Верховный суд разъяснил, какой налог должен заплатить ИП на УСН при продаже жилья

Имущество приобретено и использовалось для личных целей

Имущество использовалось для предпринимательской деятельности

Как считают суды

Имущество приобретено и использовалось для личных целей

Если недвижимость была приобретена для личного пользования предпринимателя, выручка от ее продажи не является доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ, а не налогом по УСН.

При этом, если имущество находилось в собственности предпринимателя более трех лет, доход от его продажи полностью освобождается от налога. Основанием для этого является льгота по п. 17.1 ст. 217 НК РФ, а ранее, до ее введения — имущественный вычет по п. п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Если с момента приобретения недвижимости три года не прошло, предприниматель может воспользоваться имущественным вычетом на сумму не более 1 млн руб. (п. п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Такой подход к налогообложению выгоден для предпринимателя. В тоже время, по мнению Минфина РФ, применять его можно лишь в том случае, если индивидуальный предприниматель не учитывал расходы на приобретение недвижимости при расчете налога по УСН (Письма от 30.10.2009 N 03-11-09/364, от 07.10.2009 N 03-04-05-01/730). При этом ФНС России считает, что к моменту продажи недвижимости индивидуальный предприниматель должен также прекратить ее использование в своей предпринимательской деятельности (Письмо от 19.08.2009 N 3-5-04/1290@ (п. 1)).

Если указанные требования не выполнить, то такой вариант налогообложения вызовет претензии проверяющих. Налоговые органы могут отказать предпринимателю в льготах по НДФЛ и пересчитать «упрощенный» налог, включив в базу для налогообложения доход от реализации недвижимого имущества.

Имущество использовалось для предпринимательской деятельности

Продажу недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, следует рассматривать как доход от такой деятельности. Следовательно, возможность воспользоваться льготами по п. п. 1 п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст. 217 НК РФ отсутствует, и сумму от продажи недвижимости следует включить в налоговую базу для уплаты налога по УСН. Такие разъяснения дает Минфин РФ в Письмах от 28.03.2014 N 03-11-11/13850, от 29.04.2013 N 03-11-11/15091, от 21.01.2013 N 03-11-11/15.

Внимание! Исключением является продажа жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности. С 2019 года продажа вышеперечисленной недвижимости, срок владения которой превышает 5 лет, при условии использования ее в бизнесе тоже не облагается НДФЛ. Подробности см. в материале «С 2019 года продажа части имущества ИП льготируется».

В данном случае для индивидуального предпринимателя существует риск лишиться возможности применения УСН. Если в результате продажи недвижимости сумма его доходов по УСН за отчетный (налоговый) период 2019 г. превысит 150 000 000 руб., он утрачивает право на применение спецрежима с начала соответствующего квартала и должен доплатить налоги по общей системе налогообложения (п. 4 ст. 346.13 НК РФ, Приказ Минэкономразвития России от 07.11.2013 N 652).

Как считают суды?

Арбитражная практика по таким спорам противоречива.

Существуют решения судов, которые принимали решения в пользу налоговых органов, если объект недвижимости на момент реализации или за некоторое время до этого использовался «упрощенцем» в предпринимательской деятельности.

К ним относятся, например, Постановления:

В то же время имеются судебные решения, которые, рассматривая аналогичные обстоятельства, указывают, что реализация недвижимости осуществлялась не в рамках основной предпринимательской деятельности и выручка от ее продажи в доходы по УСН не включается.

Такие выводы можно найти в Постановлениях:

Следует отметить, что, при отсутствии четкой позиции судов, для налогоплательщика существуют достаточно серьезные налоговые риски. Поэтому, индивидуальным предпринимателям целесообразно соблюдать разумную осторожность и подходить к налогообложению дохода от продажи недвижимого имущества с учетом рекомендаций контролирующих органов.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Инспекция привлекла предпринимателя к ответственности за неуплату налогов. В ходе проверки было установлено, что плательщик не отразил в декларации доход от продажи автотранспортных средств. Спорные автомобили использовались в предпринимательской деятельности. Это повлекло неуплату налога в бюджет. В итоге ИП был начислен налог, уплачиваемый в связи с применением УСН, и штраф за налоговое нарушение. Предприниматель оспорил решение инспекции в суде. Кассация отказалась удовлетворять требования ИП.

Предприниматель вправе заниматься деятельностью, не заявленной при регистрации

Суд указал, что объектом налогообложения при упрощенной системе налогообложения признаются доходы либо доходы, уменьшенные на величину расходов (п. 1 ст. 346.14 НК РФ). Доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных (п. 1 ст. 249 НК РФ).

В то же время при продаже домов, квартир, участков и иного имущества, находившегося в собственности более 3 лет, гражданин имеет право на получение имущественного налогового вычета. Вычет по НДФЛ предоставляется в сумме, полученной при продаже данного имущества (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Данная льгота не распространяются на доходы ИП от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Из материалов дела следовало, что ИП учел доход от основной деятельности по УСН и от продажи восьми автомобилей. В инспекцию была представлена налоговая декларация по НДФЛ. В ней были отражены доходы от продажи автотранспортных средств. При этом предприниматель воспользовался имущественным вычетом по НДФЛ. Сумма облагаемых налогом доходов в размере 2,4 млн руб. была уменьшена на сумму расходов в размере 2,8 млн руб., связанных с приобретением автомобилей. В результате этого сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, составила 0 руб.

Взносы ИП за себя – базу считают с дохода, а не прибыли

Обосновывая свою правоту, ИП указал, что налогообложение в рамках УСН осуществляется только в отношении предпринимательской деятельности, заявленной при регистрации. Кроме того, ИП пояснял, что сделка по реализации автомобилей носила разовый характер и не была направлена на получение прибыли. По факту она принесла убыток. Суд признал эти доводы несостоятельными.

Судьи пояснили, что приобретение имущества с целью извлечения прибыли от его использования или реализации свидетельствует о наличии предпринимательской деятельности. Осуществление предпринимателем деятельности по реализации автотранспортных средств не запрещено законом. Отсутствие сведений в едином государственном реестре о таком виде деятельности не означает, что граждане не могут заниматься продажей автомобилей.

Статус ИП подтверждается соответствующим свидетельством. Причем он не связан с видами деятельности, перечисленными в свидетельстве. Следовательно, отсутствие в свидетельстве конкретного вида деятельности не означает, что лицо в отношении его не приобрело статус предпринимателя.

Спорные автомобили приобретались ИП для осуществления предпринимательской деятельности. Они использовались при ее осуществлении и были реализованы другому предпринимателю. На основании этого суд сделал вывод о том, что доходы от реализации данных автомобилей, как и расходы по их приобретению, не должны были учитываться при исчислении НДФЛ. Следовательно, заключила кассация, доначисление единого налога по УСН являлось правомерным.

Налоговики не смогли доказать сговор при перепродаже недвижимости

Решения судов по похожим спорам

Предприниматель пытался сэкономить на налогах по сделке за счет своего двойственного статуса. Он одновременно является и предпринимателем-упрощенцем, и физлицом. По сделке, которая не приносит прибыли, выгоднее платить налоги как физлицо.

Главным фактором, влияющим на исход подобных споров в суде, является цель приобретения имущества. В рассмотренной выше ситуации ИП реализовал 8 автомобилей. Такое количество транспортных средств нереально использовать в личных целях. В тех же случаях, когда, например, ИП продает единственное жилье, право на имущественный вычет должно реализовываться в полном объеме.

О необоснованности применения имущественных вычетов при продаже коммерческого имущества заявлял и Президиум ВАС РФ. В постановлении от 16.03.10 № 14009/09 отмечается, что ИП в любом случае обязан уплатить налог при продаже имущества, используемого в коммерческих целях. При этом не играет роли ни момент приобретения этого имущества, ни факт учета расходов на его приобретение.

С другой стороны, встречаются злоупотребления и со стороны налоговиков. Например, когда в расчет принимается абсолютно любой доход от продажи любого имущества, в том числе личного. Встречаются случаи, когда налог доначисляют по факту продажи имущества уже после прекращения ИП.

Здравствуйте, Станислав!

1. Физ лицу без статуса ИП при продаже нежилого помещения, которое он сдавал в аренду, придется в любом случае заплатить налог. Все вычеты при этом не действуют, в том числе “если недвижимость в собствености более 5 лет то налогов не платим”. То есть физ лицу заниматься такой деятельностью не выгодно.

Станислав

не подлежат освобождению доходы от НДФЛ по сроку владения (п.17.1 ст.217 НК) и не могут заявить имущественный вычет (ст.220 НК) физ. лица в случае использования недвижимости в предпринимательстве. однако сдача в аренду недвижимости не всегда является предпринимательством (письмо Минфина

от 8 февраля 2013 г. N ЕД-3-3/412@)

конкретно в Вашем случае, исходя из описания в вопросе, определения предпринимательской деятельности данном в ст.2 ГК и суд. практики (например п. 28 Обзора приводится Определение Верховного Суда РФ от 08.04.2015 N 59-КГ15-2 или Определении Верховного Суда РФ от 20 июля 2018 г. N 16-КГ18-17), Вы правы, что Вам выгоднее быть ИП, т.к. Вы планируете возмездно приобретать имущество для извлечения с его помощью прибыли от аренды или перепродажи.

2. ИП освобождается от уплаты налога на имущество, а также земельного налога для сдаваемой недвижимости. Для этого необходимо составить заявление “освобождение от уплаты налогов” и в качестве доказательства приложить договор об аренде помещения. Так как сейчас ставка имущественного налога в моем регионе составляет 2% от кадастровой стоимости в год, то окончательно убеждаемся, что как физ лицу заниматься этим не выгодно.

Станислав

верно для налогоплательщиков применяющих специальные режимы налогообложения, за одним исключением, а именно если имущество не включено в Перечень, определяемый в соответствии со ст.378.2 НК (административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания).

отмечу, что при применении УСН с объектом обложения доход-расход, налогоплательщик может на основании подп.22 п.1 ст.346.16 НК уменьшить налог по УСН на уплаченный налог на имущество (письмо Минфина от 15 мая 2015 г. N 03-05-06-01/27949).

3. На сайте налоговой для моего города стоимость патента составляет 11к в год для помещения в 100 метров. Я покупаю один патент “сдача в аренду нежилого недвижимого имущества” и могу его использовать для неограниченного кол. помещений, главное что бы их суммарная площадь не превысили 100 м. Если после покупке очередного помещения суммарная площадь более 100 м, то покупаю еще один патент на помещения до 100 метров.

Станислав

по п.19 ст.9.1 Закона Ростовской области от 10 мая 2012 года N 843-ЗС стоимость патента зависит дифференцирована от совокупной площади объектов недвижимости сдаваемых в аренду.

соответственно, если в течение налогового периода произошло увеличение показателей (увеличение совокупной площади объектов сдаваемых в аренду), то для целей применения патентной системы налогообложения в отношении новых показателей индивидуальный предприниматель вправе получить новый патент «Сдача в аренду (наем) нежилого недвижимого имущества, совокупная площадь объектов свыше 100 до 270 включительно»…

4. Если хочу купить недвижимость в другом городе и использовать патент, мне необходимо встать на учет в любой налоговой данного региона, подать заявление на получение еще одного патента “сдача в аренду нежилого недвижимого имущества” и оплатить его.

Станислав

верно, т.к. патент действует на территории, которая в нем обозначена.

5. Что бы при продаже недвижимости не платить налог со всей стоимости продажи, лучше перейти на УСН “доходы минус расходы”. Для этого я должен подать заявление до 31 декабря и со следующего года измениться налоговый режим.

Станислав

чтобы при продаже уменьшить доход на расходы по приобретению Вам нужно применять УСН с объектом доход-расход, при этом и расходы по приобретению должны быть понесены на УСН доход-расход.

6. При перепродаже недвижимости на УСН “доходы минус расходы” ее нельзя оформлять как основновное средство, иначе при продаже меня заставят переделать декларации, начиная с момента покупки: налог увеличиться, начислят пеню, остаточную стоимость получиться списать только через суд, да и то не факт. Короче очень невыгодная затея. Поэтому купленную недвижимость нужно учитывать как “товар”. А в ОКВЭД дописать “Покупка и продажа собственного недвижимого имущества”

Станислав

верно, по ст.346.16 НК в случае реализации приобретенных основных средств до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение в составе расходов налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами с момента их учета в составе расходов на приобретение до даты реализации с учетом положений главы 25 НК и уплатить дополнительную сумму налога и пени.

7. Стоимость недвижимости на УСН “доходы минус расходы” я списываю в момент ее продажи, а точней в дату ее регистрации на другого собственника. То есть я могу купить недвижимость в одном календарном году, а продать ее в другом и никаких проблем с списанием стоимости покупки у меня не возникнет.

Станислав

верно для товаров, приобретенных для дальнейшей реализации.

8. Если я закрою ИП, то продать оставшуюся недвижимость будет для меня затратно, вкатают НДФЛ в 13% от полной стоимости и не дадут возможности учесть стоимость покупки. Поэтому завязывать с этим бизнесом нужно будет еще в статусе ИП.

Станислав

да (письмо Минфина от 28 июня 2016 г. N 03-11-06/2/37424 или от 9 марта 2017 г. N 03-04-05/13338)

9. Если я купил коммерческую недвижимость еще до регистрации ИП, и потом использовал ее как собственное рабочее помещение уже имея статус ИП. На УСН “доходы минус расходы” мне не дадут учесть ее стоимость покупки при ее продаже, и при ее продаже я заплачу 15% с полной суммы продажи. Поэтому лучше будет встать на “УСН по доходам”, и на следующий год (когда произойдет смена) продать ее, заплатив 6% с полной суммы.

Станислав

да, не сможете учесть расходы понесенные до регистрации ИП.

такова позиция Минфина изложенная в письме от 15 августа 2017 г. N 03-11-11/52240 Об учете индивидуальным предпринимателем, применяющим УСН, расходов на приобретение нежилого помещения, осуществленных им как физическим лицом до государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

при этом отмечу, что есть такое постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2008 № А56-20123/2007. в нем судьи приняли сторону налогоплательщика указав, что предприниматель понес расходы на приобретение основного средства (нежилое помещение) до регистрации в качестве предпринимателя и с начала своей предпринимательской деятельности применяет УСН, он вправе учесть эти расходы в порядке, предусмотренном подп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК, то есть как расходы на основные средства, приобретенные до перехода на упрощенную систему налогообложения. других аналогичных и более поздних найти не удалось.

10. Как вариант это открыть ООО на “УСН по доходам минус расходы”, но это не выгодно т.к. много дополнительных затрат — бухгалтер, новый расчетный счет, открытие организации + дополнительные налоги при выводе прибыли + нельзя применять патент и фактически придется платить 15% с арендных платежей (т.к. расходов практически при ренте нет). К тому же покупка на физ лицо более надежна, чем на ООО (пишут что ООО могут “увести”). Возможно ООО имеет смысл, если недвижимости хотя бы на тысячу метров …

Станислав

да, физ. лицу как ИП намного проще распоряжаться и управлять своим имуществом (недвижимость, деньги и т.п.), чем как участнику через юр. лицо.

11. Если я помещения буду покупать на жену, то проблем с налоговой у меня не возникнет, даже если ее доход не большой. То есть между супругами допускается передавать любые суммы без уплаты дополнительных налогов при этом.

Станислав

в целом верно.

во-первых, в силу ст.34 СК любой доход, в том числе от предпринимательской деятельности, является совместным имуществом супругов, если только законный режим не изменен соглашением супругов.

во-вторых, при дарение супругом личных денег доход одаряемого освобождается от НДФЛ по п.18.1 ст.217 НК.

12. Если я куплю недвижимость в этом году пока я на УСН по доходам, я смогу учесть стоимость ее покупки (если захочу продать ее) в следующем году, когда я перейду на УСН по доходам минус расходы.

Станислав

нет, в силу п.4 ст.346.17 НК.

В 2019 г. в отдельных случаях доходы от продажи имущества, используемого в деятельности индивидуального предпринимателя, не будут облагаться налогом на доходы физических лиц. Рассмотрим различные варианты налогообложения продажи имущества, а также изменения, вступившие в силу 1 января 2019 года. Оговоримся, что речь будет идти о собственности, находящейся на территории РФ, и что продавец является налоговым резидентом, то есть пребывает в РФ более 183 календарных дней в течение 12 календарных месяцев.

ИП на ЕНВД

Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход применяется в отношении определенных ст. 346.26 НК РФ видов деятельности. К ним относятся, например, розничная торговля, услуги общественного питания, ветеринарные услуги, бытовые услуги, услуги по перевозке грузов и пассажиров. Перечень носит закрытый характер, то есть только в отношении доходов от указанных видов деятельности можно уплачивать ЕНВД. 📌 Реклама Отключить

Деятельность по продаже недвижимости или транспорта вмененкой не облагается. Это означает, что доходы от реализации будут облагаться по иной системе налогообложения: общей системе налогообложения или упрощенной системе налогообложения (в случае, если предпринимателем было подано соответствующее уведомление, и в Едином государственном реестре имеются подходящие виды экономической деятельности (ОКВЭД)).

Нужно сказать, что продажа коммерческой недвижимости на ЕНВД влечет за собой неприятные налоговые последствия по общей системе налогообложения в размере 13% налога на доходы физических лиц и 20% налога на добавленную стоимость.

ИП на ПСН

Патентная система налогообложения по аналогии с системой налогообложения в виде единого налога на вмененный доход применяется в отношении видов деятельности, указанных в статье 346.43 НК РФ. Поскольку ПСН разрабатывалась на основе ЕНВД, то и виды деятельности носят схожий характер, только более развернутый (бытовые услуги поименованы каждая в отдельности). 📌 Реклама Отключить

В качестве интересных для данной статьи видов деятельности можно отметить оказание услуг по перевозке грузов и пассажиров, а также сдачу в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности. Какие налоговые последствия будут в случае продажи имущества, использованного в указанных видах деятельности?

Для доходов от продажи автотранспорта, жилой и нежилой недвижимости, используемых в предпринимательской деятельности, применяются такие же варианты уплаты налога как в ЕВНД: обложение дохода по общей системе налогообложения или по упрощенной системе налогообложения, если предприниматель является ее плательщиком.

ИП на УСН

В отличие от ранее рассмотренных систем налогообложения УСН не имеет конкретного перечня видов деятельности, в отношении которых она применяется. То есть в отношении любого предпринимательского дохода можно уплачивать налог по упрощенной системе налогообложения (кроме тех, которые прямо запрещены в статье 346.12 НК РФ, например, доходы от организации азартных игр или от деятельности адвокатов). 📌 Реклама Отключить Следовательно, в случае продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, ИП включает такой доход в налогооблагаемую базу по упрощенной системе налогообложения и уплачивает с него 6% или 10% (для субъектов малого предпринимательства в Ростовской области) в зависимости от выбранного объекта налогообложения. В случае применения объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» есть нюанс, связанный с учетом расходов по используемому в деятельности предпринимателя имуществу, и зависит он от того, используется ли приобретенное имущество как товар или позиционируется как основное средство.

Если суть деятельности предпринимателя — покупка и дальнейшая продажа недвижимости или автомобилей, то такое имущество с точки зрения НК РФ является товаром. Это означает, что в соответствии со ст. 346.17 НК РФ расходы по товарам, приобретенным для дальнейшей реализации, учитываются в момент их продажи. Амортизации имущества в данном случае не происходит.

📌 Реклама Отключить

Если же приобретенное имущество используется как основное средство, то порядок списания в расходы затрат на его приобретение зависит от срока полезного использования такого имущества (статья 346.16 НК РФ). Если срок полезного использования до трех лет включительно, то затраты списываются в расходы в течение года приобретения этого имущества равными частями каждый квартал. Если срок полезного использования от трех до 15 лет включительно, то расходы списываются 50% в течение первого года использования, 30% в течение второго года и 20% в течение третьего года. Если срок полезного использования свыше 15 лет, то расходы принимаются в базу по УСН в течение 10 лет равными частями.

Важно, что в случае продажи основного средства до истечения 3 лет с момента его приобретения (для ОС со СПИ свыше 15 лет — до истечения 10 лет) ИП на УСН обязан произвести пересчет налоговой базы за весь период использования этого имущества (исключить расходы, связанные с приобретением, рассчитать амортизацию в соответствии с главой 25 НК РФ и учесть в налоговой базе), следовательно, доплатить недоимку и пеню.

ИП на ОСН

Продажа предпринимательского имущества на общей системе налогообложения влечет за собой уплату налога на добавленную стоимость и налога на доходы физических лиц. НДС не начисляется на доходы от продажи жилой недвижимости (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК) и земельных участков (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК), для остальных сделок — ставка 20%. НДФЛ составляет 13% и в соответствии со ст. 217 НК РФ не предусматривает освобождения от налогообложения для недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности. 📌 Реклама Отключить

В ст. 217 НК РФ указаны все доходы, которые освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц. В частности, в п. 17.1 этой статьи прописано имущество, реализация которого не подлежит налогообложению.

1. недвижимое имущество, находившееся в собственности более трех или пяти лет:

Под недвижимым имуществом понимается жилой дом, квартира, комната, в том числе приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или доли в них. Указанные сроки (три или пять лет) зависят от того, в каком году было приобретено имущество и каким образом оно получено в собственность. Если право собственности оформлено до 01.01.2016, то необходимо владеть имуществом более трех лет, чтобы доход от его продажи не облагался НДФЛ.

Если недвижимость оформлена в собственность после 01.01.2016, то минимальный срок владения, необходимый для освобождения от налогообложения, — пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Однако из этого правила есть исключение: если право собственности оформлено после 2016 г. на имущество, полученное по договору ренты, приватизации, наследства, дарения от члена семьи или близкого родственника, то в отношении такой недвижимости необходимый для освобождения от налогообложения срок владения — более трех лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

📌 Реклама Отключить

2. иное имущество, находившееся в собственности более трех лет:

Под иным имуществом подразумеваются нежилые помещения (например, гараж, сарай, баня и др.), а также автомобили.

Многие предприниматели и физлица совершали значительную ошибку, продавая имущество, используемое в предпринимательской деятельности, и не облагая доход от продажи на основании ст. 217 НК РФ либо заявляя имущественные вычеты, предусмотренные п. 2 ст. 220 НК РФ.

До 1 января 2019 г. в п. 17.1 ст. 217 было указано, что освобождение от налогообложения по срокам владения, описанным выше, не применяется в отношении имущества, используемого в предпринимательской деятельности.

Это означало, что ИП на ОСН в случае продажи, например, автомобиля, которым осуществлялись грузоперевозки, обязан был исчислить налог на доходы физических лиц в отношении дохода от продажи независимо от срока владения этим транспортом.

📌 Реклама Отключить

Что изменилось с 1 января 2019 года

С 1 января 2019 г. Федеральным законом от 27.11.2018 № 425-ФЗ внесены изменения в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, имеющие значительные налоговые последствия.

Изменения заключаются в том, что абзац про имущество, используемое в предпринимательской деятельности, дополнили исключением, и теперь он звучит следующим образом: «Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности».

То есть законодатель предоставил освобождение от НДФЛ по сроку владения для жилого недвижимого имущества и автотранспорта, которые использовались в предпринимательской деятельности. Такая мера носит стимулирующий характер: она ликвидирует ту несправедливость, которая существовала, например, в ситуации, когда человек может сдавать в аренду свою квартиру неофициально и не платить налоги, и когда сдача в аренду жилой недвижимости происходит официально индивидуальным предпринимателем с уплатой налогов от этой деятельности. В первом случае человек не только нарушал законодательство, не уплачивая налоги, но еще и поощрялся тем, что в случае продажи сдаваемого в аренду имущества, освобождался от налога на доходы физических лиц в случае владения более минимального срока (3 или 5 лет). Предприниматель, который сдавал квартиру официально, таким освобождением воспользоваться не мог, так как имущество использовалось в предпринимательской деятельности. 📌 Реклама Отключить

Важно отметить, что указанные изменения не коснулись нежилого имущества, которое специально предназначено для предпринимательской деятельности: магазины, павильоны, торговые помещения, киоски и другие. В случае их продажи физическое лицо или индивидуальный предприниматель будет исчислять НДФЛ независимо от срока владения. То есть льготные положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ на доходы от продажи такого имущества распространяться не будут.

Материалы газеты «Прогрессивный бухгалтер», февраль 2019.

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Если на момент совершения сделки ИП не утратил статус предпринимателя и применяет УСН, то при продаже нежилого недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, доход облагается налогом в рамках УСН. При этом неважно, используется объект на момент продажи в предпринимательской деятельности или нет и сколько времени прошло с момента использования этой недвижимости в предпринимательской деятельности.

Если статус ИП утрачен, то доходы от продажи подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ и облагаются по налоговой ставке 13% также независимо от того, используется имущество к моменту продажи для извлечения дохода или нет.

При этом «срок давности» использования имущества для извлечения дохода НК РФ и разъяснениями Минфина России не предусмотрен.

Обоснование вывода:

Продажа недвижимости ИП в период применения УСН

Согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение упрощенной системы налогообложения (далее — УСН) индивидуальными предпринимателями (далее — ИП) предусматривает их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 2, 4 и 5 ст. 224 НК РФ), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности). ИП, применяющие УСН, не признаются плательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию РФ и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. 174.1 НК РФ.

При определении объекта налогообложения у налогоплательщиков, применяющих УСН, учитываются доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, а также внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ (ст. 346.15 НК РФ).

На основании п. 1 ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ).

При этом товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).

То есть операции по реализации недвижимого имущества следует квалифицировать для целей налогообложения в качестве операций по реализации товаров.

Вместе с тем следует отметить, что имущество ИП и физического лица юридически не разграничено. Поэтому на протяжении длительного времени вопрос о том, в рамках какой деятельности учитывать при налогообложении операции по реализации ИП недвижимого имущества, оставался поводом для дискуссий специалистов и судебных разбирательств.

До недавнего времени мнение официальных органов сводилось к тому, что если имущество использовалось ИП для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в рамках осуществления предпринимательской деятельности (письма Минфина России от 21.02.2012 N 03-04-05/3-198, УФНС России по г. Москве от 16.02.2009 N 20-14/013870@).

При этом, по мнению специалистов финансового ведомства, для учета дохода от продажи объекта недвижимости в составе налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее — Налог), должны выполняться 2 условия:

— при регистрации ИП в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей указаны виды экономической деятельности, в частности такие, как «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества», «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества» или «Строительство зданий и сооружений» (соответственно коды 70.11, 70.12 и 45.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст);

— недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя.

Открытым оставался вопрос, должны ли эти условия выполняться одновременно.

В свою очередь, судьи при рассмотрении дел по данному вопросу в большинстве случаев указывают, что если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от его реализации облагается в рамках УСН, даже если соответствующие коды ОКВЭД не были заявлены при регистрации ИП и позже (постановления ФАС Московского округа от 28.10.2011 N Ф05-11288/11 по делу N А41-40926/2010, ФАС Северо-Западного округа от 19.04.2011 N Ф07-1301/11 по делу N А05-7156/2010).

С данной позицией согласился и Президиум ВАС РФ в постановлении от 16.03.2010 N 14009/09 (смотрите также определение ВАС РФ от 11.10.2011 N ВАС-12756/11).

Видимо, учитывая позицию высших арбитров, в последних разъяснениях финансовое ведомство несколько изменило свое мнение.

Так, в письме Минфина России от 01.07.2013 N 03-11-11/24963 сказано, что «… в случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, в частности, сдавалось в аренду, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

При этом в случае, когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система налогообложения, такие доходы освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц на основании пункта 3 статьи 346.11 Кодекса…».

Если ИП применяет упрощенную систему налогообложения в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6%.

Причем возникновение обязанности применять при подобных операциях именно УСН никак не связано с перечнем зарегистрированных видов предпринимательской деятельности, а также не зависит от того, в каком статусе предприниматель приобретал недвижимое имущество (ИП или физическое лицо).

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 29.04.2013 N 03-11-11/15091, от 21.01.2013 N 03-11-11/15.

Более подробно свою позицию Минфин России разъяснил в письме от 23.04.2013 N 03-04-05/14057. По мнению специалистов ведомства, в случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности или если ИП при регистрации заявил такие виды деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от такой продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по Налогу. Соответственно, как уже было сказано, если ИП применяет УСН с объектом налогообложения в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6%.

При этом доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось ИП в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе, если ИП не указывались при регистрации виды деятельности, связанные с продажей собственного недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном главой 23 НК РФ.

Продажа недвижимости физическим лицом после утраты статуса ИП

Приобретая и утрачивая статус ИП, гражданин становится субъектом тех или иных налоговых правоотношений, соответственно, прекращая свою деятельность, ИП перестает быть специальным субъектом налоговых правоотношений при аннулировании государственной регистрации (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.03.2012 N 02АП-8013/11).

При этом, как разъясняет Минфин России (письмо от 20.08.2012 N 03-11-11/25), согласно ст. 346.19 НК РФ налоговым периодом по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, признается календарный год, а отчетными периодами — I квартал, полугодие и девять месяцев календарного года. Налоговым периодом по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, у налогоплательщика, прекратившего деятельность в качестве ИП, признается период времени с начала календарного года по дату прекращения деятельности, осуществляемой в рамках УСН.

То есть, например, если с 01.07.2014 гражданин утратит статус индивидуального предпринимателя, его права и обязанности, связанные с применением УСН, прекратятся именно с этой даты. С этого момента налогообложение его доходов будет осуществляться в соответствии с главой 23 НК РФ «Налог на доходы физических лиц».

При ответе на подобные вопросы Минфин России придерживается следующего мнения.

Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

При этом согласно абзацу 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого ИП в предпринимательской деятельности.

Полученные таким образом доходы подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ и облагаются по налоговой ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). При этом согласно пп. 2 п. 1, п. 2 и п. 3 ст. 228 НК РФ физическому лицу следует самостоятельно исчислить и уплатить сумму НДФЛ в бюджетную систему, а также представить в территориальный налоговый орган по месту учета налоговую декларацию по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ) (письмо Минфина России от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365).

Таким образам, следуя логике разъяснений финансового ведомства, можно сделать следующий вывод:

— если на момент совершения сделки ИП не утратил статус предпринимателя и применяет УСН, то при продаже нежилого недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, доход облагается налогом в рамках УСН. При этом неважно, используется объект на момент продажи в предпринимательской деятельности или нет и сколько времени прошло с момента использования этой недвижимости в предпринимательской деятельности;

— если статус ИП утрачен, то доходы от продажи подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ и облагаются по налоговой ставке 13% также независимо от того, используется имущество к моменту продажи для извлечения дохода или нет.

Никакого «срока давности» использования имущества для извлечения дохода НК РФ и разъяснениями Минфина России не предусмотрено.

На наш взгляд, позиция Минфина России далеко не бесспорна. Дело в том, что в абзаце 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ говорится о доходах «от продажи имущества, непосредственно используемого ИП в предпринимательской деятельности».

Указанную норму можно трактовать иным образом и говорить о том, что в ней идет речь об имуществе, используемом в предпринимательской деятельности и реализуемом в периоде, когда физическое лицо обладает статусом ИП. Исходя же из разъяснений Минфина России, ограничение касается любого имущества, когда-либо использовавшегося ИП в предпринимательской деятельности.

С учетом п. 7 ст. 3 НК РФ можно сделать вывод, что в рассматриваемой ситуации, когда налогоплательщик уже утратил статус ИП, а имущество в предпринимательской деятельности не используется, физическое лицо имеет право на освобождение от налогообложения дохода, полученного от продажи недвижимого (иного) имущества, находившегося в его собственности три года и более, на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Учитывая, что данная точка зрения не совпадает с позицией финансового ведомства, велика вероятность, что отстаивать право на освобождение от налогообложения рассматриваемых операций и полученных доходов придется в судебном порядке.

В настоящее время мы не располагаем примерами из арбитражной практики по данному вопросу.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

профессиональный бухгалтер Молчанов Валерий

Ответ прошел контроль качества

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *