Порядок передачи и принятия недвижимости от продавца к покупателю на основании 556 статьи ГК РФ

Глава 14. Приобретение права собственности

  • Статья 218. Основания приобретения права собственности
  • Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество
  • Статья 220. Переработка
  • Статья 221. Обращение в собственность общедоступных для сбора вещей
  • Статья 222. Самовольная постройка
  • Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
  • Статья 224. Передача вещи
  • Статья 225. Бесхозяйные вещи
  • Статья 226. Движимые вещи, от которых собственник отказался
  • Статья 227. Находка
  • Статья 228. Приобретение права собственности на находку
  • Статья 229. Возмещение расходов, связанных с находкой, и вознаграждение нашедшему вещь
  • Статья 230. Безнадзорные животные
  • Статья 231. Приобретение права собственности на безнадзорных животных
  • Статья 232. Возмещение расходов на содержание безнадзорных животных и вознаграждение за них
  • Статья 233. Клад
  • Статья 234. Приобретательная давность
<< Статья 217.
Приватизация государственного и муниципального имущества
Статья 218. >>
Основания приобретения права собственности
Содержание
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

Передача недвижимой вещи от одной стороны сделки к другой подтверждается актом или иным документом. Моментом передачи считается подписание этого акта. Уклонение одной из сторон от составления или подписания порождает право каждой стороны выдвигать требования, которые могут быть равносильными отказу от совершения сделки. Принятие покупателем имущества, не соответствующего заявленным в договоре условиям, даже если это отражено в акте, не освобождает продавца от ответственности. Момент передачи регламентируется ст. 556 ГК РФ.

Законодатель разделяет два основных момента — передача прав собственности на недвижимость и её передача в качестве объекта. Первое происходит в момент государственной регистрации сделки. Второе не имеет жёсткой привязки к этому во времени. Продать можно любую недвижимость, в том числе и ту, что уже используется покупателем.

Сущность акта при совершении сделок купли-продажи

Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.

К примеру, договор составлен таким образом, что покупатель получает в собственность квартиру, которая не нуждается в ремонте и пригодна к использованию. Но в день её приёма он обнаружил, что куда-то исчезли умывальники и другая сантехника. Покупатель отражает это в акте, после чего подписывает его. При этом он считает, что отменять сделку из-за незначительного расхождения с условиями договора неразумно.

Указание в акте приёмки истинного состояния дел оставляет за покупателем право требовать от продавца исправления ситуации и сохраняет за ним ответственность в обязательствах, взятых им на себя в момент заключения договора.

Если же названное в примере исчезновение части имущества относится к области случайных рисков, то нужно иметь в виду два немаловажных аспекта:

  • ст. 211 ГК РФ устанавливает, что риски, связанные с состоянием имущества, несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором, поэтому они переходят к покупателю в момент признания его собственником;
  • стороны могут изменить это, внеся в договор пункт о том, когда риски переходят к покупателю.

Вручение имущества покупателю приобретает статуса исполненного после совершения двух событий:

  • фактической передачи вещи покупателю;
  • подписания акта о передаче.

Такой порядок отрицает возможность приравнивания к передаче недвижимости любых других событий. К примеру, если продавец передал покупателю ключи от квартиры, то это не означает, что он передал квартиру.

Причиной выделения недвижимости в отдельный вид собственности является её большая экономическая значимость. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, все ключевые события, связанные в возникновением или прекращением прав на недвижимость, подлежат обязательной государственной регистрации.

Нужно понимать, что отказ от подписания одной из сторон акта даёт другой право требовать то, что предусмотрено договором купли-продажи. Покупатель получает право требовать недвижимую вещь или возмещения всех затрат, связанных с попыткой её приобретения. Продавец — принятия товара, а если этого не произойдёт, то он получает возможность отказаться от своих обязательств.

Переход прав на недвижимость

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ и п. 1 ст. 551 ГК РФ, право собственности возникает в момент государственной регистрации. Акт приёмки говорит лишь о том, что передача состоялась на практике. Это может произойти и до регистрации, и после неё.

Довольно большую важность здесь получает ст. 17 Закона о регистрации, которая указывает на то, что основанием для перехода права являются договоры и другие сделки, к примеру, завещание, представляющее собой одностороннюю сделку. Без этого зарегистрировать переход права на недвижимую вещь невозможно.

Из двух документов, — договора и передаточного акта, приоритетным является договор.

Более того, в нём стороны могут указать, что договор следует считать исполненным и без составления передаточного акта или иного документа о передаче. Такая возможность вытекает из самого принципа свободы договорных отношений и ст. 224 ГК РФ.

Отражение ст. 556 ГК РФ в определениях ВС РФ

В судебных определениях ВС РФ ст. 556 ГК РФ практически никогда не являлась основной. Она упоминается в связке с другими, которые относятся к существу рассматриваемых дел. Одним из примеров, раскрывающих сущность акта приёмки, является определение по делу №5-КГ 14-24, которое рассматривалось 13 мая 2014 года. Интересующая нас статья была упомянута в нём в силу того, что коллегия сочла необходимым подчеркнуть её отношение только к сделкам купли-продажи, а данное дело касалось дарения.

Не играет ключевой роли статья и в том случае, если акт не составлялся.

Так, в определении по делу № 18-КГ14-50 от 3 июня 2014 года, коллегия ВС РФ отметила, что Президиум Краснодарского краевого суда неправильно истолковал сущность ст. 556 ГК РФ. Отсутствие акта приёмки не говорит о том, что правовые последствия от подписания договора купли-продажи и государственной регистрации сделки не наступили. В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, если какие-то сделки требуют государственной регистрации, то сделка считается заключённой с этого момента.

Отсюда можно сделать вывод о том, что акт приёмки является вспомогательным документом, но для того, чтобы это доказать, некоторым лицам иногда приходится проходить длинную цепочку судебных разбирательств и доводить дело до ВС РФ.

Кто может подписывать договор купли продажи квартиры? Важным вопросом является – кто законно может совершать сделку купли-продажи ?
То есть подписывать предварительный договор купли-продажи, соглашение о задатке, основной договор купли-продажи, кто может принять деньги от покупателя и написать расписку об этом.

Кто может подписывать договор купли продажи квартиры

Странно, но иногда вместо собственника или его законного представителя действуют супруги, дети или родители.

Особенно часто это бывает при передаче задатка или аванса.

Как правило придумываются важные обстоятельства: в командировке, на рыбалке или того интереснее – «он все равно ни чего не решает – зачем ему здесь быть»

Что абсолютно недопустимо, поскольку делает сделку ничтожной, недействительной с момента ее совершения.

Кто может совершать сделку купли продажи квартиры

Вести переговоры по цене продажи и иным условиям сделки, и подписывать предварительный договор купли-продажи, соглашение о задатке, основной договор купли-продажи и акт приема-передачи, а так же заявление о переходе права на покупателя может только:

  • Дееспособный собственник
  • Представитель собственника с полными полномочиями на сделку, подтвержденными законной доверенностью (которая впрочем, может отзываться доверителем)
  • Законный опекун недееспособного собственника, имеющий разрешение на продажу от органов опеки и попечительства
  • Родители (опекуны, усыновители) малолетнего ребенка, до 14 лет имеющие разрешение на сделку от органов опеки и попечительства
  • Несовершеннолетний старше 14 лет, с разрешения и в присутствии законных представителей (родителей, опекунов, усыновителей), имеющий разрешение на продажу от органов опеки и попечительства

Если дееспособный собственник не может подписать договор из-за состояния здоровья ( например отсутствуют руки) или просто неграмотен, нужно обратиться к нотариусу вместе с лицом (рукоприкладчиком), которому собственник доверит расписаться за него.

Когда на момент подписания предварительного договора купли-продажи разрешение от органов опеки не получено, то в этом договоре прописываются сроки получения этого документа.

Часто задают вопрос:

-Если у человека нет регистрации (прописки) может ли он участвовать в сделке купли-продажи?

-Конечно да!
Просто в договоре купли-продажи прописывается его место проживания (преимущественного пребывания).

И в заявление о регистрации права собственности в Росреестр заносятся эти данные со слов заявителя.

Кто может подать заявление в Росреестр

  • Дееспособный собственник
  • Представитель собственника с полными полномочиями на сделку, подтвержденными законной доверенностью
  • Законный опекун недееспособного собственника
  • Родители (опекуны, усыновители) малолетнего ребенка, до 14 лет
  • Несовершеннолетний старше 14 лет, с разрешения и в присутствии законных представителей (родителей, опекунов, усыновителей)

Как оплатить госпошлину за регистрацию

Госпошлина за регистрацию права собственности оплачивается приобретателем права, то есть покупателем.

Важно, чтобы госпошлину оплатил заявитель, то есть именно тот, кто подает заявление о регистрации права.

Государственная пошлина уплачивается безналичным путем по паспорту или с карты участника сделки.

Если в сделке участвует доверенное лицо — полномочия уплачивать государственную пошлину должно быть прописано в доверенности в обязательном порядке иначе платеж отклонят.

Подробнее о порядке уплаты госпошлины читайте в статье:

Госпошлина за регистрацию права собственности

Всегда рада разъяснить. Автор

Кто может подписывать договор купли продажи квартиры со стороны продавца

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *