисы карается законом.

К тому же стоит учесть, для каких целей будет использоваться нежилое помещение. Например, для организации ресторанного бизнеса, общепита потребуется собрать еще больше документов. Вдобавок нежилое помещение должно соответствовать санитарным нормам, а также владелец обязан соблюдать меры пожарной безопасности и т.д.

Важно! На деле же собственники сталкиваются с многочисленными трудностями, а особенно это касается проблемы отдельного входа.

Теоретически этот вопрос можно решить через окно, увеличив его до пола и сделать из него дверь, но в качестве второго варианта ломают несущую стену, переоборудуют подъезд и крыльцо.

В последних случаях уже требуется согласие всех собственников и проведение общего собрания, так как это считается уже общим имуществом МКД, использовать которое можно только с разрешения квартирантов.

Перевод жилого помещения многоквартирного дома в нежилое:

Коммунальные услуги и содержание

Нежилое помещение чаще всего является частью МКД и подключено к инженерным сетям дома, а собственники такого жилья ничем не отличаются по правому статусу от обычных квартирантов. Владелец также заключает договор с Управляющей компанией или ТСЖ, а затем в равной степени оплачивает общие коммунальные услуги согласно ст.157 ЖК РФ.

В договоре с УК или ТСЖ прописывается право собственника за определенную плату размещать рекламные баннеры своей компании, вывески на фасаде дома.

Скачать образец договора управления с собственником нежилого помещения в многоквартирном доме

Даже, если собственник не пользуется лифтом, мусоропроводом, подъездом, то он в любом случае должен производить оплату коммунальных услуг на общие нужды (текущий ремонт, содержание общих территорий, уборка помещений), включая и взносы на капитальный ремонт. Никаких льгот и изъятий из этого правила не допускается. Все тарифы устанавливаются органами МСУ, УК или ТСЖ. Про расчет и оплату за услугу отопления нежилого помещения в многоквартирном доме можно прочитать .

Вдобавок владелец нежилого объекта может заключить прямые договоры с организациями-поставщиками горячей и холодной воды, электричества и т.д. для осуществления своей предпринимательской и профессиональной деятельности.

Однако, в данном случае необходимо установить специальные счетчики потребления ком.услуг, чтобы плата рассчитывалась, исходя из данных показателей приборов, а не по нормативам на человека. Такой собственник согласно ст.157 ЖК РФ обязан предоставлять показатели приборов потребления воды, электроэнергии и т.д. ресурсоснабжающим учреждениям, которые обслуживают квартирантов МКД.

В заключение необходимо сказать, что нежилые объекты – достаточно сложные с правовой точки зрения помещения, так как являются недвижимым имуществом и в то же время собственностью с особым статусом.

Они не предназначены для проживания, так как их главная цель – коммерческая, профессиональная и иная деятельность. Нежилые объекты требуют значительных вложений, затрат и бюрократизма поэтому люди ищут различные пути обхода препятствий. Правовые знания в этом вопросе могут значительно облегчить жилищную ситуацию.

  • Все форумы
    • Технологический форум
      • Машиностроение
      • Металлургия
      • Химия, нефтехимия и топливная промышленность
      • Деревообработка
      • Пищевая промышленность
      • Животноводство, рыбоводство и растениеводство
      • Другие темы
      • Общие вопросы
      • Промышленность стройматериалов
      • Экология
      • Охрана труда и техника безопасности
    • Генплан и сооружения транспорта
      • Генеральные планы
      • Сооружения транспорта
      • Автомобильные дороги
      • Железнодорожные пути
      • Мостостроение
      • Другие темы
      • Общие вопросы
      • Инженерные изыскания
    • Архитектурный форум
      • Архитектурные решения
      • Дизайн интерьеров
      • Ландшафтное проектирование
      • Реконструкция и реставрация зданий
      • Градостроительство
      • Общие вопросы
      • Другие темы
      • Светотехника
    • Строительный форум
      • Основания и фундаменты, механика грунтов
      • Конструкции железобетонные
      • Конструкции деревянные
      • Конструкции металлические
      • Обследование и усиление строительных конструкций
      • Ограждающие конструкции, кровли
      • Общие вопросы
      • Другие темы
      • Строительная теплотехника
      • Защита от шума и вибрации
      • Программы ConstructorSoft
      • Организация строительства и производства работ
    • Пожарная безопасность
      • Классификация зданий, помещений и зон
      • Пожарная сигнализация
      • Общие вопросы
      • Огнестойкость строительных конструкций
      • Оповещение и эвакуация
      • Водяное и пенное пожаротушение
      • Газовое, порошковое и аэрозольное пожаротушение
      • Дымоудаление
      • Другие темы
      • Огнеопасные свойства веществ и материалов
    • Электротехнический форум
      • Генерация электроэнергии
      • Электрические подстанции
      • Силовое электрооборудование
      • Электроосвещение внутреннее
      • Электроосвещение наружное
      • Заземление и молниезащита
      • Воздушные и кабельные ЛЭП
      • Общие вопросы
      • Другие темы
      • Взрывозащищенное электрооборудование
      • Электропривод и электрические машины
      • Учёт электроэнергии
      • Электропроводки и токопроводы
      • Программы Beroes Group
      • Релейная защита и автоматика
      • Контактные сети
      • Электроснабжение объектов
    • Автоматизация, связь, сигнализация
      • Автоматика и телемеханика
      • Локальные сети передачи данных
      • Телевидение и радиовещание
      • Общие вопросы
      • Другие темы
      • Телефония и другие системы связи
      • Контроллеры и электроника
      • Оптоволоконные сети передачи данных
      • Видеонаблюдение и СКУД
      • Охранная сигнализация
    • Водоснабжение и канализация
      • Внутренние водопровод и канализация
      • Наружные сети водоснабжения
      • Наружные сети канализации
      • Насосные станции
      • Противопожарное водоснабжение
      • Общие вопросы
      • Другие темы
    • Вентиляция, кондиционирование и холодоснабжение
      • Холодоснабжение
      • Вентиляция
      • Кондиционирование
      • Воздухоснабжение
      • Аспирация (пылеудаление)
      • Общие вопросы
      • Другие темы
    • Теплоснабжение и газоснабжение
      • Тепловые станции
      • Теплоснабжение
      • Теплоизоляция оборудования и трубопроводов
      • Тепломеханические решения котельных
      • Отопление
      • Устройства газоснабжения
      • Общие вопросы
      • Другие темы
    • Программное обеспечение Autodesk
      • AutoCAD, AutoCAD LT и СПДС модуль Autodesk
      • AutoCAD Civil 3D (Land Desktop), AutoCAD Map 3D и AutoCAD Raster Design
      • Revit Architecture и AutoCAD Architecture
      • Revit Structure, AutoCAD Structural Detailing и Autodesk Robot Structural
      • Revit MEP и AutoCAD MEP
      • Autodesk 3ds Max (Design), AutoCAD Freestyle и Autodesk Impression
      • Autodesk Design Review, DWG TrueView, Autodesk DWF Writer, AutoCAD WS
      • Autodesk Navisworks Products, Autodesk Vault Products
      • AutoCAD Electrical
      • AutoCAD Mechanical
      • Autodesk Inventor
      • AutoCAD P&ID, AutoCAD Plant 3D, Autodesk Intent
      • Общие вопросы
      • Другие программы Autodesk
    • Программы для проектирования
      • Общие вопросы
      • Allplan
      • GeoniCS
      • CREDO
      • Другие программы
      • ArchiCAD
      • DIALux
      • MicroSoft Office
      • nanoCAD и другое ПО от «Нанософт»
      • T-Flex CAD и другое ПО от «Топ Системы»
      • Компас и другое ПО от «Аскон»
      • Программы Weisskrahe
    • Сметное дело
      • Стоимость строительно-монтажных работ
      • Стоимость проектных работ
      • Стоимость пусконаладочных работ
      • Стоимость ремонтных работ
      • Стоимость технического обслуживания
      • Программное обеспечение для составления смет
      • Другие темы
    • Сопутствующие проектированию вопросы
      • Авторский надзор
      • Архивы и делопроизводство
      • Другие темы
      • Общие вопросы
      • Технический надзор
      • Управление проектами
      • Юридические вопросы
    • Свободное общение
      • Свободное общение, шутки, юмор
      • Вопросы, замечания и предложения по сайтам
      • Вопросы, замечания и предложения по форумам
  • Все сайты
    • Другие
  • Архив
    • Архив файлов
      • Технологический
      • Генплан и сооружения транспорта
      • Архитектурный
      • Строительный
      • Пожарная безопасность
      • Электротехнический
      • Автоматизация, связь, сигнализация
      • Водоснабжение и канализация
      • Вентиляция, кондиционирование и холодоснабжение
      • Теплоснабжение и газоснабжение
    • Самые безответные темы
    • Нормативные документы
    • Типовые проекты
    • Примеры проектов
    • Технические книги
    • Программы
    • Видеоролики
  • Пользователи
    • Все пользователи
    • Кураторы подразделов
    • Пользователи по регионам
    • Посетившие форумы в течение суток
    • Поиск пользователей
  • Полезно
    • Правила форумов
    • Список всех подразделов
    • Список всех тем
    • Календарь

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Вопрос действительно спорный. С одной стороны, Вы члены ТСЖ, соответственно, как собственник помещения в доме, обязаны участвовать в оплате общих расходов. А уж тем более платить за капитальный ремонт. С другой стороны, Вы многим не пользуетесь. В разных ТСЖ это решается по-разному: в каких-то по закону, в каких-то – по справедливости, в каких-то – по-братски. Это регулируется общим собранием собственников жилья и членов ТСЖ. Выносите этот вопрос на собрание и пробуйте отстоять свою точку зрения. Или созывайте внеочередное собрание. Только за капремонт Вам платить все равно придется, так как этот вопрос регулируется законодательством, а не собранием.

Как перевести жилое помещение на 1 этаже в нежилое?

Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ и состоявшейся в соответствии с ним судебной практикой, собственник нежилого помещения в жилом доме должен наравне с собственниками жилых помещений оплачивать и капитальный ремонт дома, и уборку подъезда, и освещение в подъезде, и прочие расходы, связанные с содержанием общего имущества в многоквартирном доме.

Если у Вас установлены индивидуальные приборы учета, в том числе своя электрическая линия, Вы вправе оплачивать данный вид услуг самостоятельно, уведомив об этом УК и исключив платежи по электроэнергии в отношении конкретно Вашего помещения, что, однако, не освобождает Вас от обязанности участвовать в оплате расходов по содержанию общего имущества в объеме, пропорциональном Вашей доле в собственности всего дома.

В случае, если у Вас имеются два действующих договора с одним предметом и Вам предлагают заключить третий, то Вам необходимо ознакомиться с их условиями. Никто не вправе дважды получать денежные средства за одну и ту же услугу или навязывать ее Вам.

Все возникающие разногласия, касающиеся объемов, стоимости оказанных услуг и лица, которому Вы должны их оплачивать (особенно при смене управляющих компаний), подлежат разрешению в судебном порядке.

Можно ли изменить расчет за отопление нежилых помещений?

Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Анна Горбенко:

Собственник нежилого помещения в МКД так же, как и собственник жилого помещения, обязан платить за содержание общего имущества вне зависимости, пользуется он всем имуществом или нет (ст. 39 ЖК РФ). Таким образом, оплачивать Вы обязаны. Например, все подъезды освещаются, следовательно, расходы по электроэнергии пропорционально ложатся на всех собственников. Так же как и мытье всех лестниц и пролетов. Набор платежей может варьироваться в каждом конкретном случае, например, дополняться затратами на обслуживание подъемников для инвалидов и так далее.

Отвечает ведущий юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Владимир Бражников:

Жилищное законодательство не содержит различий в правовом статусе нежилого и жилого помещения в вопросе содержания общего имущества и возлагает равные обязанности на собственников любых помещений в доме, в соответствии со ст. 39 ЖК РФ. Следовательно, собственники как жилых, так и нежилых помещений в равной степени участвуют в содержании общедомового имущества. Закон устанавливает обязанность физических и юридических лиц оплачивать коммунальные услуги и капительный ремонт в доме своевременно и в полном объеме.

Плата собственника за коммунальные услуги и помещение включает в себя платежи за содержание, а также ремонт помещения (в том числе за работы и услуги, с помощью которых осуществляется управление жилым домом), оплату капремонта и текущего ремонта имущества в многоквартирном доме, в соответствии со ст.154 ЖК РФ. Размер уплачиваемых сумм на содержание зависит от размера доли конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество.

Можно ли убрать забор вокруг многоэтажки?

Дается ли налоговый вычет на покупку нежилого помещения?

Таким образом, собственник нежилого помещения в жилом доме обязан оплачивать содержание общедомового имущества независимо от того, в каком размере и в каком порядке он оплачивает содержание своего помещения. Наличие собственной электрической линии и договоров на уборку и обслуживание не освобождает собственника нежилого помещения от несения бремени расходов на содержание общего имущества дома. Нежилое помещение не может существовать автономно и является конструктивной частью жилого дома. Собственник нежилого помещения так же, как и собственники квартир, обязан вносить предусмотренные законом платежи своевременно и в полном объеме. При этом фактическое неиспользование общего имущества собственником помещений не освобождают его от обязанностей по содержанию общего имущества.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Теоретически общим имуществом многоквартирного дома собственник нежилого помещения не пользуется. Однако 36 статьей Жилищного Кодекса предусмотрено, что на праве общедолевой собственности собственникам квартир и нежилых помещений принадлежат несущие конструкции, оборудование, а также сам земельный участок, на котором расположен дом. Соответственно, бремя содержания также лежит на них.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли зарегистрировать офис в квартире?

Купил нежилое помещение и перевел в жилое. Могу ли я получить возврат налога?

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Все мы привыкли пользоваться благами цивилизации в частности электричеством. Откуда в наши дома и квартиры поступает электричество? Большинство городских жителей на этот вопрос ответят — от этажного щита расположенного на лестничной площадке многоквартирного дома. Я сам проживаю в квартире. На лестничной площадке у нас установлен этажный щит на 4 квартиры.

Его главная задача это распределение электропитания между квартирами. Десятилетиями за ними нет никакого присмотра, их никто не ремонтирует и за их эксплуатацию никто не отвечает. Заниматься их ремонтом нет желания ни у сетевых, ни управляющих компаний. Нет дела до них и у жителей дома.

В этажном щитке находятся два очень важных электрических устройства: вводный автомат предназначенный для ограничения потребляемой мощности и электрический счётчик, ведущий учёт использованной электроэнергии. В щитке происходит разграничение ответственности и собственности между управляющей компанией дома и владельцем квартиры.

Приветствую всех читателей сайта Электрик в доме. В сегодняшней статье я хочу рассказать об устройстве этажного щита, который Вы все наверняка видели на своей лестничной площадке. Здесь рассмотрим наглядный пример, как устроен этажный щит на 4 квартиры, разберем его электрическую схему с установленным оборудованием: счетчиками, рубильниками, автоматами и т.п.

Устройство этажного щитка в многоквартирном доме

Подавляющее большинство электрических щитов на этажах не закрывается на замок и представляет серьёзную угрозу поражения током жителям, а также риск возникновения пожара для всего дома. Несчастье может подстерегать жителей даже при осмотре.

На фото можно увидеть некоторые ужасы внутреннего устройства этажного щита. Практика показывает что энергокомпаниям и управляющим предприятиям нет дела до технического состояния распределительных щитов.

Эти предприятия не желают делать ни капитальный ремонт, ни техническое обслуживание. Максимально на что могут рассчитывать жильцы дома это замена магистральных кабелей, идущих от вводного щита в подвале здания до верхнего этажа.

Если в щитке произойдёт перегорание проводов или выйдут из строя электрические приборы можно рассчитывать на приезд дежурных электриков. Они заменят в схеме этажного щитка вышедшие из строя приборы или проводники, однако качественного ремонта от них ждать не приходится.

Цель этой статьи обратить внимание жильцов на свои этажные щиты и то состояние в котором они находятся. В большинстве своём они требуют немедленного капитального ремонта. Не поленитесь выйти на площадку и загляните в них.

Щиты расположенные на лестничных площадках, как правило состоят из трех отсеков: абонентского, распределительного и слаботочного отсека. Конструктивно для каждого отсека предусмотрена своя дверца, а с лицевой стороны имеются смотровые окна для снятия показаний счетчика. На дверце распределительного отсека должна быть нанесена схема этажного щитка чтобы электрику из ЖКУ было понятно что куда идет. Но как правило это не всегда соблюдается.

В распределительном отсеке этажного щита располагаются счетчики электроэнергии. И как в нашем случае пакетные выключатели. В абонентском отсеке установлены автоматические выключатели на din-рейке. Для того чтобы отключить автомат или проверить его положение достаточно открыть дверцу этого отсека (не нужно открывать весь щиток).

Слаботочный отсек этажного щита располагается отдельно от силовой части. В нем размещают кабеля телефонной и радиосвязи, интернет, домофон, охранная сигнализация и т.п.

Маркировка щита по ГОСТ

Как маркируются щиты? Согласно ГОСТ каждый щит отличается моделью исполнения и имеет свою маркировку. Маркировка имеет структуру, в которой указывается:

Например, взять щиток с обозначениями ЩЭ-4Н-3, аббревиатура расшифровывается как: щиток этажный, рассчитан на четыре отделения, навесной, три отсека. При этом на лицевой дверце имеется четыре смотровых окошка для съема показаний.

Если после букв ЩЭ нет никаких цифр (только буква В/Н), это говорит о том, что щиток поставляется без смотровых окон.

Еще один пример ЩЭр-В-1. Буква «р» означает, что щит выполнен в виде рамки. Лицевая часть как положено, а сзади имеется только кронштейны для крепления в нишу. Расшифровывается как: щит этажный в виде рамки, внутреннего исполнения, без смотровых окон, с одним отсеком.

Как не должен выглядеть этажный щит на 4 квартиры

На фото можно увидеть этажный щит на четыре квартиры девятиэтажного дома построенного в далеком 80-м году. К этому щитку давно не заглядывали квалифицированные электрики. Тут жильцы одной из квартир заменили старый пакетник на современные автоматы. Причем установлено два независимых автомата, каждый подключен на фазу и ноль соответственно. Это неправильно. В этом случае должен устанавливаться двухполюсный автомат, который при отключении будет разрывать оба полюса одновременно.

Сверху расположены старые еще советские автоматические выключатели. Первое что меня поразило это не то что их давно уже нужно выбросить, а то, как они подключены. Шина в виде гребенки из ОГОЛЕННОГО алюминиевого провода. В паре миллиметров от этого провода находится металлический корпус щита.

Неопытному человеку не то что работать — открывать такой щит опасно. Я уже молчу о проходящих мимо людях, которые могут случайно коснуться корпуса щита.

К тому же эти черные автоматы уже давно нужно заменить, так как большинство из них не способны выполнять свои функции. Иногда просто отключаешь автомат вручную, а включить уже не можешь, так как спусковой механизм внутри просто рассыпался.

Опустился я на этаж ниже в этом же доме. Такое ощущение, что автоматы подключал один и тот же электрик на всех этажах. В этом этажном щитке аналогичная картина – автоматы подключены голым проводом в виде шлейфа. Одни из жильцов на свою квартиру заменили старый автомат и установили новый современный.

Но опять же ошибка с выбором номиналом. Провод подключенный к автомату сечением 2.5 мм2, а автомат на 25 Ампер. Это не правильно. Кабель сечением 2.5 мм2 в среднем выдерживает нагрузку в 27 А. Автоматический выключатель с перегрузкой 45 % может работать и неотключаться в течении 1 часа. Теперь считаем: 1.45 *25 А = 36 А. Это ток который автомат может держать в течении 1 часа и не отключиться. За такое время и при таких нагрузках провод (сечением 2.5 мм2) просто расплавится.

Я уверен, если задать вопрос хозяевам квартиры: «почему у вас автомат на 25 Ампер»? Ответ прозвучит примерно следующий: да потому что электрик сказал, чтобы не выбивало. А потом люди удивляются, почему квартиры горят…

На фото ниже можно увидеть, как в скором времени отгорит нулевой провод, уходящий на одну из квартиру.

А вот еще фото оплавленных нулевых проводов идущих от магистрали на счетчики. Причем видно, что один из них уже отгорал. Для его наращивания был применен популярный метод «скрутка без изолирования».

На данном фото ответвление фазных проводников и нулевого проводника, а точнее PEN от магистрали. Магистральная линия выполнена четырехпроводной — три фазы А, В, С и провод PEN. Система заземления в данном случае TN-C. Отдельного заземления нет, нулевой провод и заземляющий — совмещены.

Магистральная линия выполнена алюминиевым проводом сечением 16 мм2. Ответвление основной магистральной линии выполняется без разрыва на всех этажах дома.

Может показаться, что фаза подключается к металлической части щита. Однако это не так. Если присмотреться между корпусом и клеммой можно увидеть специальную изолирующую подставку.

С фазных клемм идет питание на пакетные выключатели. Вся разводка выполнена алюминиевым проводом марки АПВ сечением 2.5 мм2.

А здесь ответвления магистрального PEN проводника. Провод без разрыва наглухо садится на корпус щита.

Схема этажного щита на 4 квартиры

Друзья давайте на основе рассмотренных выше фото постараемся разобраться со всеми «соплями», которые там имеются и понять, как выглядит электрическая схема этажного щита на 4 квартиры.

Друзья еще хотел отметить, что схема этажного щитка которая здесь представлена по формату очень объемная, если опубликовать ее в полном формате рисунок будет занимать пол экрана, поэтому я разобью на несколько фрагментов.

Однолинейная схема этажного щитка на четыре квартиры.

Первое что можно сказать питание на каждую квартиру идет однофазное. Хотя бы потому, что все счетчики однофазного исполнения. В щите мы видим минимум оборудования: пакетный выключатель, счетчик электрической энергии, автоматы.

Каждый этажный щит получает питание от магистрали, которая проходит по всему стояку, от первого этажа и до последнего (смотрите фото с ответвлением 3-х фаз и нулевого провода). Каждая фаза магистральной линии подключаются без разрыва на клеммную колодку. Совмещенный PEN проводник подключен напрямую на корпус щита.

Затем от клеммных колодок идет по два провода на пакетные выключатели. Подключение выполнено алюминиевым проводом сечением 2.5 мм2.

Если все это озвучить то схема этажного щитка будет следующая:

Для квартиры №1 от клеммной колодки на пакетник идет фаза «А» и ноль. Для квартиры №2 от клеммной колодки на пакетник идет фаза «В» и ноль. Для квартиры №3 от клеммной колодки на пакетник идет фаза «С» и ноль. Для квартиры №4 от клеммной колодки на пакетник идет фаза «А» и ноль.

Далее от пакетника провода подключаются к счетчику и идет распределение по квартирам. Перед каждым счетчиком установлен двухполюсный пакетник (пакетный выключатель). С его помощью можно обесточить всю квартиру. Это своего рода рубильник, которым можно отключить напряжение при замене счетчика. После подключения счетчик опломбировывается и доступ к его контактам закрыт.

Далее фазный провод выходит со счетчика и подключаются к автоматическим выключателям (каждый на свою квартиру). Нулевой провод выходит со счетчика и подключается на клеммную колодку, а от нее идет в соответствующую квартиру.

Схема в этажных щитах выполняется таким образом, чтобы загружать все фазы равномерно. Например, одна квартира подключается на фазу «А», вторая на фазу «В», третья на фазу «С». Понятно что если этаж на 4 квартиры то к одной фазу будет подключено сразу две квартиры.

На следующем этаже идет распределение по квартирам точно также, но уже две квартиры подключаются к другой фазе.

Таким образом, добиваются более-менее равномерной нагрузки по всем трем фазам.

Питание на каждую квартиру должно поступать от автоматических выключателей. Ни в коем случае НЕЛЬЗЯ подключаться до счетчика на клеммы пакетника или напрямую на клеммы ответвлений магистральной линии. Это уже считается воровством электроэнергии с наложением штрафа.

На схеме этажного щитка можно увидеть улыбающийся круг похожий на смайлик – это обозначение щитовой розетки. На первом фото ее в можно увидеть в верхнем углу справа.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *