Принудительный выкуп доли в квартире 2020

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке
Принудительный выкуп доли и досудебный порядок
Как определяется и выплачивается стоимость незначительной доли
Подсудность споров и перечень документов для иска в суд

В нашей стране провозглашен принцип неприкосновенности собственности, и закреплен в ст. 35 Конституции РФ.

Гражданское законодательство РФ закрепляет права собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом (ст. 288 ГК РФ).

Нередки случаи, когда один объект недвижимости в виде жилого помещения (квартиры, комнаты) принадлежит нескольким лицам (долевая собственность – ст. 244 ГК РФ), при этом сособственники могут являться как членами одной семьи, так и совершенно чужими людьми, которые стали собственниками в силу разных оснований: в результате наследования долей, раздела имущества, покупки доли, в том числе на торгах, и т.д.

Если собственники долей не могут мирно согласовать порядок пользования жилым помещением, то он устанавливается судом (статья 247 ГК РФ). Но это касается случаев, когда доли участников собственности соответствуют отдельным помещениям в квартире.

Однако на практике бывает, что доля одного из участников долевой собственности очень мала, и даже мизерна, а наибольшая часть принадлежит другому собственнику.

В таких случаях совместное владение и пользование имуществом невозможно, поскольку микродоля одного из собственников жилья не соответствует отдельному помещению в квартире, а составляет очень незначительную площадь, пользование которой всегда сопряжено с нарушением прав другого собственника.

В этом случае определение порядка пользования квартирой невозможно даже в судебном порядке, поскольку для этого необходима техническая возможность раздела не только жилых, но и подсобных помещений в квартире.

Собственник, обладающий основной площадью пытается договориться с владельцем незначительной доли жилья, предлагая выкуп доли, однако прийти к соглашению удается редко, поскольку стоимость таких мелких долей на рынке недвижимости весьма незначительна, и собственнику не хочется расставаться со своими метрами, хотя он и понимает, что реально пользоваться, не нарушая прав соседа, он не может.

При таких обстоятельствах спор может быть разрешен только в судебном порядке. Судебная практика по делам о принудительном выкупе долей в жилом помещении неординарна.

Юрист по жилищным вопросам в СПб Тел.+7 (812) 989-47-47 (Круглосуточно)Бесплатная консультация по телефону

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке

Прекращение права собственности возможно только в определенных законом случаях: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, гибели или уничтожении имущества, отказе от права собственности и в других случаях утраты права собственности.

Для принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества требуются законные основания, перечень которых перечислен в статье 235 ГК РФ, и является исчерпывающим.

Одним из таких оснований является отчуждение имущества, предусмотренное пунктом 4 статьи 252 ГК РФ.

Данная норма закона предусматривает, что выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается лишь с его согласия. Однако, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию, но только при наличии совокупности трех исключительных обстоятельств:

  • Доля этого собственника незначительна (например, 1/21 доля в общем имуществе)
  • Доля не может быть реально выделена (случаи, когда это квартира или комната с одним входом, имеется один санузел, одна кухня)
  • Этот собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (он фактически не проживает в жилом помещении, и не нуждается в этом жилье)

При наличии только одного или двух из указанных факторов принудительный выкуп доли невозможен. Законодатель не случайно закрепил необходимость одновременного наличия этих факторов, поскольку в противном случае будет нарушен баланс интересов участников общей собственности.

К примеру, если собственник микродоли, тем не менее, проживает в данном помещении и не имеет иного жилья, то это говорит о наличии у него существенного интереса в использовании своей доли. В этом случае, даже факт незначительности доли и невозможность ее выдела не будет основанием для лишения его жилья.

Кроме того, согласно позиции Конституционного Суда РФ в ряде определений (в том числе от 13.10.2009 № 1359-О-О), суд, при рассмотрении дела и решения вопроса и наличии или отсутствии у лица реальной заинтересованности в использовании незначительной долей, должен также установить, насколько соизмерим этот интерес тем неудобствам, которые могут быть причинены другому собственнику.

На практике суды также выясняют, когда и как возникло право собственности каждого из сособственников, приобрел ли собственник незначительную долю, зная, что наибольшая часть жилого помещения принадлежит кому-то еще, и что его малая доля не позволит ему совместно с другими проживать в этом помещении; не злоупотребляет ли владелец малой доли своим правом, к примеру, используя свою долю для регистрации других лиц, пытаясь сдавать внаем и т.д.

Вывод: Судебный выкуп незначительной доли в общем имуществе возможен, несмотря на сложность данных споров.

Такая позиция подтверждается Верховным судом РФ, в частности, в определении от 03.04.2012 № 5-В11-134.

Более того, в августе 2016 Верховный Суд РФ в кассационном порядке вынес беспрецедентное определение по гражданскому делу № 78-КГ16-36, которым отменил решения нижестоящих инстанций Санкт-Петербурга, которые отказали в иске о принудительном выкупе 1/3 доли в трехкомнатной квартире, при том, что доля ответчика соответствовала отдельной комнате. Верховный Суд РФ указал, что нижестоящие судебные инстанции не учли, что ответчик своей долей фактически не пользуется, используя комнату только для хранения своих вещей, расходов по ее содержанию не несет, т.е. не имеет заинтересованности в использовании своего имущества, а также отметили недобросовестность ответчика и другие обстоятельства, которые позволяют признать долю ответчика незначительной.

Безусловно, в таком деле требуется грамотный подход юриста, который сумеет правильно применить все технологии доказывания, и при наличии установленных законом условий, дело о принудительном выкупе доли в жилом помещении будет выиграно.

Принудительный выкуп доли и досудебный порядок

Данная категория споров не требует соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в обязательном порядке.

Однако, попытаться мирно договориться с другой стороной все-таки рекомендуется, причем лучше сделать это путем направления письменного предложения о выкупе у сособственника его микродоли, и подождать получения ответа, либо убедиться в том, что ответа не будет. После этого можно смело идти с исковым заявлением в суд.

Зачем это нужно. На практике суды очень часто выясняют этот вопрос, и принимают во внимание, если истец до суда пытался найти компромисс с ответчиком, и это может стать одним из аргументов положительного для истца решения.

Кроме того, в законе говорится, что спор между участниками долевой собственности подлежит разрешению в судебном порядке именно при недостижении собственниками соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них.

Таким образом, факт направления письменного предложения будет достоверно свидетельствовать о недостижении сторонами соглашения по данному вопросу.

Юрист по жилищным вопросам в СПб Тел.+7 (812) 989-47-47 (Круглосуточно)Бесплатная консультация по телефону

Как определяется и выплачивается стоимость незначительной доли

Конечно, у сторон возникает спор относительно стоимости такой доли, и решить данный вопрос может только профессиональный оценщик.

Экспертиза стоимости имущества может быть назначена судом по ходатайству сторон, однако такую оценку может провести истец и до подачи иска. Заключение оценщика будет принято судом, если ответчик не оспорит данную оценку и не заявит ходатайство о назначении судебной оценки имущества.

При принятии иска к своему производству судья принимает меры по обеспечению иска и выносит соответствующее определение, согласно которому истец должен перечислить на депозитный счет Управления Судебного департамента при ВС РФ денежную сумму, равную рыночной стоимости выкупаемой доли имущества. Квитанция о перечислении средств на депозит Управления судебного департамента приобщается к делу.

Поскольку самостоятельно установить реальную стоимость доли истец не сможет, рекомендуется проведение досудебной оценки имущества.

В любом случае, в случае удовлетворения заявленных истцом требований все расходы по оценке (как досудебные, так и судебные, в том числе, если были проведены обе оценки) лягут на плечи ответчика.

Подсудность споров и перечень документов для иска в суд

Согласно гражданскому процессуальному законодательству РФ данные споры рассматриваются районными судами по месту нахождения выкупаемой доли (исключительная подсудность).

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

  1. Документы, подтверждающие право собственности истца
  2. Справку о регистрации лиц по спорному адресу (Ф-9)
  3. Характеристику жилого помещения
  4. Заключение оценщика (если проводили до суда)
  5. Квитанцию об оплате госпошлины, рассчитанную от цены иска
  6. Документы, подтверждающие направление ответчику досудебного предложения о выкупе его доли, если таковое направлялось (почтовая квитанция, опись вложения в письмо, извещение)
  7. Иные документы, которые послужат доказательствами позиции истца (акты о непроживании ответчика, документы о задолженности ответчика по коммунальным платежам, и т.д.).

Вынесенное по делу решение суда является основанием для перехода права собственности на незначительную долю к другому сособственнику, а у вынужденного продавца возникает право на получение денежных средств, размещенных на депозите Управления судебного департамента.

Резюмируя, можно сказать, что дела о принудительном выкупе незначительных долей в общем имуществе достаточно сложные и непредсказуемые, даже для опытных процессуалистов необходима тщательная подготовка и проработка правильной стратегии, поскольку имеется ряд сложных юридических тонкостей и необходимость доказывания совокупности факторов, которые в целом влияют на исход дела.

Самостоятельно вести такое дело и добиться его положительного исхода человеку, не имеющему познаний в юриспруденции, будет крайне сложно, поэтому составление искового заявления и ведение дела в суде рекомендуется доверить профессиональному юристу.

Наши юристы имеют многолетний опыт ведения дел в судах, в том числе по данной категории дел, как в первой, так и апелляционной инстанциях, и знают, как эффективно защитить ваши интересы в суде.

С судебными решениями по данной категории дел с участием наших юристов вы можете ознакомиться в разделе судебная практика.

На очной бесплатной консультации юрист проведет комплексный анализ документов, исходя из чего, сможет оценить возможные перспективы дела и выработать грамотную тактику его ведения, а вы сможете принять решение относительно дальнейшего сотрудничества с Юридическим центром «ПетроЮрист».

Головинский районный суд (Город Москва) — Гражданское Суть спора: Другие жилищные споры

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
07 июля 2015 года Головинский районный суд г.Москвы
в составе председательствующего судьи Жилкиной Т.Г.,
при секретаре Пугачеве М.С.,
с участием адвоката Ходня Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2978/15
по иску ФИО9 о признании доли незначительной, взыскании денежной компенсации, прекращении права собственности на долю квартиры, признании права собственности на долю квартиры,
У С Т А Н О В И Л
Анохина О.Н. обратилась в суд с иском к Анохину С.В. о признании доли незначительной, взыскании денежной компенсации, прекращении права собственности на долю квартиры, признании права собственности на долю квартиры, и просила признать 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: принадлежащую Анохину С.В. незначительной; прекратить право собственности Анохина С.В. на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по указанному адресу с выплатой ему денежной компенсации в размере 1783988 руб.; взыскать с Анохиной О.Н. в пользу Анохина С.В. компенсацию за 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по указанному адресу в размере 1783988 руб.; исключить Анохина С.В. из числа сособственников квартиры по указанному адресу и признать за ней право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по указанному адресу, мотивируя свои требования тем, что она, ее бывший муж Анохин С.В. (брак расторгнут на основании решения мирового судьи судебного участка № 66 Левобережного района г.Москвы 09 сентября 2013 года) и их несовершеннолетний сын Анохин Никита Сергеевич, 23 февраля 2005 года рождения, зарегистрированы по месту жительства и являются собственниками в равных долях (в 1/3 каждого на основании договора передачи № 092100-У03461 от 02 ноября 2012 года) двухкомнатной квартиры по указанному адресу, общей площадью 56,6 кв.м, жилой площадью 32,0 кв.м. Квартира состоит из двух изолированных комнат 18,5 кв.м и 13,5 кв.м, кухни 10,8 кв.м. Анохина О.Н. с сыном проживает в квартире, которая является их единственным местом жительства, Анохин С.В. длительное время в квартире не проживает, квартирой не пользуется и в настоящее время имеет намерение продать принадлежащую ему долю. На долю Анохина С.В. приходится 10,66 кв.м жилой площади, но такой комнаты в квартире нет, а есть комната размером 13,5 кв.м, т.е. на 2,84 кв.м более положенной ему доли, выделить площадь размером 10,66 кв.м в натуре невозможно, равно как и определить порядок пользования в соответствии со ст. 247 Гражданского кодекса РФ. Данная квартира не предназначена для проживания двух семей, проживать в квартире фактически двум разным семьям невозможно, а в одной комнате двум разнополым людям невозможно, так как стороны уже не муж и жена, а сыну исполнилось десять лет. Выдел доли в натуре жилой площади Анохину С.В. не допускается, проживание или нахождение в одной квартире посторонних людей, не являющихся членами одной семьи, невозможно.У Анохина С.В. нет существенного интереса в использовании его доли в праве собственности на указанную квартиру по прямому назначению, то есть для проживания, так как он намерен продать свою долю и обеспечен жилой площадью по месту своего пребывания по адресу: Анохина О.Н. готова выплатить ответчику за указанную 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру денежную компенсацию в размере равной рыночной стоимости размере 1783988 руб., которая подтверждается отчетом № 0003688-04.2015 ООО «Фэлкон», денежные средства у нее имеются, что подтверждается выпиской с банковского счета.
В судебном заседании истец Анохина О.Н. и ее представитель, действующий по ордеру адвокат Ходня Н.В., исковые требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик Анохин С.В. против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что принадлежащая ему доля не является незначительной, он имеет существенный интерес в использовании доли, другой жилой площади у ответчика нет, порядок пользования между сторонами сложился, так как ответчик пользуется гостиной, наличие которой не отражено в поэтажном плане, поскольку в квартире сторонами произведена перепланировка, которая не узаконена, о выделе доли ответчик не заявлял, данный случай не является исключительным. В судебном заседании ответчик пояснил, что действительно в квартире не проживает, но не проживание является временным, он зарегистрирован по месту пребывания по адресу: г.Екатеринбург, ул.Прибалтийская, д.33, кв.131, где проживает с женщиной и у них должен родится ребенок, требования о вселении на спорную квартиру ответчик не заявляет, у него есть доступ в квартиру, он обращался с письменными заявлениями к Анохиной О.Н. о выкупе его доли сначала за 4000000 руб., затем за 2700000 руб., в настоящее время он намерен продать свою долю Анохиной О.Н. или третьим лицам, но против назначения по делу экспертизы по оценке доли категорически возражает.
Выслушав истца Анохину О.Н., представителя истца по ордеру адвоката Ходня Н.В., Анохина С.В., проверив и изучив материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.
Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ 1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Согласно ст. 247 Гражданского кодекса РФ 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Согласно ст. 252 Гражданского кодекса РФ 1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Как установлено судом, и следует из пояснений сторон и материалов дела, Анохина О.Н., Анохин С.В. и несовершеннолетний Анохин Никита Сергеевич, 23 февраля 2005 года рождения, зарегистрированы по месту жительства и являются собственниками в равных долях (в 1/3 каждого на основании договора передачи № 092100-У03461 от 02 ноября 2012 года) двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: общей площадь 56,6 кв.м, в том числе жилой 32,0 кв.м, вспомогательной 24,6 кв.м и балкона 1,3 кв.м (л.д.10, 11, 12, 13-15, 16, 88-89).
Как пояснили в судебном заседании стороны, в квартире произведена перепланировка, имеются три комнаты, из них гостиная, соединенная с кухней и две изолированные комнаты, к одной из которых присоединен балкон, но размеры указанных комнат не конкретизированы, перепланировка не узаконена, сотрудники ТБТИ в квартиру не приглашались.
Решением мирового судьи судебного участка № 66 Левобережного района г.Москвы 09 сентября 2013 года брак между Анохиной О.Н. и Анохиным С.В. расторгнут, что подтверждается свидетельством о расторжении брака (л.д.18).
Между сторонами сложились конфликтные отношения, совместное проживание сторон в квартире невозможно, что не отрицали обе стороны в судебном заседании. Исковые требования Анохиным С.В. о вселении, определении порядка пользования жилой площадью не предъявлялись. 02 февраля 2015 года Анохин С.В. направил Анохиной О.Н. уведомление о намерении продать долю квартиры за 4000000 руб. с предложением выкупить долю квартиры за указанную цену. 15 апреля 2015 года Анохин С.В. направил Анохиной О.Н. телеграмму о предстоящей продаже своей доли за 2700000 руб. с предложением выкупить долю квартиры за указанную цену. В судебном заседании по данному делу ответчик выразил готовность продать Анохиной О.Н. принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности на квартиру за 3000000 руб. истцу либо за 2700000 руб. сыну.
Анохин С.В. зарегистрирован по месту пребывания по адресу: проживает с женщиной, ожидает рождение ребенка.
Оценивая доказательства в их совокупности, в соответствии с требования относимости и допустимости, с учетом конкретных обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что исковые требования Анохиной О.Н. подлежат удовлетворению.
При этом суд учитывает положения ст.ст. 247, 252 Гражданского кодекса РФ, основания применения правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ лишь в случае одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Закрепляя в названной норме возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а, следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности, в связи с чем распространил действие данной нормы как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников долевой собственности. При этом возможность прекращения права собственности до получения денежной компенсации, исходя из положений пункта 5 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, не предусмотрена. По данному делу одним из имеющих значение и подлежащих доказыванию обстоятельств является вопрос о том, может ли быть признана спорная 1/3 доля указанного выше жилого помещения незначительной. Суд считает возможным признать 1/3 долю ответчика в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: незначительной, исходя из того обстоятельства, что на долю ответчика приходится 10,66 кв.м жилой площади, 18,86 кв.м общей площади, однако комнаты размером 10,66 кв.м в квартире не имеется, а имеется по документам комната размером 13,5 кв.м, что на 2,84 кв.м более положений ответчику доли, с учетом имеющейся в квартире перепланировки ответчиком не представлено суду доказательств, что в квартире имеется комната, пропорциональная его доле. Порядок пользования спорной квартирой участниками долевой собственности по соглашению также не определен. Выделить ответчику принадлежащую ему долю в натуре в городской квартире в многоэтажном доме в силу конструктивных особенностей также невозможно.
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Сам по себе факт регистрации ответчика в спорной квартире не подтверждает его существенный интерес в использовании общего имущества. Ответчик не проживает в спорной квартире длительное время, попыток к вселению в спорную квартиру не предпринимал, неоднократно предлагал свою долю в квартире к продаже.
Доказательств того, что ответчик заинтересован в использовании спорной квартиры, суду не представлено. Суд также считает, что у ответчика отсутствует существенный интерес в использовании общего имущества, о чем свидетельствует действия Анохина С.В., направленные на продажу, принадлежащей ему доли, в виде направления Анохиной О.Н. заявлений о выкупе доли, не проживание в квартире по указанному адресу, регистрация ответчика по месту пребывания по иному месту жительства, отсутствие исковых требований Анохина С.В. о вселении и определении порядка пользования жилой площади.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд учитывает также невозможность проживания сторон в спорной квартире в связи с наличием между ними конфликтных отношений, отсутствие между сторонами семейных или родственных отношений, а также интересы несовершеннолетнего сына бывших супругов Анохиных, то обстоятельство, что для Анохиной О.Н. и ребенка спорная жилая площадь является единственным местом жительства, данный объект не может быть использован по назначению всеми собственниками для проживания без нарушения права собственников, имеющих большую долю, то есть Анохиной О.Н. и несовершеннолетнего Анохина Никиты, которым принадлежит в общей сумме 2/3 доли квартиры.
Согласно отчета № 003688-04.2015 об оценке рыночной стоимости 1/3 доли квартиры, составленного ООО «Фэлкон», стоимость указанной выше доли составляет 1783988 руб. (л.д.34-99). Суд считает возможным, наряду с другими доказательствами, положить в основу судебного решения сведения, полученные из письменного доказательства, поскольку отчет о стоимости ремонта научно обоснован и удовлетворяет требованиям закона о допустимости и относимости доказательств (ст.ст.59, 60 ГПК РФ), надлежащим образом ответчиком не оспорен, иных объективных данных по цене доли квартиры Анохиным С.В. суду не представлено, от проведения оценочной экспертизы он категорически отказался. Средства, указанные в отчете в размере 1783998 руб. у Анохиной О.Н. имеются, что подтверждается выпиской из банковского счета, представленного суда.

Довод ответчика, что спорное жилое помещение является для него единственным местом жительства, суд не может положить в основу решения об отказе в исковых требований истца, так как прекращение права собственности ответчика на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, по смыслу п. 5 ст. 252 ГК РФ, невозможно до получения денежной компенсации, и Анохин С.В. имеет реальную возможность приобрести себе иную жилую площадь, кроме того, как указано выше ответчик зарегистрирован по месту пребывания по иному адресу.
Суд не усматривает ущемления прав Анохина С.В. в результате удовлетворения иска, поскольку ему предоставляется компенсация в виде денежной суммы, составляющей цену изымаемого имущества, вследствие чего он может приобрести за полученные денежные средства эквивалентное имущество либо при обладании достаточной суммой для выкупа 2/3 долей квартиры — купить иную квартиру, того же качества. Произведенная оценка квартиры и доли в праве собственности не была оспорена, наличие у истца денежных средств для предоставления компенсации подтверждено надлежащим образом.
В соответствии с п. 2 ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в бюджет города Москвы в сумме 13019 руб. 94 коп. с учетом требований имущественного и неимущественного характера и оплатой истцом госпошлины в сумме 5000 руб. при подаче иска.
Суд не находит законных оснований для удовлетворения заявления Анохина С.В. о взыскании судебных расходов, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ понесенные по делу судебные расходы подлежат взысканию стороне, в пользу которой состоялось решение суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л
Исковые требования ФИО10 о признании доли незначительной, взыскании денежной компенсации, прекращении права собственности на долю квартиры, признании права собственности на долю квартиры – удовлетворить.
Прекратить право собственности ФИО11 на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: с выплатой ему денежной компенсации в сумме 1783988 руб.
Взыскать с ФИО12 в пользу ФИО13 денежную компенсацию за 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: в сумме 1783988 руб.
Признать право собственности ФИО14 на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу:
Взыскать с Анохина Сергея Викторовича госпошлину в бюджет города Москвы в сумме 13019 руб. 94 коп.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Головинский районный суд г.Москвы.
Судья

Суд:

Головинский районный суд (Город Москва)

Истцы:

Анохина О.Н.

Ответчики:

Анохин С.В.

Судьи дела:

Жилкина Татьяна Геннадьевна (судья)

929 просмотров

Закон предусматривает возможность одновременного владения неделимым объектом несколькими собственниками. Такое право собственности называется долевым. Зачастую долевыми владельцами становятся вследствие приватизации или наследования. В случае если совладельцы не могут одновременно использовать квартиру, то возможно выделить долю в натуре или определить порядок пользования жильем. Если доля одного из собственников является незначительной, то такие меры не могут быть применены. Рассмотрим, возможна ли принудительная продажа доли в квартире через суд.

Можно ли через суд выкупить долю квартиры в принудительном порядке

Ст. 252 ГК РФ определяет порядок раздела имущества, которое находится в долевой собственности:

  1. Владельцы имеют право разделить объект по соглашению.
  2. В случае если другие владельцы препятствуют использованию объекта, то гражданин может просить о выделении доли.
  3. Если стороны не достигли соглашения, то выдел может быть проведен по иску одного из совладельцев в судебном порядке.
  4. В ситуации, когда выдел доли повлечет существенное ухудшение качестве имущества, гражданин может требовать выплаты ему компенсации за его долю.
  5. При выделении доли в натуре, лицо, чья часть уменьшена выделом, имеет право на компенсацию.

Важно! Закон устанавливает добровольность выплаты компенсации. Однако судебная практика показывает, что суд может принудить собственника к продаже доли в ряде случаев.

Пример. Игорь получил в наследство квартиру дедушки. Основанием наследования стало завещание. Однако сестра деда подала требование о выплате обязательной доли в наследстве, так как была инвалидом. В результате наследники стали владельцами ¾ и ¼ долей соответственно. Мужчина предложит сестре деда выкупить ее долю. Однако она установила стоимость, значительно превышающую рыночную. Игорь обратился в суд. Он доказал, что женщина проживает в собственной квартире, имеет в ней регистрацию. Она не собирается жить в унаследованной квартире. Выдел доли в натуре невозможен, так как ¼ часть в однокомнатной квартире не соответствует минимальной норме жилья. Кроме того, для выдела отсутствует техническая возможность. Суд удовлетворил требования истца и передал ему право собственности на квартиру. Игорь перечислил женщине компенсацию, установленную судом.

Как заставить продать долю в квартире через суд

Таким образом, чтобы суд удовлетворил требования заявителя необходимо соответствие следующим условиям:

  1. Ответчик имеет альтернативное жилое помещение в собственности. Закон запрещает лишение права собственности на единственное жилье. Если ответчик не обладает другим местом для проживания, то суд примет его сторону.
  2. Вторая сторона фактически не проживает в квартире. Данное требование не всегда соблюдается. Суд может удовлетворить требование заявителями и выселить сособственника при наличии оснований. Оно не всегда исполняется, так как владелец даже минимальной доли имеет право вселиться в квартиру и использовать ее по назначению.
  3. Доля ответчика признана или может быть признана незначительной. Признание доли незначительной напрямую зависит от общей площади жилого помещения. В судебной практике были случаи, когда суд признавал незначительной ¼ долю в однокомнатной квартире. При этом, отказывал в таком признании 1/6 доли в жилом доме, общей площадью 300 кв.м.

Мнение эксперта Станислав Евсеев Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право. Задать вопрос эксперту Поэтому каждая конкретная ситуация должна быть рассмотрена в индивидуальном порядке. Нормы закона, применяемые в зависимости от нюансов, могут оказаться причиной для отказа в удовлетворении иска. В этой ситуации заявитель потеряет крупную сумму (госпошлину в суд). Поэтому при обращении в судебные органы по жилищным вопросам целесообразно привлечь квалифицированного юриста.

Алгоритм действий

Порядок действий для принудительного выкупа доли в квартире:

  1. Сбор документации.
  2. Подготовка искового заявления.
  3. Оценка доли ответчика.
  4. Оплата госпошлины.
  5. Зачисление оплаты за долю на депозит в суде.
  6. Судебное разбирательство.
  7. Получение судебного решения.

Сбор документов

Важнейшим этапом судебного разбирательства по принудительной продаже доли в квартире через суд является подготовка. В случае надлежащего подбора доказательств суд удовлетворит требования заявителя.

В качестве доказательств необходимо приобщить:

  • гражданский паспорт заявителя;
  • выписку из домовой книги;
  • правоустанавливающие документы на долю истца;
  • выписку из ЕГРН;
  • отчет по оценке доли ответчика;
  • технический паспорт квартиры;
  • квитанции по оплате жилплощади;
  • сведения о невозможности выделения доли в натуре.

Дополнительно можно привлечь свидетелей, которые пояснят, что ответчик фактически в квартире не проживает. В этом качестве можно привлечь соседей, родственников, друзей, участкового, сотрудников ЖЭУ.

Заявитель должен доказать, что принимал меры к добровольному урегулированию. Для этого необходимо предоставить в суд сведения о направлении предложения о выкупе.

Оформление иска

Спор о принудительной продаже доли в квартире через суд решается в порядке искового судопроизводства. Поэтому заявитель должен оформить иск.

Документ должен соответствовать требованиям закона. Иск должен включать:

  • наименование суда;
  • данные заявителя/заявителей;
  • сведения об ответчике/ответчиках;
  • цена иска;
  • наименование заявления;
  • сведения о возникновении права собственности у заявителя;
  • информация о появлении права владения у ответчика;
  • основания возникновения спора;
  • сведения о попытке досудебного урегулирования;
  • информация об оценке доли;
  • порядок расчета компенсации;
  • ссылка на закон;
  • исковые требования;
  • перечень доказательств;
  • дата и подпись.

Образец искового заявления на принудительную продажу доли в квартире через суд

Оценка доли ответчика

Для определения стоимости доли ответчика необходимо обратиться в специализированную организацию. Заявитель не может получить справку об инвентаризационной или кадастровой стоимости объекта. Закон обязывает выяснить именно рыночную цену квартиры.

Обязательным условием является обращение в организацию, которая имеет лицензию для проведения оценки квартир. Специалист должен состоять в государственном реестре оценщиков.

Порядок действий при проведении оценки:

  1. Подбор организации.
  2. Проверка документации у специалиста.
  3. Заключение контракта на проведение оценки.
  4. Посещение оценщиком жилого помещения.
  5. Оформление оценочного отчета.
  6. Предоставления документов заказчику.

Затраты на проведение оценки возлагаются на заявителя. В случае положительного решения суда он сможет взыскать расходы с ответчика.

Важно! Посещение спорной квартиры оценщиком является обязательным условием для определения цены объекта.

Оплата госпошлины и зачисление средств на судебный депозит

При обращении в суд, на заявителя возлагается обязанность по оплате госпошлины. Величина платежа определяется на основании цены иска. Под ценой иска понимается полная стоимость спорной доли.

Принцип расчета цены иска

Стоимость доли квартиры Фиксированная сумма Процентная ставка (%)
Менее 20 000 р. 4
От 20 001 до 100 000 р. 800 р. 3
От 100 001 до 200 000 р. 3 200 р. 2
От 200 001 до 1 000 000 р. 5 200 р. 1
От 1 000 001 р. 13 200 р. 0,5

Кроме того, заявитель должен иметь полную сумму, необходимую для выкупа доли. Денежные средства при подаче иска перечисляются на банковский депозит суда.

В случае положительного решения суда средства перечисляются на счет ответчика. При отказе в удовлетворении требований истца, средства возвращаются ему в полном объеме.

Исключение составляет сумма госпошлины. Она не возвращается заявителю вне зависимости от принятого решения. Однако при удовлетворении требований истец может взыскать с истца часть расходов.

Важно! Необходимо помнить, что суд редко удовлетворяет требования по взысканию затрат на юриста, в сумме более 20 000 р. и расходы на пересылку документов в суд. Однако сумма госпошлины может быть взыскана в полном объеме.

Судебный процесс

При рассмотрении искового заявления суды исходят из логики, что квартира является жилым помещением. Она предназначена для проживания граждан.

Если доля квартиры в собственности ответчика составляет меньше минимальной нормы, необходимой для проживания, то она может быть признана незначительной.

Выплата компенсации против воли ответчика может быть назначена при наличии следующих условий:

  • вторая сторона никогда долей фактически не пользовалась;
  • ответчик имеет альтернативное жилье;
  • площадь не позволяет выделить долю в натуре;
  • размер доли не позволяет определить порядок пользования квартирой;
  • заявитель имеет достаточную сумму для выкупа доли;
  • урегулировать вопрос в добровольном порядке не удалось.

Получение судебного решения

Документ выдается следующим образом:

  • если истец и ответчик присутствовали в процессе лично, то решение выдается в течение дня;
  • если стороны отсутствие в судебном заседании, то решение направляется почтой в течение 5 дней.

Однако документ должен еще вступить в законную силу. Срок составляет 30 дней.

Этот период предусмотрен для оспаривания судебного решения лицом, права которого нарушены.

Важно! Дела о принудительной продаже доли в квартире через суд зачастую доходят до Верховного суда РФ. При наличии оснований, ВС РФ поддерживает требования заявителя.

Оформление права собственности

Получение судебного решения не является окончательным этапом разбирательства. После вступления документа в силу, заявитель обязан обратиться в Росреестр.

С момента внесения изменений в ЕГРН, истец становится единоправным владельцем жилого помещения. В случае если ответчик фактически проживает в квартире, суд должен установить порядок его выселения.

В 2017 году Верховный суд РФ принял революционное решение. Он обязал собственников продать доли в квартире по цене, установленной оценщиком.

Пример. Елена и ее совершеннолетний сын Григорий приватизировали трехкомнатную квартиру. Они оформили право собственности по ½ доле. Впоследствии мать продала свою долю постороннему гражданину. Мужчина подарил по 1/6 доли квартиры новым собственницам. Никто из них в квартире фактически не проживал и не регистрировался по месту жительства. Григорий хотел выкупить доли и стать единственным собственником. Но новые владельцы установили слишком высокую цену. Григорий обратился в суд с целью признать доли женщин незначительными. Суд первой инстанции ему отказали. Апелляционная инстанция удовлетворила требования заявителя. Ответчицы оспаривали его в Верховном суде. Однако он также встал на сторону Григория. В результате, заявитель перечислил средства на счет суда и стал единственным владельцем квартиры.

Данная ситуация предусматривает полное отсутствие ответчиков в квартире. Они не проживали и не имели регистрации. Однако следующее похожее решение суда было вынесено, хотя ответчик проживал в спорной квартире.

Пример. Брат и сестра, Ирина и Артур, проживали в квартире. Ирина владела 11/12 долями жилья, а Артур 1/12. Помещение имело значительную площадь (более 150 кв.м.). Поэтому доля Артура превышала минимальную установленную норму жилья. Женщина неоднократно пыталась договориться с братом о выселении. Но мужчина вел асоциальный образ жизни и не желал съезжать. Поэтому Ирина обратилась в суд. Доля брата была признана незначительной. Не помогла и постоянная регистрация, и постоянное проживание в спорной квартире более 15 лет. Суд назначил принудительную выплату компенсации. Сумма выплаты была установлена на основании рыночной оценки помещения.

Таким образом, практически каждый долевой собственник может лишиться жилья по решению суда. А компенсация за долю не всегда позволяет купить альтернативное жилое помещение. Если совладелец отказывается продавать незначительную долю, то необходимо обратиться в суд. Для этого понадобится юридическая помощь. Специалисты нашего сайта предоставят консультацию по выкупу доли прямо сейчас. Опишите ситуацию и оставьте контакты в форме связи.

Автор статьи Юрист по семейному праву. Стаж с 2010 года. Рейтинг автора Написано статей 712 Задать вопрос эксперту

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *