Как отличить капитальное строение от некапитального

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В соответствии с п. 10.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений);

Встает вопрос: «В каких случаях особенно необходимо отличать объект капитального строительства от некапитальной постройки?».

Особую значимость ответ на этот вопрос приобретает в следующих случаях, когда:

1. Необходимо понимать следует ли обращаться перед тем, как начинать строительство за разрешением на строительство или уведомлять о планируемом строительстве соответствующие органы;

2. Необходимо понимать следует ли применять ограничения и регламенты к расположению постройки относительно границ земельного участка при возведении объекта и каковы эти регламенты;

3. Необходимо понимать, следует ли по завершению строительства ставить на кадастровый учет и регистрировать право на постройку.

Итак, если на земельном участке планируется возведение некапитальной постройки, то есть такой постройки, которой не имеет прочной связи с землей, конструктивные характеристики которой позволяют осуществить ее перемещение или демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик такой постройки (в число таких построек также входят киоски, навесы и другие подобные строения, сооружения), то обращаться за разрешением на строительство такого рода постройки, а также уведомлять о планируемом строительстве такого строения или сооружения нет необходимости.

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.Государственному кадастровому учетуподлежит внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также — объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Также необходимо ответить, что к объектам недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует относить: земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы, в случаях, установленных федеральным законом, и иные объекты, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Исходя из вышеизложенного следует, что некапитальные постройки и некапитальные сооружения не подлежат кадастровому учету, а права на такие постройки – не подлежат регистрации.

Регистрировать строение или нет? Вот в чём вопрос! Поделиться в соцсетях:

В прошлом году мы уже писали о том, какие строения регистрировать нужно, а какие нет. Сегодня разберем этот вопрос снова, но более подробно и на конкретных примерах. О том, зачем оформлять свою недвижимость и какие документы для этого понадобятся прочтите .

Какие объекты нужно оформлять обязательно?

Регистрировать необходимо только объекты капитального строительства. Такие объекты должны соответствовать двум основным требованиям:

  • их нельзя переместить или переставить, при этом не разрушив;
  • имеют прочный фундамент (неразрывно связаны с землей).

Жилые строения

Существует много видов капитальных строений. Нас с вами интересуют только объекты индивидуального жилищного строительства, а именно частный жилой дом. Ставить на кадастровый учет индивидуальный жилой дом должен сам владелец.

Градостроительный кодекс РФ дает такое определение:

индивидуальный жилой дом – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более 3-х, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости. Жилой дом рассчитан на долгий срок службы и предназначен для постоянного проживания.

Важно! Если дом не соответствует вышеперечисленным техническим и градостроительным нормам, то оформить его как «жилой» не получится. Например, строение в 4 этажа и выше поставить на кадастровый учет как ИЖД уже нельзя.

Индивидуальный жилой дом надо регистрировать

Нежилые строения

К ним относятся дачные и садовые дома, гаражи и бани, а также постройки хозяйственного и вспомогательного назначения. Все они не являются «жилыми», т.е. не пригодны для постоянного, круглогодичного проживания.

Нежилые постройки ставят на кадастровый учет только в том случае, если они обладают признаками «капитальности»: прочный фундамент и неразрывная связь с землей.

1. Дачные и садовые дома

Федеральный закон №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества» дает такое определение:
садовый дом – это здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

Садовые и дачные дома в отличие от индивидуального жилого дома не являются жилыми в законодательном отношении. Однако садовый дом возможно перевести в категорию «жилой» на основании Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением…» ред. от 24.12.2018 г. Это даст право на постоянное проживание и возможность получения прописки.

Садовые и дачные дома также подлежат обязательной регистрации.

2. Гаражи, бани, беседки (капитальные)

Баню с прочным фундаментом и коммуникациями относят к капитальным строениям. Ее нужно регистрировать.

Пример беседки, которую надо оформлять

Гараж такого плана является капитальной постройкой. – Оформляем? – Да!

3. Хозяйственные и вспомогательные постройки

Это теплицы, сараи, туалеты, пристройки, летние кухни, складские помещения, имеющие черты капитального строения.

Рассмотрим фото-примеры таких строений.

Какие строения регистрировать не нужно?

Все некапитальные строения не надо ставить на кадастровый учет и получать на них право собственности тоже. В Градостроительном кодексе РФ нет четкого определения некапитального объекта строительства, однако можно выделить ряд его характерных черт.

Некапитальной постройка считается, если:

  • ее легко можно переставить или перенести на другое место,
  • она имеет временный или сезонный характер,
  • не имеет капитального фундамента,

Не всегда наличие этих признаков говорит о том, что постройка является объектом некапитального строительства. В некоторых случаях требуется проведение строительной экспертизы. Итак, рассмотрим примеры некапитальных построек, которые чаще всего встречаются на земельных участках. Это различного рода разборные гаражи, сараи, туалеты, теплицы без фундамента, переносные бани, временные пристройки, хозблоки, навесы, бытовки, а также колодца, дровницы и т.п.

30 % из поступающим к нам в компанию писем – это вопросы, касающиеся того, нужно ли ставить на кадастр то или иное строение. Надеемся, эта статья поможет Вам и нашим заказчикам быстро и легко разобраться с этим вопросом. Кроме того, Вы всегда можете обратиться к нашим кадастровым инженерам и получить бесплатную консультацию даже в выходные и праздничные дни.

Пришлите изображение вашей постройки на почту Центрального кадастрового бюро или в WhatsApp по телефону +74993508089, и мы подскажем, нужно ли его регистрировать.

Cло­во “капи­таль­ный” в стро­и­тель­стве ассо­ци­и­ру­ет­ся с объ­ек­том проч­ным, надёж­ным, создан­ным на дли­тель­ный срок, с боль­ши­ми денеж­ны­ми вло­же­ни­я­ми. Капи­таль­ные стро­е­ния, в отли­чие от вре­мен­ных постро­ек, явля­ют­ся пра­во­вы­ми объ­ек­та­ми — на них реги­стри­ру­ет­ся пра­во соб­ствен­но­сти. Объ­ект капи­таль­но­го стро­и­тель­ства — как он опре­де­ля­ет­ся зако­но­да­тель­но, каки­ми при­зна­ка­ми обла­да­ет, и что отно­сит­ся к капи­таль­ным стро­е­ни­ям?

Объект капитального строительства: определение, виды, признаки

Тер­мин “объ­ект капи­таль­но­го стро­и­тель­ства” (ОКС) в Рос­сий­ском гра­до­стро­и­тель­ном кодек­се появил­ся толь­ко в 2005 г. (До это­го пери­о­да в кодек­се опе­ри­ро­ва­ли кате­го­ри­я­ми “объ­ек­ты недви­жи­мо­сти” или “объ­ек­ты гра­до­стро­е­ния”).

Определение объектов капитального строительства

Соглас­но ГрК РФ (ст. 1 п. 10) объ­ект капи­таль­но­го стро­и­тель­ства (ОКС) — это зда­ния, соору­же­ния, стро­е­ния, а так­же объ­ек­ты неза­вер­шён­но­го стро­и­тель­ства, при этом из это­го чис­ла исклю­ча­ют­ся нека­пи­таль­ные построй­ки, а так­же все улуч­ше­ния, кото­рые нель­зя отде­лить от земель­ных участ­ков (моще­ние, насти­лы, покры­тия и т.д.).

Нека­пи­таль­ное стро­е­ние — это объ­ект, кото­рый проч­но не свя­зан с зем­лей, его лег­ко разо­брать и пере­ме­стить без нане­се­ния вре­да и поте­ри функ­ци­о­наль­но­сти (п. 10.2 ГрК РФ, добав­лен­ный 3 авгу­ста 2018 г. поста­нов­ле­ни­ем N 342-ФЗ):

  • киос­ки (стро­е­ния, не име­ю­щие тор­го­во­го зала и рас­счи­тан­ные на одно­го про­дав­ца);
  • наве­сы (кон­струк­ции в виде одной лишь кры­ши с опо­ра­ми или полу­от­кры­тые, с неза­мкну­ты­ми сте­на­ми).

Разница между ОКС и объектом недвижимости

По сути опре­де­ле­ние ОКС в ГрК РФ идёт от про­тив­но­го, то есть капи­таль­ны­ми объ­ек­та­ми при­зна­ют­ся все те, что не отно­сят­ся к нека­пи­таль­ным. Полу­ча­ет­ся, что кос­вен­но ОКС и объ­ек­ты недви­жи­мо­сти — это одно и то же:

Объ­ект недви­жи­мо­сти проч­но соеди­ня­ет­ся с зем­лёй и име­ет фун­да­мент. Его нель­зя пере­ме­стить и демон­ти­ро­вать, так как все его состав­ля­ю­щие неде­ли­мы, их невоз­мож­но исполь­зо­вать по отдель­но­сти, не нару­шив целост­ность все­го объ­ек­та, его пред­на­зна­че­ние и функ­ции. Пра­во соб­ствен­но­сти на объ­ект недви­жи­мо­сти под­ле­жит реги­стра­ции.

То же самое мож­но отне­сти и к ОКС.

  • К недви­жи­мо­сти отно­сят­ся все объ­ек­ты капи­таль­но­го стро­и­тель­ства (ст. 130 ГК РФ). (Стро­е­ния реги­стри­ру­ют­ся как зда­ния). В пра­во­вом отно­ше­нии ОКС и недви­жи­мость — неоди­на­ко­вые кате­го­рии:
  • Поми­мо при­вяз­ки к зем­ле, соот­вет­ствию объ­ек­тов тех­ни­че­ским пара­мет­рам, нор­мам гра­до­стро­е­ния и дру­гим тре­бо­ва­ни­ям, для созда­ния объ­ек­та недви­жи­мо­сти необ­хо­ди­мо пра­во соб­ствен­но­сти на земель­ный уча­сток, согла­сие соб­ствен­ни­ка ЗУ или раз­ре­ше­ние испол­ни­тель­ных орга­нов вла­сти.
  • К объ­ек­ту недви­жи­мо­сти обя­за­тель­но долж­ны быть под­ве­де­ны инже­нер­ные ком­му­ни­ка­ции, в то вре­мя как при стро­и­тель­стве объ­ек­тов капи­таль­но­го стро­и­тель­ства, это нe все­гда явля­ет­ся необ­хо­ди­мым усло­ви­ем.

Разрешение на строительство ОКС

На осно­ва­нии ст. 51 на стро­и­тель­ство ОКС, кро­ме слу­ча­ев, ука­зан­ных в п. 17 дан­ной ста­тьи, необ­хо­ди­мо брать раз­ре­ше­ние. Оно может быть выда­но толь­ко при соблю­де­нии пра­вил зем­ле­поль­зо­ва­ния и стро­и­тель­ства (кро­ме тех объ­ек­тов, на кото­рых не рас­про­стра­ня­ют­ся (или не уста­нов­ле­ны) тре­бо­ва­ния, ука­зан­ные в гра­до­стро­и­тель­ном регла­мен­те).

На тер­ри­то­рии аэро­дро­мов уста­нав­ли­ва­ют­ся огра­ни­че­ния в исполь­зо­ва­нии ОКС, то есть любой объ­ект там не постро­ить.

Раз­ре­ше­ния брать не нуж­но:

  • для стро­и­тель­ства или рекон­струк­ции ИЖС, жило­го дома, гара­жа, садо­вых домов, вспо­мо­га­тель­ных постро­ек на ЗУ;
  • кап­ре­мон­та и рекон­струк­ции ОКС (если она не при­ве­дет к изме­не­нию его назна­че­ния);
  • стро­и­тель­ства буро­вых сква­жин, газо­про­во­дов, соглас­но госу­дар­ствен­ным тех­ни­че­ским про­ек­там;
  • в др. слу­ча­ях, ука­зан­ных в п 17 ст. 51 ГрК РФ.

Виды объектов ОКС

Несмот­ря на то, что сло­вес­ный ряд опре­де­ле­ния ОКС состо­ит из сино­ни­мов, так как зда­ния часто назы­ва­ют соору­же­ни­я­ми или стро­е­ния, кон­струк­тив­но и по назна­че­нию — это раз­ные поня­тия.

Что такое здание

Зда­ние пред­став­ля­ет собой завер­шен­ную объ­ём­ную кон­струк­цию с назем­ной, а ино­гда и под­зем­ной частью, с под­со­еди­нен­ны­ми инже­нер­ны­ми лини­я­ми и сетя­ми.

Пред­на­зна­че­ние зда­ния:

  • про­жи­ва­ние;
  • осу­ществ­ле­ние дея­тель­но­сти;
  • про­из­вод­ство;
  • хра­не­ние про­из­ве­дён­ной про­дук­ции;
  • содер­жа­ние пого­ло­вья ско­та или пти­цы.

Все­го суще­ству­ет два вида зда­ний — жилые и нежи­лые.

Определение и виды жилых зданий

Жилое зда­ние — объ­ект, состо­я­щий из жилых и вспо­мо­га­тель­ных поме­ще­ний, необ­хо­ди­мых для удо­вле­тво­ре­ния быто­вых и дру­гих потреб­но­стей, свя­зан­ных с про­жи­ва­ни­ем.

К жилым зда­ни­ям отно­сят­ся:

  • дома для посто­ян­но­го про­жи­ва­ния;
  • обще­жи­тия, интер­на­ты и дома для пре­ста­ре­лых (вете­ра­нов, инва­ли­дов);
  • дет­ские дома и интер­на­ты;
  • при­юты для без­дом­ных;
  • дома так назы­ва­е­мо­го манев­рен­но­го фон­да и пр.

Встре­ча­ют­ся сле­ду­ю­щие виды жилых зда­ний:

  • ИЖД (инди­ви­ду­аль­ные жилые дома);
  • МКД (мно­го­квар­тир­ный жилой дом).

ИЖД быва­ют раз­но­го типа:

  • объ­ект недви­жи­мо­сти для одной семьи, не более, чем из трёх эта­жей;
  • двух­этаж­ный кот­те­дж­ный дом с неболь­шим земель­ным участ­ком (в доме обыч­но внут­рен­няя лест­ни­ца, пер­вый этаж — гости­ная, кух­ня, сан­бло­ки и дру­гие вспо­мо­га­тель­ные поме­ще­ния, вто­рой — спаль­ни);
  • одно­квар­тир­ные дома блоч­но­го типа.

МКД — это дом хотя бы из двух квар­тир и более, име­ю­щих, поми­мо инди­ви­ду­аль­ных жилых, поме­ще­ния и для обще­го поль­зо­ва­ния (кори­до­ры, лест­нич­ные пло­щад­ки, лод­жии, кла­дов­ки и др.). В мно­го­этаж­ных МКД име­ет­ся выход из каж­дой квар­ти­ры на лест­нич­ную пло­щад­ку, в одно­этаж­ных — в кори­дор или пря­мо на земель­ный уча­сток.

Нежи­лые зда­ния

Нежи­лые зда­ния исполь­зу­ют­ся:

  • для тру­до­вой и ком­мер­че­ской дея­тель­но­сти;
  • про­мыш­лен­но­го и сель­ско­хо­зяй­ствен­но­го про­из­вод­ства;
  • в адми­ни­стра­тив­ных, соци­аль­ных и куль­тур­ных целях;
  • уче­бы и здра­во­охра­не­ния;
  • хра­не­ния про­дук­тов и това­ров;
  • в иных целях.

Сооружения

Соору­же­ние — закон­чен­ный стро­и­тель­ный объ­ект линей­но­го, плос­ко­го, или объ­ём­но­го типа, состо­я­щий из назем­ной, над­зем­ной (под­зем­ной) частей. В состав соору­же­ния обя­за­тель­но вхо­дят несу­щие, ино­гда ограж­да­ю­щие кон­струк­ции.

Назна­че­ние: про­из­вод­ство, хра­не­ние, транс­пор­ти­ров­ка гру­зов, пере­воз­ка людей. Соору­же­ния, в отли­чии от жилых зда­ний, могут быть пред­на­зна­че­ны не для посто­ян­но­го про­жи­ва­ния, а для вре­мен­но­го пре­бы­ва­ния людей.

При­ме­ры соору­же­ний: пло­ти­ны, доро­ги, теле­баш­ни, ста­ди­о­ны, авто­пар­ки, вок­за­лы, инже­нер­но-тех­ни­че­ские соору­же­ния (ЛЭП, ТЭЦ, тру­бо­про­во­ды, кабель­ные и радио­ре­лей­ные линии свя­зи) и пр.

Соору­же­ние как еди­ное целое состо­ит из мно­гих объ­ек­тов (соору­же­ний), каж­дый из кото­рых неотъ­ем­ле­мая часть цело­го: вхо­дя­щие объ­ек­ты могут выпол­нять раз­лич­ные функ­ции, но исклю­че­ние их из соста­ва основ­но­го соору­же­ния невоз­мож­но, так как будет нару­ше­на основ­ная функ­ция.

  • Напри­мер, ста­ди­он состо­ит из фут­боль­но­го поля, бего­вых доро­жек, спор­тив­ных пло­ща­док, песоч­ных ям, адми­ни­стра­тив­но­го зда­ния, зри­тель­ской зоны — каж­дый объ­ект игра­ет раз­ные роли, но может быть исполь­зо­ван в соста­ве все­го ста­ди­о­на.
  • У авто­мо­биль­ной доро­ги нель­зя отнять покры­тия, ограж­де­ния, дорож­ные зна­ки, рвы, кюве­ты, дорож­ные мосты дли­ной не более деся­ти мет­ров.

Что такое капитальное строение

Точ­но­го опре­де­ле­ния капи­таль­но­го стро­е­ния в гра­до­стро­и­тель­ном кодек­се нет. К ним обыч­но отно­сят:

  • все ОКС, то есть зда­ния, соору­же­ния и стро­е­ния;
  • вспо­мо­га­тель­ные и хозяй­ствен­ные стро­е­ния вто­ро­сте­пен­но­го, потре­би­тель­ско­го зна­че­ния (напри­мер, гара­жи, дач­ные дома).

Часто тер­мин “стро­е­ние” упо­треб­ля­ют как сино­ним сло­ву “зда­ние”. Дале­ко не все вспо­мо­га­тель­ные стро­е­ния отно­сят­ся к капи­таль­ным объ­ек­там стро­и­тель­ства: целе­со­об­раз­но в этом слу­чае исполь­зо­вать сло­во “построй­ка”.

При­зна­ки капи­таль­но­го стро­е­ния

Капи­таль­ное стро­е­ние все­гда име­ет фун­да­мент, углуб­лен­ный в зем­лю, проч­ные сте­ны. Одна­ко такие же при­зна­ки могут быть и у вспо­мо­га­тель­ных постро­ек.

Глав­ный кри­те­рий, по кото­рым мож­но опре­де­лить, что стро­е­ние явля­ет­ся капи­таль­ным — это его дол­го­вре­мен­ность: мини­маль­ный срок экс­плу­а­та­ции капи­таль­но­го стро­е­ния состав­ля­ет 25 — 50 лет.

Объекты незавершенного строительства

Так назы­ва­ют ОКС, стро­и­тель­ство кото­рых при­оста­нов­ле­но, глав­ным обра­зом из-за недо­стат­ка средств. И хотя такой “ярлык” объ­ек­там дает­ся на вре­мя, и их пла­ни­ру­ют вво­дить в обо­рот, что­бы завер­шить нача­тое, ино­гда они “замо­ра­жи­ва­ют­ся” на деся­ти­ле­тия. При­ме­ром могут слу­жить дома, кото­рые нача­ли стро­ить по ДДУ обанк­ро­тив­ши­е­ся застрой­щи­ки.

Объекты некапитального строительства

К ним отно­сят­ся вре­мен­ные построй­ки и соору­же­ния

Временные постройки

Вре­мен­ные построй­ки воз­во­дят или пере­де­лы­ва­ют из дру­гих зда­ний и соору­же­ний для про­ве­де­ния стро­и­тель­но-мон­таж­ных работ:

  • сбор­ные плос­ко-линей­ные кон­струк­ции, кото­рые лег­ко уста­нав­ли­ва­ют­ся и раз­би­ра­ют­ся;
  • кон­тей­не­ры;
  • пере­движ­ные объ­ек­ты.

На пер­вый взгляд такие построй­ки могут ничем не отли­чать­ся от капи­таль­ных: у них может быть проч­ный фун­да­мент, камен­ные сте­ны, желе­зо­бе­тон­ные пере­кры­тия. Понять, к чему отно­сит­ся объ­ект (капи­таль­но­му или нека­пи­таль­но­му стро­е­нию), мож­но по его вре­мен­ном назна­че­нии (срок экс­плу­а­та­ции вре­мен­ной потрой­ки обыч­но до 5 лет, порой — до 15), и когда стро­и­тель­ство пре­кра­ща­ет­ся, его долж­ны демон­ти­ро­вать. Впро­чем, это про­ис­хо­дит не все­гда, и неко­то­рые вре­мен­ные построй­ки фак­ти­че­ски пре­вра­ща­ют­ся в посто­ян­ные.

Так­же воз­во­дят­ся вре­мен­ные построй­ки в лес­ных хозяй­ствах и на зем­лях сель­хоз­на­зна­че­ния: склад­ские поме­ще­ния, улья, наве­сы, построй­ки для живот­ных, хра­не­ния инвен­та­ря и т.д.

Некапитальные сооружения

Это соору­же­ния из лег­ких кон­струк­ций, без фун­да­мен­та (либо уста­нав­ли­ва­е­мые на назем­ном неглу­бо­ком фун­да­мен­те), без под­зем­ных поме­ще­ний, под­ве­ден­ных инже­нер­ных ком­му­ни­ка­ций: киос­ки, пави­льо­ны, игро­вые и смот­ро­вые пло­щад­ки, фон­та­ны, улич­ные туа­ле­ты и пр.

Брать раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство объ­ек­тов нека­пи­таль­но­го стро­е­ния не надо. Они не под­ле­жат реги­стра­ции прав соб­ствен­но­сти и нало­го­об­ло­же­нию.

Заклю­че­ние

Важ­ным пре­иму­ще­ством ОКС явля­ет­ся воз­мож­ность стать его соб­ствен­ни­ком. Объ­ект капи­таль­но­го стро­и­тель­ства стро­ит­ся осно­ва­тель­но и надол­го. В то же вре­мя к таким объ­ек­там предъ­яв­ля­ют­ся повы­шен­ные тре­бо­ва­ния и может потре­бо­вать­ся раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство.

ОКС, явля­ю­щий­ся само­воль­ной построй­кой, может быть сне­сен либо заре­ги­стри­ро­ван за вла­дель­цем земель­но­го участ­ка, на кото­ром был постро­ен, если соот­вет­ству­ет нор­мам гра­до­стро­е­ния.

Объ­ект капи­таль­но­го стро­и­тель­ства, став­ший тако­вым в резуль­та­те рекон­струк­ции дру­го­го объ­ек­та, так­же явля­ет­ся само­воль­ной построй­кой.

Каждый юрист в своей работе ни раз сталкивался с договорами аренды. И проверяемый в этих целях пакет документов, как правило, стандартен. Наряду с документами, подтверждающими правоспособность арендодателя и полномочия лица, подписывающего договор, проверке подлежат документы, подтверждающие права арендодателя на предоставление помещений в аренду (субаренду), в частности, свидетельство о государственной регистрации, являющееся документом, подтверждающим, в соответствии со ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», проведение государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество.

По тем или иным причинам некоторые арендодатели предпочитают отказаться от регистрации соответствующих прав. В основном, это касается нежилых зданий (сооружений) возведенных на земельном участке, принадлежащем арендодателю на праве собственности или находящемся у него в аренде.

В подобной ситуации есть как плюсы, так и минусы. С одной стороны, обе стороны экономят на таких «помещениях»: арендодатель – на расходах, связанных со строительством (в случаях с возведением некапитальных построек), вводом в эксплуатацию, регистрацией и т.д., арендатор – на арендной плате, регистрации (даже если договор заключается сроком более одного года), текущем ремонте и т.д.

Таким образом в аренду сдаются, как «легковозводимые конструкции» (некапитальные постройки) (далее – конструкции), так и недвижимое имущество, возведенное с нарушениями действующего законодательства, право собственности на которое не зарегистрировано надлежащим образом.

Право собственности на конструкции, не подпадающие под определение «недвижимое имущество» (как и договор аренды) не подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Исключением являются случаи, когда к возведенной постройке подводятся коммуникации. В этом случае, в соответствии с определением, данным в ст. 130 ГК РФ, постройки будут считаться недвижимостью и, в соответствии со ст. 131 ГК РФ, подлежат государственной регистрации.

Далее речь пойдет о рисках, которые может повлечь заключение договора аренды вышеописанных объектов.

В случае передачи в аренду конструкции сложность может заключаться в определении объекта аренды. При передаче в аренду недвижимости, зарегистрированной в соответствии с требованиями действующего законодательства, арендуемый объект можно определить по адресу, кадастровому (инвентарному, условному) номеру, указанным в свидетельстве о государственной регистрации права, и документам БТИ. Конструкции, напротив, не обладают явными признаками, по которым в договоре их можно определить наверняка. А, согласно ч. 3 ст. 607 ГК РФ, при отсутствии в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, условие об объекте считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (Определение ВАС РФ от 25.05.2011г. № ВАС-1132/11, Определение ВАС РФ от 24.12.2012г. № ВАС-16524/12).

При заключении договора аренды объекта, обладающего признаками недвижимого имущества, следует обратить внимание на то, что несоблюдение арендодателем правил государственной регистрации указанного объекта может быть вызвано использованием земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, в т.ч. если возведение построек на данном участке запрещено. Подобная хитрость арендодателя может обернуться принудительным изъятием земельного участка на основаниях и в порядке, предусмотренных ГК РФ, Земельным кодексом РФ (Далее – ЗК РФ) (в т.ч. путем принудительного прекращения прав на земельный участок), иными законодательными актами, а также сносом самовольной постройки, если арендуемый объект будет признан таковым в рамках ст. 222 ГК РФ. Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением по делу № Ф08-5680/2005 от 14.12.2005г. оставил в силе решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.02.2005г. и постановление апелляционной инстанции от 19.09.2005г. о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по основаниям, предусмотренным ст. 45 ЗК РФ.

Проблема с регистрацией контрольно-кассовой техники может возникнуть у предпринимателей, осуществляющих расчеты наличными денежными средствами. Для регистрации контрольно-кассовой техники в налоговый орган необходимо представить заявление о регистрации контрольно-кассовой техники, форма которого утверждена приказом Федеральной налоговой службы от 09.04.2008г. № ММ-3-2/152@. В разделе 2 указанного документа заявитель должен указать «номер и дату заключения договора с организацией, (индивидуальным предпринимателем, физическим лицом), предоставившей (им) в пользование (аренду) помещение, в котором установлена контрольно-кассовая техника. Президиум ВАС РФ в своем информационном письме от 01.06.2000г. № 53 определяет, что, поскольку помещение является объектом, неразрывно связанным со зданием/сооружением, требования к регистрации прав на них аналогичны требованиям, предъявляемым к правам на здания/сооружения.

И, несмотря на то, что в п. 25 Административного регламента предоставления Федеральной налоговой службой государственной услуги по регистрации контрольно-кассовой техники, используемой организациями и индивидуальными предпринимателями в соответствии с законодательством Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29.06.2012г. № 94н (далее – Регламент), приведен исчерпывающий перечень предоставляемых заявителем документов, а п. 28 Регламента прямо запрещает требовать от заявителя предоставления документов, не предусмотренных нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, возникающие в связи с предоставлением данной государственной услуги, согласно п. 30 Регламента, указание недостоверных сведений в заявлении является основанием для отказа в регистрации контрольно-кассовой техники.

При выборе арендуемого помещения не следует забывать и о требованиях, предъявляемых к условиям труда работников. Так, в соответствии со ст.ст. 22, 223 ТК РФ, на работодателя возлагается обязанность обеспечить безопасность и условия труда, соответствующие государственным нормативным требованиям охраны труда; бытовые нужды работников, связанные с исполнением ими трудовых обязанностей; санитарно-бытовое и лечебно-профилактическое обслуживание, включая оборудование санитарно-бытовых помещений, помещений для приема пищи, помещений для оказания медицинской помощи и др.

За нарушение возлагаемых трудовым законодательством на работодателя обязательств последний может понести ответственность как в соответствии с административным, так и с уголовным законодательство. Так, в соответствии со ст. 5.27 КоАП РФ, нарушение законодательства о труде и об охране повлечет наложение административного штрафа от одной до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление деятельности до девяноста суток, или дисквалификацию на срок от одного до трех лет. Наказанием же за нарушение правил охраны труда, согласно ст. 143 УК РФ, может стать не только штраф, но и исправительные, принудительные работы, а также лишение свободы с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью.

Из вышеизложенного видно, что кажущаяся простота сделок по аренде конструкций и недвижимого имущества, не зарегистрированного в установленном порядке, может обернуться не только непредвиденными расходами, но и другими негативными последствиями, выраженными в привлечении к административной или уголовной ответственности.

Еще одним доводом к отказу от заключения подобных рискованных договоров является то, что понесенные сторонами договора убытки могут повлечь и налоговые последствия, выраженные в доначислении налога на прибыль, пени и штрафов.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *