Аренда помещения на неопределенный срок может заключаться сторонами договора по их усмотрению, так как срок является диспозитивным условием.

В этой статье мы разберем в каких случаях можно использовать договор аренды, заключенный на неопределенный срок? Как заключить такой договор аренды? Требуется ли регистрация договора аренды помещения на неопределенный срок и как его расторгнуть?

Случаи использования договора аренды с неопределенным сроком

Арендатор и арендодатель могут заключить договор аренды помещения на неопределенный срок всегда, если:

  • они не договорились окончательно об установлении конечного срока прекращения арендных отношений. В этом случае в договоре указывается, что продолжительность соглашения не имеет срока;
  • они заинтересованы в том, чтобы соглашение о сдаче в аренду функционировало длительное время – 10,20,30 лет или более. В таких случаях нет особой необходимости указания срока. Особым условием является необходимость предупреждения второй стороны о намерении расторжения документа за определенное время (обычно за 3 месяца).

При аренде определенного вида имущества заключить договор аренды на неопределенный срок невозможно в силу требования законов, например:

  • государственные или муниципальные земли сельхозназначения (п. 3 ст. 9 закона «Об обороте земель…» от 24.07.2002 № 101-ФЗ);
  • государственное и муниципальное имущество, предоставленное бизнес-инкубаторами субъектам малого и среднего предпринимательства (п. 4.3 ст. 18 ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”).
  • объекты недвижимости, не являющиеся самовольными постройками и расположенные на земельных участках, относящиеся к государственной или муниципальной собственности ( п.3 ст. 28 ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”);
  • лесные участки (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ);
  • водные объекты (п. 2 ст. 12, ст. 14 Водного кодекса РФ) и т.д.

Заключение договора аренды на неопределенный срок

Аренда помещения на неопределенный срок – это неопределенный промежуток времени, в течении которого арендатор вправе владеть и (или) пользоваться помещением. Именно за этот период времени он вносит арендную плату.

Для того чтобы заключить договор аренды на неопределенный срок можно:

1. Включить такое условие в договор аренды

Пример условия:

“Настоящий договор аренды нежилого помещения заключен на неопределенный срок. Каждая из сторон договора вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за ___ месяца.”

2. Не включать условие о сроке аренды в договор

Если стороны не согласуют в договоре срок, то будет считаться, что данный договор аренды заключен на неопределенный срок. А это означает, что в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ любая сторона может в любое время отказаться от договора аренды. Но необходимо предупредить об этом другую сторону за три месяца (если иное не предусмотрено договором).

Важно понимать, что срок аренды и срок действия договора аренды не являются идентичными понятиями. И если стороны не указали в договоре срок аренды, но предусмотрели срок действия договора, то срок аренды будет равен сроку действия договора аренды (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Подробнее о сроке аренды и сроке действия договора аренды читайте в этой статье.

3. Продлить договор, заключенный на определенный срок (пролонгация/возобновление)

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий:

  • пользование имуществом после истечения срока действия договора;
  • отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Имеются случаи, когда на практике после возобновления договора на неопределенный срок стороны заключают новый договор. Условия в него включают аналогичные.

Если новый договор впоследствии признан не заключенным, возникает вопрос: действует ли в данном случае возобновленный договор?

Ответ на этот вопрос имеет значение, в частности, при определении непрерывного срока владения и пользования арендованным имуществом субъектом малого и среднего предпринимательства для дальнейшей реализации им преимущественного права на приобретение имущества в собственность.

Кроме того, решение указанного вопроса важно, например, в случае если при признании нового договора не заключенным арендодатель предъявляет к арендатору иск о возврате имущества в связи с отсутствием оснований для владения и пользования им. Если возобновленный договор будет признан действующим, в иске о возврате имущества должно быть отказано.

В судебной практике выработан подход, согласно которому, если договор возобновлен на неопределенный срок, после чего подписан новый договор, позднее признанный не заключенным, первоначальный договор продолжает действовать.

Государственная регистрация договора аренды на неопределенный срок

Договор аренды помещения на неопределенный срок не требует государственной регистрации в Росреестре, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК подлежит регистрации договор аренды помещения, заключенный на срок не менее одного года.

Согласно п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” к неопределенному сроку не применяется понятие “не менее года”.

Поэтому, если стороны при заключении договора аренды не установили его срок или указали, что договор заключается на неопределенный срок, его не требуется регистрировать, поскольку согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания (сооружения), заключенный только на срок не менее одного года. Аналогичный вывод суды делают и в отношении договоров, возобновленных на неопределенный срок.

Государственная регистрация возобновленного договора аренды

Если стороны после истечения срока договора аренды не прекратят его исполнять, т.е. арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель – принимает арендную плату и при этом не требует возврата имущества, договор аренды в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ будет считаться возобновленным на неопределенный срок. В этом случае согласно п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственная регистрация договора не требуется.

Расторжение договора аренды заключенного на неопределенный срок

По общему правилу каждая из сторон сделки в любое время может расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенный срок, путем одностороннего отказа. Этой стороне просто необходимо предупредить другую сторону за три месяца, если иное не предусмотрено договором. При этом согласование оснований отказа в соглашении не требуется.

Если одна из сторон уведомит другую о прекращении договора, это будет безусловным основанием для прекращения отношений и возврата арендованного имущества.

Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не является злоупотреблением правом в смысле ст. 10 ГК РФ.

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, в случае отказа от него сторона обязана предварительно уведомить об этом контрагента. В договоре аренды помещения на неопределенный срок может быть согласован срок такого уведомления.

Пример условия:

“Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, предварительно уведомив об этом другую сторону за 2 (два) месяца”.

Для отказа необходимо направить другой стороне соответствующее уведомление, тем способом, указанным в договоре. Если способ не установлен, то отправить нужно общепринятым способом – по почте России (телеграф) и электронной почте (факс).

Уведомление об отказе от договора должно быть сформулировано таким образом, чтобы из его содержания явно следовало волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке.

Сторонам рекомендуется согласовать способ направления уведомления об отказе от договора и адрес, по которому оно должно быть отправлено. Кроме того, важно указать, с какого момента уведомление считается доставленным. Подробнее об этом см .

Если порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, в частности срок направления уведомления об отказе от договора, не согласован, то договор может быть признан расторгнутым по истечении трех месяцев с момента получения стороной уведомления об отказе согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Аренда помещения на неопределенный срок устанавливается в случае, если стороны не пришли к конечному соглашению по поводу определенного срока аренды или заинтересованы в перспективе долгосрочной аренды (более 10 лет). Такой договор не нужно регистрировать в Росреестре, а при отказе от правоотношений следует досрочно предупредить противоположную сторону о прекращении договора за 3 месяца, если иное не установлено данным договором.

⇐ Предыдущая123

7.1. Настоящий Договор вступает в силу и становится обязательным для Сторон с момента его подписания и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств по нему, или до расторжения настоящего Договора.

Заключительные положения

8.1. Стороны Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

8.2. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обстоятельства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.

8.3. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного Договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства.

8.4. В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации при передаче Участка Стороны составляют в обязательном порядке Акт приема-передачи земельного участка.

8.5. Содержание статей: 131, 167, 209, 223, 556 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст. 25 Земельного Кодекса сторонам известно. Требования ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации исполнены.

8.6. При не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов, споры разрешаются в суде, в порядке, установленном действующим законодательством.

8.7. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами или надлежаще уполномоченными на то представителями Сторон. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

8.8. Отношения между Сторонами по настоящему Договору прекращаются по исполнении ими всех условий Договора и взаимных обязательств, вытекающих из настоящего Договора.

8.9. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах один для Продавца, второй – для Покупателя, третий экземпляр хранится в Уполномоченном органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним – Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области, отдел в Воскресенском районе.

Приложение №1 – График внесения платежей к договору № ____-____ от _____________________ г.;

Приложение№2 – Копия доверенности, удостоверенной года , нотариусом , зарегистрированной в реестре за № .

Приложение №3 – Копия Свидетельства о государственной регистрации права N от г.;

РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

От Продавца Покупатель

Приложение №1 к Договору № от г.

График внесения платежей

1. Денежные средства, указанные в п. 4.3. Договора № от г., выплачиваются Покупателем Продавцу в следующем порядке:

Определение

Закон № 44 ФЗ не дает здесь определения тому, что считается сроком действия контракта по 44 ФЗ, толкование можно найти в ст. 425 ГК РФ, где сказано, что договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения указанных в нем обязательств либо до даты, установленной в тексте документа. Стоит учесть, что госконтракт, согласно ч. 5 ст. 161 БК РФ, не может действовать дольше, чем утвержденные лимиты бюджетных обязательств.

Договор также имеет несколько нетождественных между собой периодов:

  1. Исполнения.
  2. Оплаты.
  3. Исковой давности.
  4. Гарантийных обязательств.

В чем же их отличия от рассматриваемого термина? Давайте рассмотрим подробнее.

Как определить срок действия

Порядок расчета этого показателя в № 44 ФЗ отсутствует. Поэтому заказчик устанавливает его сам, но так, чтобы он не противоречил нормативным актам РФ (письмо Минэкономразвития № ОГ-Д28-11665 от 27.09.2016).

Изменение срока действия контракта по 44 ФЗ не предусмотрено. Пролонгировать сделку с госзаказчиком, равно как и увеличить сроки выполнения работ нельзя. На практике встречаются случаи, когда в документе было прописано условие о продлении сделки в связи с наступлением форс-мажорных обстоятельств (Решение Свердловского УФАС России от 02.06.2016 по жалобе № 724-З). Однако такой подход может быть признан и нарушением ч. 2 ст. 34, ст. 95 Закона № 44-ФЗ (Решение Омского УФАС России от 29.02.2016 по делу № 03-10.1/38-2016).

Отличия от других периодов

В первом случае подразумевается промежуток, в течение которого осуществляется приемка и экспертиза поставленной продукции, оплата, взаимодействие сторон при изменении, расторжении соглашения.

Период оплаты не должен превышать 30 дней с даты подписания документа о приемке (ч. 13.1 ст. 34 № 44-ФЗ). Если соглашение заключено с субъектом малого предпринимательства, то этот отрезок времени сокращается до 15 рабочих дней (ч. 8 ст. 30 № 44-ФЗ).

Общий срок исковой давности равен 3 годам (ст. 196 ГК РФ). Он берет начало с момента окончания исполнения обязательств по контракту и не может превышать 10 лет.

К периоду предоставления гарантийных обязательств в Законе № 44 ФЗ нет четких требований. Поэтому в договоре могут быть указаны разные значения, в зависимости от предмета сделки. Для товара можно указать так:

А на работы так:

На что обратить внимание

В рамках данного временного промежутка заказчик и поставщик должны выполнить все обязательства друг перед другом. Иначе договор может быть расторгнут по инициативе одной из сторон либо в судебном порядке.

Если поставщик в качестве обеспечения исполнения контракта предоставляет заказчику банковскую гарантию, она должна быть актуальна еще минимум месяц после завершения соглашения (ч. 3 ст. 96).

Здесь также можно отметить государственный инвестиционный контракт. В случае если товар, созданный на его условиях, был экспортирован в количестве не менее 10 % его общего объема в течение года, то период, когда можно делать закупки у поставщика такой продукции, может быть продлен еще на 12 месяцев после истечения действия (п. 2 ч. 4 ст. 111.3 № 44 ФЗ).

Глава 28. Заключение договора

ГАРАНТ:

См. схему «Заключение договора»

О некоторых вопросах применения общих положений о заключении договора см. постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49

  • Статья 432. Основные положения о заключении договора
  • Статья 433. Момент заключения договора
  • Статья 434. Форма договора
  • Статья 434.1. Переговоры о заключении договора
  • Статья 435. Оферта
  • Статья 436. Безотзывность оферты
  • Статья 437. Приглашение делать оферты. Публичная оферта
  • Статья 438. Акцепт
  • Статья 439. Отзыв акцепта
  • Статья 440. Заключение договора на основании оферты, определяющей срок для акцепта
  • Статья 441. Заключение договора на основании оферты, не определяющей срок для акцепта
  • Статья 442. Акцепт, полученный с опозданием
  • Статья 443. Акцепт на иных условиях
  • Статья 444. Место заключения договора
  • Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке
  • Статья 446. Преддоговорные споры
  • Статья 447. Заключение договора на торгах
  • Статья 448. Организация и порядок проведения торгов
  • Статья 449. Основания и последствия признания торгов недействительными
  • Статья 449.1. Публичные торги
<< Статья 431.2.
Заверения об обстоятельствах
Статья 432. >>
Основные положения о заключении договора
Содержание
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *